Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 октября 2008 г. N Ф03-4615/2008 В иске о внесении изменений в договор аренды отказано, т.к. по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Встречный иск о расторжении договора аренды, освобождении нежилых помещений, взыскании задолженности по арендной плате, за пользование земельным участком удовлетворен частично, поскольку суд исходил из доказанности факта оплаты обществом за пользование земельным участком, занятым арендуемыми помещениями и неосновательного сбережения этих средств (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 октября 2008 г. N Ф03-4615/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ООО "Даурия" - А.Е.Смирнова, представитель, доверенность б/н от 25.05.2007, от ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" - А.Е.Корницкий, представитель, доверенность б/н от 18.02.2008, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Даурия", ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" на решение от 16.06.2008, на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по делу N А73-374/2008-51 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску ООО "Даурия" к ЗАО "Реал Эстейт-Руссия", 3-е лицо Министерство имущественных отношений Хабаровского края, о внесении изменений в договор аренды, по встречному иску о расторжении договора аренды, освобождении нежилых помещений, о взыскании 1238352 руб. 95 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2008. Полный текст постановления изготовлен 27.10.2008.

Общество с ограниченной ответственностью "Даурия" (далее - ООО "Даурия") обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Реал Эстейт-Руссия" (далее - ЗАО "Реал Эстейт-Руссия") о внесении на основании статьи 450 ГК РФ изменений в договор аренды недвижимого имущества от 17.10.2005 N 8346. А именно: просило дополнить договор пунктом 3.4.2 следующего содержания: "задолженность по арендной плате в размере 515542 руб. 23 коп., образовавшуюся в связи с не предоставлением арендодателем информации о банковских реквизитах, арендатор погашает в рассрочку в следующем порядке: ежемесячно арендатор равными долями перечисляет сумму задолженности по арендной плате на расчетный счет арендодателя начиная со следующего месяца после внесения данных изменений в договор аренды и до окончания срока его действия".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

ООО "Реал Эстейт-Руссия" в свою очередь обратилось со встречным иском к ООО "Даурия" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 831397 руб. 76 коп., пеней за просрочку платежа в сумме 309325 руб. 34 коп., задолженности за пользование земельным участком в сумме 98629 руб. 85 коп. Кроме того, общество просило расторгнуть договор аренды от 17.10.2005 N 8346 в связи с нарушением ответчиком условий договора по внесению арендных платежей и обязании истца освободить занимаемые по этому договору помещения.

Решением суда от 16.06.2008 (с учетом определения от 18.06.2008), оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008, требования по первоначальному иску о внесении изменений в договор оставлены без удовлетворения. Требования по встречному иску удовлетворены частично. С ООО "Даурия" в пользу ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" в полном объеме взыскана задолженность по арендной плате, неосновательное сбережение (плата за пользование земельным участком). Пени за просрочку платежа уменьшены до 200000 руб. (с учетом ст. 333 ГК РФ). В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. Кроме того, с ООО "Даурия" взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" (стоимость пролета и проживания в гостинице) на сумму 72042 руб. 50 коп.

В кассационной жалобе ООО "Даурия" просит изменить судебные акты. А именно: принять решение об удовлетворении первоначального иска, отказать ООО "Реал Эстейт-Руссия" в удовлетворении встречного иска, оставить в силе судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора от 17.10.2005 N 8346.

В обоснование жалобы заявитель сослался на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение норм материального права.

ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" также обжаловало указанные судебные акты в кассационную инстанцию. При этом просило отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении встречных требований о расторжении договора аренды от 17.10.2005 N 8346 и обязании ООО "Даурия" освободить занимаемые по договору помещения.

В обоснование жалобы заявитель сослался на неправильное применение арбитражным судом норм материального права - статей 401, 619 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Даурия" выразило несогласие с доводами жалобы ЗАО "Реал Эстейт-Руссия", просило оставить судебные акты в обжалуемой им части без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Даурия" и ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, дав по ним пояснения.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей судебное заседание не обеспечило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Даурия" (арендатор) 17.10.2005 заключен договор N 8346 аренды нежилого помещения (54-56) площадью 259,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 25; сроком с 15.01.2005 по 31.12.2010.

С 28.04.2007 собственником помещения стало ЗАО "Реал Эстейт-Руссия", в связи с чем была осуществлена замена арендодателя по договору от 17.10.2005 N 8346.

ООО "Даурия", полагая, что ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" существенно нарушило условие договора о необходимости предоставления информации о банковских реквизитах, что привело к образованию задолженности по арендной плате, обратилось в арбитражный суд на основании статьи 450 ГК РФ с иском об изменении условий договора (внесение в договор условия о рассрочке задолженности по арендной плате, образовавшейся по вине нового арендодателя).

В свою очередь ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" предъявило встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, расторжении договора аренды в связи с уклонением ООО "Даурия" от надлежащего исполнения условий договора (своевременное внесение арендных платежей) и обязании освободить занимаемые помещения.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о внесении изменений в договор аренды, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, существенным является такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели.

В данном случае целью договора аренды является пользование помещением.

Как установлено судом, ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" представило ООО "Даурия" сведения о своих банковских счетах 14.09.2007.

С письмом о расторжении договора аренды ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" впервые обратилось 16.10.2007, а не с того момента, как у ООО "Даурия" возникли обязательства по оплате ему арендных платежей.

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований по первоначальному иску о внесении изменений в договор аренды от 17.10.2005 N 8346.

При этом ссылка апелляционного суда на статью 451 ГК РФ, на что указывает в кассационной жалобе ООО "Даурия", не привела к принятию неправильного решения.

Принимая решение об удовлетворении встречных исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения, арбитражный суд, исходя из положений статей 49, 70 АПК РФ, принял во внимание, что ООО "Даурия" не оспаривается наличие задолженности с 28.04.2007 по 31.08.2007 в заявленном размере, что подтверждается материалами дела, протоколом судебного заседания (т. 2 л.д. 102).

В этой связи отклоняется довод жалобы ООО "Даурия" о необоснованности требований по взысканию арендных платежей.

Принимая решение об удовлетворении встречного иска в части взыскания пеней за просрочку платежа, арбитражный суд исходил из того, что указанная ответственность предусмотрена пунктом 4.3 договора от 17.10.2005 N 8346.

При этом суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 200000 руб.

Довод жалобы ООО "Даурия" о том, что предусмотренная договором неустойка в размере 0,2% за каждый день просрочки относится не к просрочке исполнения обязательств по внесению арендных платежей, а к неуплате эксплуатационных, коммунальных и иных платежей, судом кассационной инстанции отклоняется как основанный на неправильном толковании условий договора.

Согласно пунктам 3.3 и 2.2.2 договора оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в установленную договором сумму арендной платы и оплачивается организации, предоставляющей соответствующие услуги в соответствии с договором на оказание указанных услуг.

Принимая решение о взыскании с ООО "Даурия" неосновательного сбережения (плата за пользование земельным участком в сумме 98629 руб. 85 коп.), мотивированное ссылкой на статьи 652, 1102 ГК РФ, статью 65 Земельного кодекса РФ, арбитражный суд исходил из доказанности факта оплаты ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" за пользование земельным участком, занятым арендуемыми помещениями и неосновательного сбережения этих средств ООО "Даурия",

Довод жалобы ООО "Даурия" о том, что арендная плата по договору аренды недвижимого имущества в силу статьи 654 ГК РФ включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, судом кассационной инстанции во внимание не принимается в связи со следующим.

В соответствии со статьей 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1.1 договора от 17.10.2005 N 8346 одновременно с передачей прав по владению и пользованию помещениями арендатору передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этими помещениями или пропорциональна их размерам и необходима для их использования и свободного доступа к ним. Порядок предоставления, пользования и оплаты земельного участка, а также его размеры устанавливаются сторонами соглашением к настоящему договору либо отдельным договором.

Взыскивая с ООО "Даурия" судебные издержки в сумме 72042 руб. 50 коп., арбитражный суд исходил из доказанности ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" понесенных расходов на пролет и проживание в гостинице его представителя, принимавшего участие в судебных заседаниях 06.03.2007, 09.04.2007, 14.05.2008.

Доводы жалобы ООО "Даурия" о необоснованности этих расходов направлены на переоценку этих доказательств, что в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ недопустимо.

Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску о расторжении договора аренды от 17.10.2005 N 8346, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, пунктом 5.2.1 договора стороны предусмотрели такое основание досрочного расторжения договора аренды как просрочка внесения арендной платы более чем на 30 дней. При этом пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что оплата аренды производится до 10 числа текущего месяца.

В качестве оснований для расторжения договора ЗАО "Реал-Эстейт-Руссия" сослалось на наличие задолженности по арендной плате с апреля по август 2007 года и просрочку платежей в период с сентября по декабрь 2007 года, указав также на оплату арендных платежей за декабрь 2007 года

10.01.2008, т.е. ООО "Даурия", по его мнению, допустило просрочку на 30 дней.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендных платежей за период с апреля по август 2007 года, арбитражный суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ несовершение кредитором определенных действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, позволяет считать кредитора просрочившим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В данном случае арбитражным судом установлено, что просрочка внесения арендных платежей произошла по вине арендодателя. При этом судом принято во внимание отсутствие доказательств того, что арендатор является злостным неплательщиком, уклоняющимся от оплаты арендных платежей (данные обстоятельства подтверждаются обращением ООО "Даурия" в суд с иском о признании ЗАО "Реал Эстей-Руссия" просрочившим, а также первоначальным иском по данному делу). Кроме того, как установил суд, истец по встречному иску, став собственником помещения, изначально предлагал ответчику его освободить, т.е. не имел намерения сохранить договорные отношения, уклоняясь от мирного урегулирования спора.

Вторым основанием для расторжения договора аренды ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" указало на просрочку внесения арендных платежей за период с сентября по декабрь 2007 года.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что на момент предъявления иска ответчик погасил долг по арендным платежам за период с сентября 2007 года по декабрь 2008 года.

Вследствие этого судебные инстанции сделали соответствующий статьям 309, 619 ГК РФ вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора от 17.10.2005 и освобождения помещения.

При этом суд принял во внимание позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В связи с установленными судебными инстанциями обстоятельствами устранения ответчиком в разумные сроки нарушений, являющихся основанием для досрочного расторжения договора, кассационная инстанция отклоняет доводы заявителя жалобы о нарушении судом статьи 619 ГК РФ при отказе в удовлетворении этой части иска.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 16.06.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по делу N А73-374/2008-51 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.