Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 декабря 2008 г. N Ф03-5244/2008 Иск о признании договоров аренды ничтожными, о взыскании с предпринимателя основного долга и обязании его возвратить нежилое помещение направлен на новое рассмотрение в связи с неправильным применением норм материального права (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 2 декабря 2008 г. N Ф03-5244/2008
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Филиппова Н.Б. - главный бухгалтер по доверенности от 06.10.2008 N 77; Кузина С.И. - юрисконсульт по доверенности от 06.10.2008 N 78, от ответчика: Кравец С.Ф. - индивидуальный предприниматель; Ляпина Е.Ю. - представитель по доверенности б/н от 06.05.2008, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кравец Сергея Федоровича на решение от 26.06.2008, на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2008 по делу N А73-1697/2008-4 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" к индивидуальному предпринимателю Кравец Сергею Федоровичу о взыскании 1608136 руб. и возврате имущества.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2008 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кравец Сергею Федоровичу о признании договоров аренды от 28.07.2004 и от 01.09.2007 ничтожными, о взыскании 1777222 руб. основного долга, и обязать его возвратить нежилое помещение в г. Комсомольске-на-Амуре по ул. Лесозаводской, 4.

Решением суда от 26.06.2008 иск удовлетворен на сумму 1777222 руб. неосновательного обогащения, ответчик обязан возвратить данное помещение по мотивам отсутствия оснований для его занятия.

В признании сделок недействительными (ничтожными) отказано по причине признания их незаключенными.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2008 решение изменено, с ответчика взыскано 1727222 руб. основного долга и неосновательного обогащения за аренду помещения оставленной им без оплаты.

В освобождении имущества отказано со ссылкой на наличие у ответчика правовых оснований для его занятия.

Правильность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в порядке статей 274, 284 АПК РФ по жалобе ИП Кравец С.Ф., где ставится вопрос об их отмене и принятии нового решения о полном отказе в иске.

Заявителем оспариваются полномочия истца в отношении спорного имущества, а также обоснованность ряда изложенных выводов суда относительно договорных отношений сторон в отношении пользования спорными помещениями.

До судебного заседания ИП Кравец С.Ф. заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела и рассмотрении данной жалобы в указанном им порядке.

Рассмотрев это ходатайство в порядке статьи 159 АПК РФ, суд кассационной инстанции отклоняет его на основании статьи 158 АПК РФ ввиду отсутствия причин, делающих невозможным рассмотрение дела в данном судебном заседании.

ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" доводы кассационной жалобы отклонило, с мотивами судебных актов согласно.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 01.12.2008 12 часов 05 минут в порядке статьи 163 АПК РФ.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального права, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" является собственником недвижимого имущества - нежилого здания цеха ДОЦ-1 (строгальное отделение), инв. N 5415, литер Ж, площадью 1252,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 11.03.2003.

Между ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и ИП Кравец С.Ф. (арендатор) 28.07.2004 подписан договор аренды вышеуказанного здания с правом последующего выкупа. Срок договора определен с 01.08.2004 по 01.08.2005. Договор не зарегистрирован в установленном порядке. Здание во исполнение условий договора передано ИП Кравец С.Ф. в пользование без подписания акта, что стороны не отрицают.

01.04.2007 теми же лицами по поводу того же имущества подписан договор аренды с правом последующего выкупа. Срок действия договора установлен с 01.04.2007 по 31.12.2007. Передача имущества по данному договору также не оформлялась, при этом факт нахождения имущества в пользовании арендатора до настоящего времени не оспаривается сторонами.

Истец, считая договоры от 28.07.2004 и от 01.04.2007 недействительными (ничтожными) сделками ввиду неподписания к ним документов о передаче имущества, а в первом случае - ввиду отсутствия государственной регистрации; ссылаясь на фактическое пользование ответчиком имуществом и неполную оплату такого пользования, обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании (учитывая уточнения) статей 167, 168, 301 ГК РФ.

Рассматривая данные требования, арбитражный суд указал на признание незаключенным договора от 28.07.2004, и, следовательно, непринятие его в качестве правового основания для занятия ответчиком спорного помещения.

При этом суды обеих инстанций сослались в порядке части 2 статьи 69 АПК РФ, как на преюдициальное решение арбитражного суда от 17.01.2008 по делу N А73-7940/2007-17, где было это обстоятельство установлено.

Между тем, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008 по тому же делу было установлено, и этот факт подтверждается лесозаводом в судебном заседании, что выкупная стоимость в размере 1200000 руб. (пункт 1.3 договора от 28.07.2004) ответчиком выплачивается в полном объеме.

Согласно пункту 1.2 договора от 28.07.2004 арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения предпринимателем всей обусловленной договором выкупной цены.

Поскольку решение и постановление по делу N А73-7940/2007-17 были приняты без учета факта уплаты арендатором выкупной цены в соответствии с данным условием договора от 28.07.2004, то вывод о необходимости государственной регистрации после исполнения сторонами своих обязательств нельзя признать обоснованным.

Согласно части 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статьи 550 и 551 ГК РФ предусматривают письменную форму для договора продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности, сам договор не регистрируется.

Окончание срока аренды и перечисление выкупного платежа определяют момент перехода права собственности на арендованное имущество.

В связи с неправильным применением норм материального права, названные судебные акты по делу N А73-7940/2007-17 отменены постановлением от 25.11.2008 Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, и дело направлено на новое рассмотрение.

При таких обстоятельствах действительность договоров от 28.07.2004 и от 01.04.2007 следовало суду рассматривать после исследования вопроса о переходе права собственности к ответчику по первой сделке, после чего рассматривать правомерность требований лесозавода о взыскании спорной задолженности.

Исходя из изложенного, обжалуемые решение от 26.06.2008 и постановление от 11.09.2008 по настоящему делу приняты с неполным выяснением существенных обстоятельств дела и с неправильным применением норм права, поэтому они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение с учетом вышеназванного.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 26.06.2008, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2008 по делу N А73-1697/2008-4 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.