Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2008 г. N 06АП-2758/2008-А73

г. Хабаровск

3 сентября 2008 г.

N 06АП-А73/2008-1/2758

Резолютивная часть постановления объявлена 2 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 сентября 2008 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Малышевой Л.Г.

Судей Гричановской Е.В., Ротаря С.Б.

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фадеевой М.В.

при участии в судебном заседании

от истца: Кедя Е.А. представитель по доверенности б/н от 15.06.2008

от ответчика: Смирнова А.Е. представитель по доверенности б/н от 25.05.2007

от третьего лица: Гайдук М.В. представитель по доверенности от 04.03.2008 N 1-11/1422

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Реал Эстейт-Руссия"

на решение от 15 июля 2008 года по делу N А73-5151/2008-27

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Мельниковой Н.Ю.

по иску закрытого акционерного общества "Реал Эстейт-Руссия"

к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия"

третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края

о взыскании 5 993 960, 58 руб.

Закрытое акционерное общество "Реал Эстейт-Руссия" (далее - ЗАО "Реал Эстейт-Руссия", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" (далее - ООО "Даурия", ответчик) о взыскании 5 933 960, 58 руб., составляющих задолженность по арендной плате 4 340 597, 68 руб., пени 1 593 362, 93руб., о расторжении договора и освобождении помещения.

Определением от 21.05.2008 судом выделено в отдельное производство требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, было привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края.

Решением от 15.07.2008 Арбитражный суд Хабаровского края удовлетворил исковые требования частично. Взыскал задолженность в размере 605 514, 26 руб., пени 326 840, 33 руб., всего 932 354, 59 руб., мотивируя тем, что в заключенный договор не вносились изменения по оплате аренды. Доводы истца об автоматическом пересчете условий по арендной плате в случае изменения нормативных актов Хабаровского края отклонил, считая их неправомерными.

ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" с решением суда не согласилось, полагая его незаконным и необоснованным. Считает, что пунктом 3.1 договора стороны согласовали условие об автоматическом изменении арендной платы в связи с изменениями нормативных актов Хабаровского края, устанавливающих порядок определения размера арендной платы. По его мнению, расчеты арендной платы, положенные в основу решения суда не соответствуют условиям договора аренды и действующему законодательству. Не приняты судом во внимание обстоятельства, свидетельствующие о признании изменений в заключенный договор: добровольная оплата аренды ответчиком по новым условиям. Неправильно применены нормы материального и процессуального права. Просит отменить решение суда.

ООО "Даурия" просит оставить решение суда без изменения. С выводами суда согласно. Решение суда считает законным и обоснованным.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее -третье лицо) поддержало позицию истца. Просит удовлетворить апелляционную жалобу и отменить решение суда.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд находит решение суда подлежащим изменению в части отказа в иске.

Материалами дела установлено, что на основании трехстороннего договора аренды от 05.10.1999 N 412/1195/3150 с учетом дополнительных соглашений от 19.11.2001, 13.05.2003, 25.07.2005, 05.06.2006 NN 1-5 ответчику в арендное пользование сроком с 01.01.1999 по 31.12.2010 были предоставлены нежилые помещения общей площадью 1189, 1 кв.м., расположенные в г.Хабаровске по ул.Муравьева-Амурского, 25. Договор прошел государственную регистрацию 31.01.2002.

Условиями договора (пункты 3.1, 3.2, 3.3, 4.2.1) установлен размер, порядок и сроки внесения арендной платы, в соответствии с которыми арендатор обязан ежемесячно до 10 числа отчетного месяца вносить арендную плату и оплачивать пени в размере 0, 2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В результате сделки купли-продажи от 28.11.2006 N 915 вместо Комитета по управлению имуществом Хабаровского края ( ныне - Министерство имущественных отношений Хабаровского края) арендодателем стал новый собственник помещений - ЗАО "Реал Эстейт-Руссия", который письмом от 25.06.2007 сообщил ответчику реквизиты для перечисления платы за пользование помещениями на основании договора аренды N 412/1195/3150. Переход права собственности был зарегистрирован 28.04.2007.

Ответчик за спорный период добровольно не оплачивал арендную плату, установленную условиями договора. В связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Предъявляя счета на оплату истец руководствовался постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 (далее -постановление N 266), которым изменен порядок исчисления арендной платы.

Давая оценку условиям договора, суд первой инстанции сделал неправильный вывод, что стороны при изменении порядка исчисления арендной платы должны в договор вносить изменения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку такие изменения сторонами в договор не вносились, суд принял расчет ответчика, исходя из постановления N 255, посчитав что старые условия договора продолжают иметь юридическую силу.

Между тем, в пункте 3.1 договора стороны определили, что арендная плата устанавливается в соответствии с Положением, утвержденным постановлением главы администрации Хабаровского края от 24.06.1998 N 255 и подлежит безусловному автоматическому пересчету на коэффициент инфляции при изменении МРОТ, при изменении какого-либо иного коэффициента, предусмотренного Положением или балансовой стоимости здания, со дня соответствующего изменения, а также при изменении указанного Положения.

Таким образом, из буквального толкования редакции данного пункта договора в порядке статьи 431 ГК РФ апелляционный суд усматривает, что стороны согласовали порядок оплаты аренды, установленный Положением, утвержденным постановлением главы администрации Хабаровского края от 24.06.1998 N 255, а также согласовали автоматический перерасчет при изменении указанного Положения.

Постановление N 266 установило иной порядок определения размера аренды, взамен согласованного сторонами. Но поскольку стороны согласились на автоматический перерасчет в связи с изменением Положения, истец правомерно выставил счета на оплату в соответствии с постановлением N 266, не внося изменений в условия договора.

Суд первой инстанции дал неверное толкование возникшим обстоятельствам, назвав действующими условия исчисления арендной платы в соответствии с постановлением N 255, которое было отменено постановлением N 532 от 30.12.2002.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу на основании статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

При таких обстоятельствах требование истца правомерно.

Кроме того, третье лицо подтвердило, что ответчик принимал автоматическое изменение условий о порядке исчисления арендной платы в соответствии с постановлениями N N 532 и 266 и оплачивал до апреля 2007 года, что подтвердило перепиской с ответчиком и справкой-расчетом задолженности с января 2000 года по июнь 2008 года. Оплату аренды можно толковать как конклюдентные действия со стороны ответчика, что также свидетельствует о согласии ответчика на внесение изменений в договор аренды. Согласно пункту 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Данная позиция нашла отражение в информационном письме Высшеего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров". Принятие ответчиком суммы и регулярное внесение платежей до спорного периода следует расценить как согласие ответчика на изменение порядка исчисления арендной платы. До спорного периода ответчик признавал изменение порядка исчисления арендной платы и просил дать возможность оплачивать образовавшуюся задолженность в соответствии с графиком им представленным.

Истцом предъявлена задолженность за период с 28.04.2007 по 31.08.2007 в соответствии с постановлением N 266, которая подлежит взысканию в порядке статей 309 и 614 ГК РФ согласно уточненному расчету истца. В ходатайстве об уточнении исковых требований истец просил взыскать задолженность в размере 3 489 500, 08 руб. и пени 1 593 362, 93 руб. за период с 28.04.2007 по 31.03.2008.

Суд первой инстанции не учел заявленное ходатайство об изменении предъявленных исковых требований и рассмотрел пени за период с 30.06.2007 по 17.03.2008, чем нарушил процессуальные права истца.

Апелляционный суд, учитывая частичную оплату ответчиком арендной платы и непродолжительный период просрочки в порядке статьи 333 ГК РФ уменьшает размер пени до 300 000 руб. в связи с несоразмерностью последствиям нарушений обязательств.

В связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.07.2008 по делу N А73-5151/2008-27 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Даурия" в пользу закрытого акционерного общества "Реал Эстейт-Руссия" задолженность по арендной плате в размере 3 489 500 рублей 08 копеек, пени 300 000 рублей, госпошлину по иску в размере 35 264 руб. 88 коп., госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей.

Закрытому акционерному обществу "Реал Эстейт-Руссия" возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 000139 от 18.04.2008 госпошлину по иску в размере 141 руб. 70 коп. Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г.Малышева

Судьи

Е.В.Гричановская С.Б.Ротарь