Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 июля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2862 Иск об освобождении ответчиком в связи с прекращением договора аренды части функционального помещения, взыскании задолженности по договору аренды, предусмотренной договором пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации за пользование тепловой энергией в горячей воде удовлетворен в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 28 июля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2862
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Краснобай Р.В. - представитель по доверенности N 7205/02-02 от 17.12.2007, от ответчика: Андреев Ю.Ф. - директор, Кобец А.Е. - представитель по доверенности от 09.11.2007 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тефтон" на решение от 04.04.2008, на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 по делу N А73-11749/2007-4 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" к обществу с ограниченной ответственностью "Тефтон" об освобождении помещения и взыскания 312144,22 руб.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2008 года.

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Тефтон" с иском об освобождении ответчиком в связи с прекращением договора аренды части функционального помещения - 1 (1-10, 12, 17, 19, 22, 23, 26, 29, 33, 35-39), расположенного-по- ул. Краснореченской, д. 209, в виде комнат NN 4-7, 23, 26, 29, 33, 35, 36, 39, площадью 165,0 кв.м и мест общего пользования площадью 48,0 кв.м; о взыскании (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) за период с 10.03.2007 по 27.02.2008: задолженности по договору аренды в сумме 440217,68 руб., предусмотренной договором пени - 18342,67 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами согласно статьи 395 ГК РФ -2720,71 руб., компенсации за пользование тепловой энергией в горячей воде - 25079,05 руб.

Решением арбитражного суда от 04.04.2008 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Тефтон" освободить спорное помещение в связи с прекращением договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ и передать его по акту приема-передачи ОАО "ЦИТ". В иске о взыскании денежных сумм отказано в связи с признанием освобождения ответчиком части арендуемых помещений и зачетом стоимости произведенных улучшений в арендуемом помещении в счет арендной платы.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.05.2008 решение суда от 04.04.2008 оставлено без изменения в части обязания ООО "Тефтон" освободить занимаемое помещение. В остальной части решение изменено: с общества с ограниченной ответственностью "Тефтон" взыскано в пользу открытого акционерного общества "Центр инновационных технологии города Хабаровска" 486360,11 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 440217,68 руб., пени - 18342,67 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 2720,71 руб., сумма компенсации за пользование тепловой энергией в горячей воде на объекте - 25079,05 руб.

Не согласившись с решением суда в части выселения и также с постановлением суда, ответчик в своей кассационной жалобе полагает их отменить, как необоснованные и незаконные, в иске истцу отказать.

При этом ответчик оспаривает выводы суда о прекращении договора и наличии у него долга по оплате арендных платежей и тепловой энергии, как противоречащие нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель ссылается на неправомерность непринятия арендодателем отказа ответчика от аренды части площадей, а также непринятия им в зачет арендной платы стоимости произведенных улучшений на сумму 184637 руб., а также на неподтверждение истцом расходов по теплоснабжению помещений ответчика из-за отсутствия приборов учета.

В заседании суда объявлялся перерыв до 25.07.2008 до 14 часов в соответствии со статьей 163 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции, изучив доводы жалобы, поддержанные в заседании суда ответчиком и его представителем, а также возражения по ней представителя истца, проверив материалы дела, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спор возник из исполнения договора аренды объекта нежилого фонда N 302/06 от 15.05.2006, заключенного между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Тефтон" (арендатор), по условиям которого арендатору во временное пользование передано функциональное (встроенное) помещение - 1 (1-10, 12, 17, 19, 22, 23, 26, 29, 33, 35-39), расположенное по ул. Краснореченской, 209 в г. Хабаровске, общей площадью 449,5 кв.м., под магазин, склад. Срок договора определен с 06.01.2006 по 22.08.2006 с возможностью возобновления на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункты 1.2, 5.4).

По передаточному акту от 15.05.2006, подписанному сторонами, во исполнение договора арендатору передана часть обусловленного договором функционального помещения площадью 236,5 кв.м. В акте указано, что с 01.02.2006 арендуемая площадь составляет 213 кв.м. с характеристиками - часть функционального (встроенного) помещения - 1 (1-10, 12, 17, 19, 22, 23, 26, 29, 33, 35-39) в виде комнат NN 4-7, 23, 26, 29, 33, 35, 36, 39, площадью 165,0 кв.м. и места общего пользования площадью 48,0 кв.м., расположенная в подвале жилого дома, имеет отдельный вход с улицы, помещение оснащено электро-водоснабжением, канализацией, отоплением.

16.05.2006 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором изменили предмет договора, определив арендуемое имущество аналогично указанному в акте от 15.05.2006 (комнаты общей площадью 165 кв.м. и места общего пользования - 48 кв.м.); срок действия договора - с 06.01.2006 по 15.03.2007; размер арендной платы, рассчитанной на момент заключения договора и соответствующей площади сдаваемого в аренду имущества.

Арендодатель уведомлением от 19.09.2007 N 6037/03-04 известил арендатора о своем отказе от договора аренды от 15.05.2006 N 302/06 и освобождении помещения, сообщив, что этот договор считается прекращенным с 20.10.2007. Направление указанного уведомления арендатору подтверждается почтовой квитанцией от 22.09.2007 и списком почтовой корреспонденции от 20.09.2007.

Поскольку ответчик не исполнил требование арендодателя, последний обратился в арбитражный суд с требованием об освобождении занимаемого истцом помещения. При этом истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по перечислению арендных платежей и неоплату выставленных счетов на компенсацию расходов арендодателя по отоплению помещения, обратился одновременно с требованием о взыскании соответствующих сумм, начислив на сумму долга пени согласно договору и проценты по статье 395 ГК РФ.

С учетом того, что договор аренды от 15.05.2006 N 302/2006 предусматривает срок его действия с 06.01.2006 по 22.08.2006 - менее одного года, вывод суда о том, что он не подлежал государственной регистрации и считается заключенным, соответствует статьям 432, 433 ГК РФ.

Поскольку ООО "Тефтон" после окончания срока договора продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вывод суда о возобновлении договора аренды от 15.05.2006 N 302/2006 на неопределенный срок соответствует обстоятельствам дела и пункту 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с требованиями статьи 621 ГК РФ арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, направив последнему 20.09.2007 письмо.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что договор аренды от 15.05.2006 N 302/2006 прекратился 20.10.2007, соответствует условиям договора (пункт 5.4) и статье 621 ГК РФ.

Поскольку положения статьи 622 ГК РФ закрепляют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю при прекращении договора аренды, то суд правомерно выселил ответчика из незаконно занимаемого помещения.

При расчете задолженности арендной платы за период с 10.03.2007 по 27.02.2008 суд правомерно исходил из расчета истцом занимаемой ответчиком площади по договору с 01.02.2006 213 кв.м., что подтверждено двусторонне подписанным актом.

Доказательств передачи части из указанных помещений арендодателю, как это требует пункт 3.1.1, пункт 3.2.13 договора и положения статьи 655 ГК РФ, не представлено.

Ссылка ответчика в этой связи на акт истца от 05.04.2007 в подтверждение занятия площади размером 73,5 кв.м. правомерно не принята судом, поскольку в нем отсутствует согласие арендодателя на внесение изменений в договор в части уменьшения размера арендуемого помещения.

Судом установлено, что сумма произведенных улучшений 480455 руб. зачтена за период пользования имуществом до 10.03.2007. С указанной даты арендатор не производил платежей.

В этой связи требование о взыскании арендной платы, начисленной за период с 10.03.2006 по 20.10.2007 (дата прекращения договора), исходя из условий договора, является правомерным.

Факт пользования имуществом после прекращения договора не оспаривается ответчиком, поэтому требование о взыскании арендной платы за все время пользования, то есть за период после 20.10.2007 и до 27.02.2008, соответствует абзацу 2 статьи 622 ГК РФ. Проценты, начисленные на данную сумму задолженности, рассчитаны в соответствии с правилами статьи 395 ГК РФ и требование об их взыскании обоснованно.

Отказывая ответчику в зачете в счет стоимости арендной платы стоимости произведенных улучшений (ремонт) на 184637 руб., суд правомерно исходил из отсутствия доказательств его согласования с арендодателем и обязанности его производства арендодателем.

Поскольку самостоятельные договоры на оплату теплоснабжения арендатором не заключались, а выставленные арендодателем счета от 19.01.2007 и от 12.12.2006 на эти услуги им не оплачены, при том, что факт несения истцом расходов по соответствующим коммунальным услугам в размере 25079,05 руб. подтвержден документально, суд правомерно взыскал их с ответчика.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения кассационной жалобы ответчика отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 по делу N А73-11749/2007-4 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.