Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 июля 2022 г. по делу N 66а-1169/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Сучковой Е.Г, при секретаре Корюкиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-239/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Первая башенная компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе представителя административного истца акционерного общества "Первая башенная компания" - Астафьевой Натальи Сергеевны на решение Красноярского краевого суда от 11 апреля 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И, выслушав объяснения представителя административного истца - Астафьевой Н.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Правительства Красноярского края - Березнюк Г.М, возражавшей против доводов жалобы, допросив эксперта Аносову Т.А, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Публичное акционерное общество "МегаФон" обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленных ему во временное владение и пользование на основании договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Определение Красноярского краевого суда от 11 апреля 2022 года публичное акционерное общество "МегаФон" заменено правопреемником акционерным обществом "Первая башенная компания" (далее - АО "Первая башенная компания") (т. 2 л.д. 276).

Решением Красноярского краевого суда от 11 апреля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 946 642 рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 5 384 520 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой обращения АО "Первая башенная компания" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N постановлено считать 21 декабря 2021 года.

С АО "Первая башенная компания" в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы на оплату экспертизы в размере 60 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного истца АО "Первая башенная компания" - Астафьева Н.С, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

В обоснование доводов жалобы указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для назначения судебной экспертизы в ООО "Агентство независимой оценки", так как указанная организация не является государственной судебно-экспертной организацией. Заключение эксперта от 18 марта 2022 года N 22/239/Э, положенное в основу решения суда, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом не применена понижающая корректировка к объектам-аналогам, учитывающая, что оцениваемые земельные участки относятся к зоне с особыми условиями использования территорий, имеют вытянутую форму, предназначены для размещения линий электропередач, что не допускает возведение на них объектов капитального строительства.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края - Векшиной Е.Г. поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Астафьева Н.С. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель Правительства Красноярского края Березнюк Г.М. возражала против доводов жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, допросив эксперта ФИО7, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что АО "Первая башенная компания" на основании договоров аренды от 9 ноября 2017 года N 1046 и N 1047 во временное владение и пользование предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами N (том 1 л.д. 18-24, 37-43).

Согласно приложениям N 2 к данным договорам размер арендной платы определяется с учетом величины кадастровой стоимости (том 1 л.д. 35, 55).

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена Постановлением Правительства Красноярского края от 3 ноября 2020 года N 766-п в размере 1 035 419, 84 рублей и 7 443 571, 2 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Независимая оценка" отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 30 сентября 2021 года N 021058 (том 1 л.д. 62-190).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчетах об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 18 марта 2022 года N 22/239/Э, выполненного экспертом ФИО7, следует, что отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2020 года земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 946 642 рубля, с кадастровым номером N в размере 5 384 520 рублей (том 2 л.д. 91-203).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной в заключение судебного эксперта ФИО7 от 18 марта 2022 года N 22/239/Э, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельных участков.

Судебная коллегия находит ошибочным довод апеллянта о том, что суд в нарушение требований Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р назначил проведение судебной оценочной экспертизы ООО "Агентство независимой оценки", не являющейся государственной судебно-экспертной организацией.

Согласно Разделу II Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, к числу которых относятся судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Вместе с тем, определение в указанном разделе двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом конкретных обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, которыми должен обладать эксперт, необходимые для правильного рассмотрения дела, принимать решение о назначении по делу иного вида судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Согласно определению Красноярского краевого суда о назначении судебной экспертизы от 7 февраля 2022 года, суд первой инстанции назначил по административному делу не землеустроительную, а оценочную экспертизу (т. 2 л.д. 77-78).

Эксперт ФИО7, согласно приложенным к экспертному заключению документам, обладает квалификацией, позволяющей ей проводить судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно: является оценщиком I категории, членом Некоммерческого партнерства СРО "Деловой Союз Оценщиков" и СРО "Союз Финансово-экономических судебных экспертов, имеет высшее экономическое образование, неоднократно проходила профессиональную переподготовку по программам оценки, имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, стаж работы оценщика 24 года (том 2 л.д. 94, 196-203). Доказательств, подтверждающих отсутствие у данного эксперта специальных знаний в области предмета экспертизы, административным истцом не представлено.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводом апеллянта о том, что экспертом необоснованно не применена понижающая корректировка к объектам-аналогам, учитывающая, что оцениваемые земельные участки относятся к зоне с особыми условиями использования территорий, имеют вытянутую форму, предназначены для размещения линий электропередач, что не допускает возведение на них объектов капитального строительства.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с подпунктами "б", "в" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН оцениваемые земельные участки относятся к категории земель "земли населенных пунктов", имеют вид разрешенного использования "для благоустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений" (том 1 л.д. 25, 44).

Из экспертного заключения следует, что в качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 3 земельных участка, относящихся к одному с объектами оценки сегменту рынка - 6 сегмент "Производственная деятельность", с учетом категории земель "земли населенных пунктов" и вида разрешенного использования аналогов "для размещения складских помещений, под иными объектами специального назначения, административное здание и здание склада" (том 2 л.д. 126, 155-156, 159-160, 162).

Поскольку объекты-аналоги, как и оцениваемые объекты, относятся к одному сегменту рынка ("Производственная деятельность"), эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что применение корректировки на вид разрешенного использования в данном случае не требуется.

Кроме того, в представленном административным истцом отчете об оценке оценщик также не применяет корректировку на вид разрешенного использования земельных участков, поскольку оцениваемые объекты и аналоги относятся к одному сегменту - "Производственная деятельность". Оценщик, учитывая форму спорных участков, сделал вывод о том, что данные участки имеют вспомогательное назначение, в связи с чем, применил корректировку на вспомогательное назначение (том 1 л.д. 127-128).

Вместе с тем, согласно пояснениям эксперта ФИО7 вытянутая форма объектов оценки не может учитываться в качестве фактора, влияющего на их рыночную стоимость, и не свидетельствует о том, что участки должны быть отнесены к земельным участкам вспомогательного назначения, поскольку именно вытянутая форма позволяет использовать оцениваемые земельные участки по их основному назначению - "место размещения объектов инженерной инфраструктуры". Поскольку объекты оценки и объекты-аналоги могут быть использованы по основному назначению, применение корректировки не требуется.

Согласно разделу III Методических рекомендаций, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, при определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с экспертным заключением при расчете корректировки на ограничение прав (нахождение в зоне с особыми условиями использования территории) эксперт руководствовался составленным по результатам государственной кадастровой оценки отчетом об оценке от 11 сентября 2020 года N 01/ГКОЗНП/2020. По данным указанного отчета объекты оценки и аналоги не имеют зон с особыми условиями использования территории, в связи с чем, применение корректировки не требуется (том 2 л.д. 137, 257-258).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен данным Кодексом.

Вместе с тем, каких-либо доказательств нахождения спорных земельных участков в зоне с особыми условиями использования территории административным истцом не представлено.

При вынесении решения судом первой инстанции правомерно разрешен вопрос о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей, поскольку расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами N (1 035 419, 84 рубля и 7 443 571, 2 рублей) и установленной судом рыночной стоимостью (946 642 рубля и 5 384 520 рублей), является незначительным (8, 57 % и 27, 66 %), что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Установленное по настоящему административному делу расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной судом, обоснованно признано судом первой инстанции приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Административный истец в данном случае реализовал свое право, предусмотренное законом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а, поэтому принятое решение об удовлетворении исковых требований не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, в целом определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда по формальным соображениям в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 11 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца акционерного общества "Первая башенная компания" - Астафьевой Натальи Сергеевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи