Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2008 г. N 06АП-1555/2008-А73

г. Хабаровск

30 мая 2008 г.

N 06АП-А73/2008-1/1555

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2008.

В полном объеме постановление изготовлено 30.05.2008

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Кустовой Т.С., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: Краснобай Р.В. доверенность от 17.12.2007 N 7205;

от ответчика: Андреев Ю.Ф. директор по решению от 02.01.2006 б/н,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска", общества с ограниченной ответственностью "Тефтон"

на решение от 04 апреля 2008 года

по делу N А73-11749/2007-4

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Кимом В.Д.

по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Тефтон"

об освобождении помещения и взыскании 312 144 руб. 22 коп.

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (далее - ОАО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Тефтон" с иском об освобождении ответчиком части функционального помещения - 1 (1-10, 12, 17, 19, 22, 23, 26, 29, 33, 35-39), расположенного по ул.Краснореченской, д.209, в виде комнат N N 4-7, 23, 26, 29, 33, 35, 36, 39, площадью 165,0 кв.м и мест общего пользования площадью 48,0 кв.м; о взыскании (с учетом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ) за период с 10.03.2007 по 27.02.2008: задолженности по договору аренды в сумме 440 217 руб. 68 коп., предусмотренную договором пени - 18 342 руб. 67 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст.395 ГК РФ - 2 720 руб. 71 коп., компенсации за пользования тепловой энергией в горячей воде - 25 079 руб. 05 коп.

Решением арбитражного суда от 04.04.2008 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Тефтон" освободить спорное помещение и передать его по акту приема-передачи ОАО "ЦИТ". В иске о взыскании денежных сумм отказано.

На решение поданы две апелляционные жалобы - от ОАО "ЦИТ" и от ООО "Тефтон".

В апелляционной жалобе истец просит изменить принятое по делу решение в части отказа во взыскании с ответчика денежных средств и удовлетворить требования о взыскании денежных сумм. Считает ошибочным вывод суда о незаключенности договора аренды от 15.05.2006 N 302/06. Полагает необоснованным вывод суда о том, что ответчик с 01.04.2007 занимал 73,5 кв.м и поэтому расчет задолженности исходя из 213 кв.м необоснован. Основанием для взыскания задолженности за пользование тепловой энергией считает п.3.2.5 договора аренды.

Ответчик в апелляционной жалобе выражает несогласие с решением суда в части обязания его освободить помещения. Полагает, что у него в силу ст.621 ГК РФ имеется право на занятие спорного помещения, поскольку договор является продленным. Информирует о направлении заявки на переоформление договора аренды по спорному помещению из расчета 73,5 кв.м. Просит отменить принятое по делу решение, производство по делу прекратить.

ОАО "ЦИТ" представило отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в которой просит оставить ее без удовлетворения, а решение в части, обязывающей ответчика освободить занимаемые им помещения - без изменения. Считает, что договор аренды являлся действующим на неопределенный срок и прекратился согласно ст.610 ГК РФ, п.5.4 договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон привели доводы в поддержку своих позиций, изложенных в соответствующих апелляционных жалобах и отзыве.

Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Спор возник из исполнения договора аренды объекта нежилого фонда N 302/06 от 15.05.2006, заключенного между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Тефтон" (арендатор), по условиям которого арендатору во временное пользование предано функциональное (встроенное) помещение -1 (1-10,12,17,19,22,23,26,29,33,35-39), расположенное по ул. Краснореченской, 209 в г. Хабаровске, общей площадью 449,5 кв.м, под магазин, склад. Срок договора определен с 06.01.2006 по 22.08.2006 с возможностью возобновления на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п.п. 1.2, 5.4).

По передаточному акту от 15.05.2006 во исполнение договора арендатору передана часть обусловленного договором функционального помещения площадью 236,5 кв.м. В акте указано, что с 01.02.2006 арендуемая площадь составляет 213 кв.м с характеристиками - часть функционального (встроенного) помещения - 1 (1-10, 12, 17, 19, 22, 23, 26, 29, 33, 35-39) в виде комнат N N 4-7, 23, 26, 29, 33, 35, 36, 39, площадью 165,0 кв.м и места общего пользования площадью 48,0 кв.м, расположенная в подвале жилого дома, имеет вход отдельный с улицы, оснащено электро-водоснабжением, канализацией, отоплением. Акт подписан представителями сторон.

16.05.2006 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором изменили: предмет договора, определив арендуемое имущество аналогично указанному в акте от 15.05.2006 (комнаты общей площадью 165 кв.м и места общего пользования - 48 кв.м); срок действия договора - с 06.01.2006 по 15.03.2007; размер арендной платы, рассчитанной на момент заключения договора и соответствующей площади сдаваемого в аренду имущества.

Арендодатель уведомлением от 19.09.2007 N 6037/03-04 известил арендатора о своем отказе от договора аренды от 15.05.2006 N 302/06, сообщив, что этот договор считается прекращенным с 20.10.2007. Направление указанного уведомления арендатору подтверждается почтовой квитанцией от 22.09.2007 и списком почтовой корреспонденции от 20.09.2007.

Поскольку ответчик не исполнил требование арендодателя, последний обратился в арбитражный суд с требованием об освобождении занимаемого истцом помещения. При этом истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по перечислению арендных платежей после 10.03.2007, неоплату им фактического пользования помещением после прекращения договора аренды и неоплату выставленных счетов на компенсацию расходов арендодателя по коммунальным платежам, обратился одновременно с требованием о взыскании соответствующих сумм, начислив на сумму долга пени согласно договору и проценты по ст.395 ГК РФ.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды не заключен, поскольку его срок, учитывая соглашение о внесении изменений, больше года, при этом регистрация не проводилась.

Указанный вывод суд апелляционной инстанции признает ошибочным по нижеприведенным мотивам.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 15.05.2006 N 302/2006 предусматривает срок его действия с 06.01.2006 по 22.08.2006 - менее одного года, то есть не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ. Все существенные условия спорного договора согласованы сторонами. В этой связи, исходя из ст.432 ГК РФ, договор является заключенным. В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По общему правилу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Поскольку договор между сторонами заключен, спор подлежит рассмотрению с учетом предусмотренных им условий.

По требованию об освобождении помещений.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ).В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Установлено, что ООО "Тефтон" после окончания срока договора продолжало пользоваться имуществом, в связи с чем суд приходит к выводу о возобновлении договора аренды от 15.05.2006 N 302/2006 на неопределенный срок.

Установлено также, что арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора, направив последнему 20.09.2007 письмо.

В п.5.4 договора стороны установили срок для предупреждения об отказе от договора - один месяц.

При таких обстоятельствах договор аренды от 15.05.2006 N 302/2006 прекратился 20.10.2007.

Положения ст.622 ГК РФ закрепляют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество арендодателю при прекращении договора аренды.

В соответствии с требованиями ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку договор аренды прекратился по истечении срока, новый договор в отношении спорного имущества сторонами не заключен, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика оснований для занятия спорного помещения. Указанное является основанием для удовлетворения иска об освобождении помещения.

В данной части основания для отмены решения отсутствуют.

По требованию о денежном взыскании.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

В соответствии с разделом 2 договора от 15.05.2006 N 302/06 арендатор принимает на себя обязательство по улучшению арендованного имущества на сумму 480 455 руб. (в том числе НДС). Указанная сумма подлежит зачету в счет оплаты по договору. После проведения улучшений на согласованную сумму оплата производится в размере установленной ежемесячной оплаты.

Установлено, что сумма произведенных улучшений зачтена за период пользования имуществом до 10.03.2006. С указанной даты арендатор не производил платежей.

В этой связи требование о взыскании арендной платы, начисленной за период с 10.03.2006 по 20.10.2007 (дата прекращения договора) исходя из условий договора, является правомерным.

То, что арендатор производил улучшения помещений и в дальнейшем, не является основанием для освобождения его от обязанности перечислять арендную плату, поскольку согласованное сторонами условие закрепляет возможность зачета на фиксированную сумму улучшений. Дальнейшие улучшения, если они отделимые, являются собственностью арендатора; если неотделимые - порождают, при наличии согласия арендатора на улучшение, право арендатора после прекращения договора требовать возмещения стоимости этих улучшений (ст.623 ГК РФ).

Также правомерно и соответствует ст.330 ГК РФ начисление предусмотренной п.4.2 договора пени на сумму задолженности.

Факт пользования имуществом после прекращения договора доказан, поэтому требование о взыскании арендной платы за все время пользования, то есть за период после 20.10.2007, соответствует абз.2 ст.622 ГК РФ. Проценты, начисленные на данную сумму задолженности, рассчитаны в соответствии с правилами ст.395 ГК РФ и требование о их взыскании обоснованно.

Доводы ответчика о том, что расчет необходимо производить исходя из площади арендуемых помещений, равной 73,5 кв.м, не основан на доказательствах.

Как указывалось выше, с 01.02.2006 арендуемая ответчиком площадь помещений составила 213 кв.м. Указанное подтверждено двусторонне подписанным актом.

Доказательств передачи части из указанных помещений арендодателю, как это требует п.3.1.1, п. 3.2.13 и положения ст.655 ГК РФ, не представлено.

Ссылка ответчика в этой связи на акт от 05.04.2007 в подтверждение занятия площади размером 73,5 кв.м, несостоятельна. В данном акте отражено, что от арендатора поступило заявление на заключение договора на новый срок на площадь 73,5 кв.м, то есть ООО "Тефтон" отказывается от части помещений. Вместе с этим передаточный акт относительно помещений, от которых арендатор отказывается, не составлялся. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Следует в этой связи отметить, что представленная в деле переписка (в том числе письмо ОАО "ЦИТ" от 20.08.2007 N 5666/03-04) свидетельствует о нежелании истца вносить изменения в договор аренды, направленные на уменьшение площади, в связи с имеющейся задолженностью арендатора.

При таких обстоятельствах сумму задолженности, расчет которой произведен исходя из площади арендуемых помещений - 213 кв.м, следует признать обоснованной.

Арифметическая правильность произведенных истцом расчетов проверена судом, расчет является верным.

Требование о взыскании 25 079 руб. 05 коп. в качестве компенсации за пользование тепловой энергией в горячей воде за период октябрь-декабрь 2006 года предъявлено истцом на основании п.3.2.5 договора, согласно которому арендатор обязан компенсировать арендодателю оплату коммунальных услуг, пользователем которых является арендатор, в виде предоплаты по выставленным счетам, либо самостоятельно заключить договоры на соответствующие коммунальные услуги и напрямую оплачивать стоимость этих услуг.

Самостоятельные договоры арендатором не заключались. Выставленные арендодателем счета от 19.01.2007 и от 12.12.2006 не оплачены. Между тем факт несения истцом расходов по соответствующим коммунальным услугам в размере 25 079 рублей 05 копеек подтвержден документально.

На основании установленного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения имущественных требований в заявленном объеме.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют.

Апелляционная жалобы истца подлежит удовлетворению, а решение в этой связи - изменению, в том числе в части распределения государственной пошлины.

Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на ответчика: по иску в размере 11 227 руб. 20 коп., по апелляционным жалобам - 2 000 руб. При этом учитывается, что ООО "Тефтон" перечислило 1 000 руб. при подаче апелляционной жалобы; ОАО "ЦИТ" перечислило при подаче иска 9 742 руб. 88 коп., при подаче апелляционной жалобы - 1 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04 апреля 2008 года по делу N А73-11749/2007-4 Арбитражного суда Хабаровского края в части обязания общества с ограниченной ответственностью "Тефтон" освободить занимаемое нежилое помещение оставить без изменения.

В остальном решение изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тефтон" в пользу открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска" 486 360 рублей 11 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 440 217 рублей 68 копеек, пени - 18 342 рубля 67 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами - 2 720 рублей 71 копеек, сумма компенсации за пользование тепловой энергией в горячей воде на объекте - 25 079 рублей 05 копеек; а также расходы, связанные в уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, в размере 10 742 рублей 88 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тефтон" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 484 рублей 32 копеек.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.С. Кустова С.Б. Ротарь