Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2008 г. N 06АП-2706/2008-А73

г. Хабаровск

11 сентября 2008 г.

N 06АП-А73/2008-1/2706

Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2008.

В полном объеме постановление изготовлено 11.09.2008

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Ротаря С.Б., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: Филиппова Н.Б., доверенность от 05.10.2007 N 37; Кузина С.И., доверенность от 05.10.2007 N 36

от ответчика: Ляпина Е.Ю.. доверенность от 06.05.2008 N 27АА394747

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Кравец Сергея Федоровича

на решение от 26 июня 2008 года

по делу N А73-1697/2008-4

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Кимом В.Д.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод"

к индивидуальному предпринимателю Кравец Сергею Федоровичу

об истребовании имущества, о взыскании 1 608 136 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к индивидуальному предпринимателю Кравец Сергею Федоровичу с исковым заявлением, в котором, учитывая принятые в порядке ст.49 АПК РФ уточнения, просило:

- признать сделки, заключенные между сторонами 28.07.2004 и 01.04.2007 по аренде нежилого здания - ДОЦ-1 (строгальное отделение) не соответствующими закону, а потому ничтожными;

- взыскать долг по оплате за пользование цехом за период с 01.08.2004 по 01.05.2008 в размере 1 777 222 руб.;

- обязать ответчика вернуть истцу нежилое здание - ДОЦ-1 (строгальное отделение), инв. N 5415, литер Ж, общей площадью 1 252,5 кв.м, расположенное в г.Комсомольске-на-Амуре по ул.Лесозаводской,4.

Решением арбитражного суда от 26.06.2008 с ответчика в пользу истца взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1 777 222 руб.; ответчик обязан освободить спорное здание и передать его по акту приема-передачи истцу; иск о признании договоров ничтожными оставлен без удовлетворения по мотиву признания соответствующих договоров незаключенными.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятое по делу решение и принять новый судебный акт. В обоснование указывает на исполнение со своей стороны обязательств по договору от 28.07.2004 в части выкупа арендованного здания, что означает переход имущества в собственность арендатора и отсутствие с этого момента оснований для взыскания арендной платы. Не соглашается с выводом суда о незаключенности договора от 28.07.2004, поскольку в силу ст. ст. 550, 551 ГК РФ, с учетом п.3 ст.609 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме, при этом регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности. Неверно рассчитанной считает взысканную судом сумму неосновательного обогащения, так как она состоит не из сумм арендных платежей, а из затрат и расходов истца на содержание спорного объекта, доказательств чего истцом не представлено. Несостоятельной считает ссылку суда на ст.1105 ГК РФ, так как ответчик не намеревался отказаться от приобретения спорного имущества. Ответчик не согласен с выводами суда в части вопроса об освобождении спорного помещения, при этом указывает на переход имущества в собственность ответчика в результате выкупа, а также на отсутствие доказательств, подтверждающих принятие истцом мер к понуждению ответчика освободить это помещение.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" просит оставить обжалуемое решение без изменения. Считает правомерным вывод суда о незаключенности договоров от 28.07.2004 и от 01.04.2007; в этой связи и учитывая факт незаконного занятия помещения ответчиком, полагает обоснованным удовлетворение требования об освобождении помещения на основании ст.301 ГК РФ; неосновательное обогащение взыскано в соответствии с требованиями ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ и рассчитано по минимальным ставкам, которые равны указанным в незаключенных договорах - в период с 01.08.2004 по 01.08.2005 - ежемесячно по цене 79,8 руб. за 1 кв.м, за период с 01.08.2005 по 15.06.2008 - ежемесячно по цене 45 руб. за 1 кв.м. Поясняет, что к взысканию за спорный период предъявлена сумма с учетом частично произведенной ответчиком оплаты.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика и истца поддержали свои позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Истец пояснил, что при расчете задолженности им не учитывалось перечисление в размере 50 000 руб., произведенное ответчиком по платежному поручению от 31.01.2005 N 4; в настоящее время эта сумма зачтена в счет оплаты за пользование спорным имуществом за июль 2008 года, в подтверждение чего представлено письмо истца от 02.09.2008 N 87.

Рассмотрев дело в порядке ст.266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" является собственником недвижимого имущества - нежилого здания цеха ДОЦ-1 (строгальное отделение), инв. N 5415, литер Ж, площадью 1 252,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Лесозаводсткая,4. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 11.03.2003.

Между ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и предпринимателем Кравец С.Ф. (арендатор) 28.07.2004 подписан договор аренды вышеуказанного здания с правом последующего выкупа. Срок договора определен с 01.08.2004 по 01.08.2005. Договор не зарегистрирован в установленном порядке. Здание во исполнение условий договора передано предпринимателю Кравец С.Ф. в пользование без подписания акта, что стороны не отрицают.

01.04.2007 теми же лицами по поводу того же имущества подписан договор аренды с правом последующего выкупа. Срок действия договора установлен с 01.04.2007 по 31.12.2007. Передача имущества по данному договору также не оформлялась, при этом факт нахождения имущества в пользовании арендатора не оспаривается.

Истец, считая договоры от 28.07.2004 и от 01.04.2007 недействительными (ничтожными) сделками ввиду неподписания к ним документов о передаче имущества, а в первом случае - ввиду отсутствия государственной регистрации; ссылаясь на фактическое пользование ответчиком имуществом и неполную оплату такого пользования, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, на основании (учитывая уточнения) ст. ст. 167, 168, 301 ГК РФ.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В данном случае установлено, что истец является собственником спорного здания, а ответчик фактически это здание занимает.

Для правильного разрешения спора в части требования об освобождении ответчиком здания надлежит установить наличие либо отсутствие у последнего правовых оснований для нахождения в этом здании.

Как указывалось выше, передача спорного здания состоялась в 2004 году во исполнение договора от 28.07.2004. Данный договор признан незаключенным вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 17.01.2008 по делу N А73-7940/2007-17 как заключенный на год и не прошедший государственную регистрацию. Данное обстоятельство не требует доказывания в рамках настоящего дела, учитывая одинаковый состав лиц, участвующих в настоящем и ранее рассмотренном делах, и принимая во внимание правила ч.2 ст.69 АПК РФ.

То есть договор от 28.07.2004 не может рассматриваться в качестве правового основания для занятия ответчиком спорного здания.

Правомерно отказано в иске о признании договора от 28.07.2004 недействительным (ничтожным), учитывая, что незаключенный договор по существу отсутствует и поэтому не может оцениваться с точки зрения соответствия нормам действующего законодательства.

Другой договор аренды - от 01.04.2007, предметом которого стороны спора определили здание цеха ДОЦ-1, подписан на срок менее года и поэтому, исходя из правил ст. ст. 609, 651 ГК РФ, регистрации не требовал.

Суд первой инстанции признал данный договор незаключенным, исходя из того, что он предусматривает право арендатора на выкуп арендуемого имущества и при этом выкупная цена имущества не согласована. При этом суд руководствовался положениями ст. ст. 431, 485 и 614 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции данный вывод считает необоснованным.

Условиями договора от 01.04.2007, в редакции подписанного сторонами протокола разногласий, предусмотрена передача имущества в аренду с правом последующего выкупа (п.1.1).

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены; если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, договор аренды с правом последующего выкупа включает в себя обязательства из договора аренды и из договора купли-продажи.

В данном случае установлено, что выкупная цена сторонами не согласована, так как соответствующее условие ставит эту сумму в зависимость от результатов проведенной в будущем независимой оценки объекта (п.1.4).

В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, договор от 01.04.2007 является незаключенным в части условия о выкупе арендуемого имущества.

Между тем данный факт, учитывая п.2 ст.624 ГК РФ, не является основанием для признания незаключенным договора от 01.04.2007 в остальной части - в части аренды.

Договор от 01.04.2007 содержит условия о предмете аренды, о размере арендной платы, что, исходя из положений ст. ст. 432 и 654 ГК РФ, исключает возможность признания его незаключенным как договора аренды недвижимого имущества.

Оснований для признания договора аренды от 01.04.2007 недействительным (ничтожным) в данном случае нет. Отсутствие передаточного акта (ст.655 ГК РФ) свидетельствует не о незаконности договора, а об отсутствии надлежащего оформления передачи обусловленного договором имущества, что может учитываться при выяснении вопроса об исполнении условий о передаче и приеме соответствующего объекта. В данном случае факт нахождения имущества в пользовании ответчика с 2004 года по настоящее время сторонами спора не отрицается.

При изложенном применению подлежат нормы об аренде.

Согласно ст.609, 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором; если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону.

Договор от 01.04.2007 заключен на срок с 01.04.2007 по 31.12.2007. После истечения срока договора ответчик продолжил пользование имуществом. В деле отсутствуют доказательства того, что истец против такого пользования возражал. То есть договор аренды возобновился на неопределенный срок. Истец не представил доказательств того, что им после этого заявлялся отказ от договора - доказательств направления в адрес ответчика предупреждения о прекращении договора нет.

Также не заявлялись требования о досрочном расторжении договора аренды (ст.ст.619, 620 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды от 01.04.2007 в отношении спорного имущества действует до настоящего времени. Ответчик занимает спорное здание на основании этого договора.

При таких обстоятельствах иск в части требования о возврате нежилого здания - ДОЦ-1 (строгальное отделение), инв. N 5415, литер Ж, общей площадью 1 252,5 кв.м, расположенного в г.Комсомольске-на-Амуре по ул.Лесозаводской,4, удовлетворению не подлежит.

Также нет оснований для признания договоров от 28.07.2004 и от 01.04.2007 недействительными (ничтожными).

При рассмотрении требования о взыскании денежной суммы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Требуемая сумма - 1 777 222 руб. рассчитана, исходя из площади занимаемого истцом здания (1 252,5 кв.м) и ставки ежемесячной платы за 1 кв.м площади, которая с 01.08.2004 по 01.08.2005 применена истцом в размере 79,8 руб. за 1 кв.м, а с 01.08.2005 по 01.05.2008 - в размере 44,9 руб. за 1 кв.м.

Истец данную сумму просил взыскать в качестве применения последствий недействительности сделок. Суд апелляционной инстанции, считает необходимым рассмотреть требование о взыскании вышеназванной суммы, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств.

За период до 01.04.2007 взыскиваемая сумма определяется судом как неосновательное обогащение ответчика, поскольку, как установлено выше, правовых оснований для использования спорного здания у ответчика не имелось, но фактически ответчик это здание занимал. С 01.04.2007 взысканию подлежит задолженность по арендной плате, поскольку правоотношения сторон после этой даты основаны на договоре аренды здания.

По общему правилу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В данном случае фактическое пользование имуществом истца без надлежащего правового основания в период с 28.07.2004 по 01.04.2007 со стороны ответчика установлено; размер неосновательного обогащения рассчитан аналогично арендной плате и не превышает обычную для такого пользования цену.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Расчет, предъявленный истцом к взысканию за период с 01.04.2007 по 01.05.2008, не противоречит условиям договора аренды от 01.04.2007 (раздел 3).

Общая сумма задолженности за использование здания в период с 28.07.2004 по 01.05.2008 (неосновательное обогащение и арендная плата) составила 3 059 946 руб.

При определении общей суммы, подлежащей взысканию, во внимание принимается частично произведенная ответчиком в 2004-2005 годах оплата пользования зданием.

В расчете истца, принятом во внимание судом первой инстанции, указано на перечисление истцом 1 282 724 руб.

Установлено, что эта сумма исчислена без учета еще одного перечисления - по платежному поручению от 31.01.2005 N 4 в размере 50 000 руб. Данный факт подтвердил представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции, представив письмо о зачете этой оплаты за последующий период - за июль 2008 года. Представитель ответчика также признает данное перечисление в указанной сумме.

Следовательно, сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, с учетом частичного погашения имеющейся задолженности, составляет 1 727 222 руб. То, что истец учел данную сумму за пользование имуществом в последующий период, не принимается во внимание, поскольку оплата произведена в спорный период и имеющаяся за соответствующий период задолженность подлежит уменьшению на перечисленную сумму.

При изложенном решение следует изменить, апелляционную жалобу удовлетворить в части.

Доводы апелляционной жалобы подлежат частичному отклонению.

В том числе не принимается во внимание позиция ответчика о том, что спорное здание принадлежит ему на праве собственности. Доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имуществом является государственная регистрация (ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Соответствующих доказательств, в том числе документов, подтверждающих наличие оснований для государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание цеха ДОЦ-1, ответчик в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ не представил.

Довод о неверном исчислении суммы неосновательного обогащения отклоняется по основаниям, изложенным в мотивировочной части постановления.

Иные доводы жалобы не принимаются во внимание как не влияющие на результат разрешения настоящего спора.

Государственная пошлина подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом суд учитывает переплату ответчиком государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26 июня 2008 года по делу N А73-1697/2008-4 Арбитражного суда Хабаровского края изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кравец Сергея Федоровича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" 1 727 222 рубля.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кравец Сергея Федоровича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 18 812 рублей 57 копеек.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2 573 рублей 54 копеек.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" в пользу индивидуального предпринимателя Кравец Сергея Федоровича расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, в размере 500 рублей.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

С.Б. Ротарь А.А. Тихоненко