Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 ноября 2008 г. N Ф03-4748/2008 Иск о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору, пени за просрочку уплаты арендной платы удовлетворен частично, поскольку суд сделал правомерный вывод о том, что стороны, при изменении порядка исчисления арендной платы, обязаны были внести в договор изменения по правилам гражданского законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 1 ноября 2008 г. N Ф03-4748/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: закрытого акционерного общества "Реал Эстейт - Руссия" - представитель Кедя Е.А. по доверенности от 14.10.2008 б/н, от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Даурия" - представитель Сайганов О.В. по доверенности от 21.04.2008 б/н, от третьего лица: Министерства имущественных отношений Хабаровского края - гл. специалист отдела юридической экспертизы Курочко А.В. по доверенности от 01.08.2008 N 1-11/5532, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Даурия" на решение от 15.07.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А73-5151/2008-27 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску ЗАО "Реал Эстейт - Руссия" к ООО "Даурия", третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края, о расторжении договора аренды, о взыскании 5962299,14 руб. и выселении ответчика из занимаемых им помещений.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2008 года.

Закрытое акционерное общество "Реал Эстейт - Руссия" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" о взыскании (с учетом уточнения) 4340597,65 руб. задолженности по арендной плате по договору от 05.10.1999 N 412/1195/3150, 1621701,49 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы, о расторжении договора аренды от 05.10.1999 N 412/1195/3150 и выселении ответчика из занимаемых им помещений, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 25.

Определением от 21.05.2008 судом выделено в отдельное производство требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Определением суда от 24.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

Решением от 15.07.2008 исковые требования ЗАО "Реал Эстейт -Руссия" удовлетворены частично, с ООО "Даурия" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 605514,26 руб., пени в сумме 326840, 33 руб., в остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 решение суда от 15.07.2008 изменено, с ООО "Даурия" в пользу ЗАО "Реал Эстейт - Руссия" взыскана задолженность по арендной плате в размере 3489500 руб., пени в сумме 300000 руб.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что ООО "Даурия" приняло условие об изменении размера арендной платы по договору N 412/1195/3150, поскольку оплачивало арендную плату на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266, и, следовательно, обязано оплатить арендную плату, исходя из расчета, произведенного на основании указанного выше постановления N 266.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением апелляционного суда, ООО "Даурия" в своей кассационной жалобе просит постановление от 03.09.2008 отменить, а решение от 15.07.2008 изменить в части взыскания с Общества пени за период с 28.04.2007 по 14.09.2007; пеню за период с 14.09.2007 по 31.03.2008 взыскать в размере 1000 руб.

Указывает на то, что по правилам части 3 статьи 433, 452, 651 ГК РФ любое изменение договора аренды совершается в той же форме, что и договор, и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что постановление Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в собственности Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями" не изменило порядок исчисления арендной платы, согласованной контрагентами по договору аренды от 05.10.1999 N 412/1195/3150, а установило новый порядок исчисления арендной платы. Поэтому применение при расчете арендной платы данного постановления ООО "Даурия" расценивает как изменение условий договора о размере арендной платы.

В связи с этим считает подлежащим государственной регистрации такое изменение договора от 05.10.1999 N 412/1195/3150.

ЗАО "Реал Эстейт - Руссия" в отзыве на кассационную жалобу и через своего представителя в судебном заседании кассационной инстанции выразило согласие с принятым по делу постановлением апелляционного суда, полагая его законным и обоснованным.

Представитель ООО "Даурия" поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края в отзыве на кассационную жалобу и через своего представителя в заседании суда кассационной инстанции выразило согласие с принятым по делу постановлением апелляционного суда от 03.09.2008.

Рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 05.10.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края (Арендодатель, ныне Министерство имущественных отношений Хабаровского края), МУП ЖПЭТ N 2 (Балансодержатель) и ООО "Даурия" (Арендатор) с учетом дополнительных соглашений от 19.11.2001 N 1, от 13.05.2003 N 2, от 25.07.2005 NN 3 и 4, от 05.06.2006 N 5 заключен договор N 412/1195/3150 о передаче в аренду Арендодателем нежилых помещений, находящихся в краевой собственности сроком с 01.01.1999 по 31.12.2010.

Предметом вышеуказанного договора (с учетом дополнительных соглашений) является нежилое помещение общей площадью 1189,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, 25.

Пунктами 3.1-3.3, 4.2.1 договора от 05.10.1999 N 412/1195/3150 установлены размер, порядок и сроки внесения арендной платы, согласно которым арендная плата исчисляется в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 24.06.1998 N 255, и подлежит безусловному автоматическому пересчету на коэффициент инфляции при изменении МРОТ, какого-либо иного коэффициента, предусмотренного Положением, или балансовой стоимости здания со дня соответствующего изменения, а также при изменении указанного выше Положения.

28.11.2006 в результате заключенного между Комитетом по управлению имуществом Хабаровского края (Продавец) и ЗАО "Реал Эстейт - Руссия" (Покупатель) договора купли-продажи N 915 истец приобрел в собственность обремененное арендой спорное нежилое помещение.

28.04.2007 произведена государственная регистрация перехода права собственности к истцу на функциональные нежилые помещения, арендуемые ответчиком (ООО "Даурия"), что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности NN 27 АВ 054861, 27 АВ 054862, 27 АВ 054863.

Письмом от 16.10.2007 ЗАО "Реал Эстейт - Руссия" в связи с неоплатой аренды предложило ответчику оплатить задолженность за период с 28.04.2007 по 31.08.2007 и расторгнуть договор аренды.

Поскольку задолженность по оплате арендных платежей обществом с ограниченной ответственностью "Даурия" не погашена в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив взаимоотношения сторон, связанные с осуществлением расчетных обязательств по оспариваемому договору, апелляционный суд пришел к выводу о наличии со стороны ООО "Дурия" конклюдентных действий, совершение которых расценил как согласие со стороны последнего на внесение изменений в договор N 412/1195/3150 и применил положения части 3 статьи 438 ГК РФ.

Между тем, соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Как установлено судами, данный договор аренды от 05.10.1999 N 412/1195/3150 зарегистрирован в установленном законодательством порядке.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу части 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В ходе судебного разбирательства судами установлено, что истцом (ЗАО "Реал Эстейт - Руссия) предъявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате, исчисленной на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266.

Данное постановление суд первой инстанции расценил как устанавливающее новую методику расчета арендной платы и коэффициентов, определяющих размер взыскиваемой арендной платы.

Давая оценку условиям спорного договора аренды, арбитражный суд Хабаровского края сделал правомерный вывод о том, что стороны при изменении порядка исчисления арендной платы обязаны были внести в договор изменения по правилам статьи 450 ГК РФ, поэтому вывод апелляционного суда о достаточности согласия ответчика, выраженного в конклюдентных действиях на внесение арендной платы по настоящему спору, является ошибочным.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А73-5151/2008-27 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, решение от 15.07.2008 Арбитражного суда Хабаровского края по этому же делу оставить в силе.

Арбитражному суду Хабаровского края произвести поворот отмененного судебного акта в порядке статей 325, 326 АПК РФ и выдать исполнительные листы.

Взыскать с ЗАО "Реал Эстейт - Руссия" в пользу ООО "Даурия" 1000 руб. госпошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.