Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 июля 2022 г. по делу N 66а-1159/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Печуриной Ю.А. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-001292-21 (3а-141/2022) по административному исковому заявлению Нихаева Дмитрия Георгиевича к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В,

УСТАНОВИЛА:

Нихаев Д.Г. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2020 г. кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 940 +/- 11 кв.м, расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости, составляющей 4 043 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на 01 января 2020 г. кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер арендных платежей; представил отчет об оценке от 07 октября 2021 г. N ОЦ-046/21, подготовленный индивидуальным предпринимателем Юрченко А.И, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 4 043 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Юг Эксперт Центр" (далее по тексту - ООО "Юг Эксперт Центр").

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 г. составила 4 560 000 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично; по состоянию на 01 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, составляющей 4 560 000 рублей; установлена дата подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости - 18 октября 2021 г.; судебные расходы на проведение экспертизы в размере 85 000 рублей возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края, администрация муниципального образования город Краснодар обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства, права истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не нарушены, уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению арендных платежей; экспертиза проведена в негосударственном экспертном учреждении; экспертиза проведена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования; отсутствие корректировки на инженерные коммуникации для объектов-аналогов не обосновано, поскольку в объявлениях о продаже объектов-аналогов не указано, что инженерные коммуникации (электричество, водоснабжение) заведены на участки; средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м оцениваемого участка в размере 4 850, 93 рублей значительно меньше среднего значения стоимости земельных участков, определенного экспертом в анализе рынка - 8 987 руб./кв.м).

Администрация муниципального образования город Краснодар в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с требованиями законодательства; оспаривание кадастровой стоимости земельного участка до оспаривания приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" противоречит нормам действующего законодательства.

В материалы дела от представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя; в ходатайстве выражена позиция о законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (3ap.sudrf.ru).

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, письменные пояснения эксперта Ганныча А.А, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, арендная плата за который исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 01 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость названного земельного участка в размере 7 747 122, 8 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке от 07 октября 2021 г. N ОЦ-046/21, выполненный ИП Юрченко А.И, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 г. составила 4 043 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка; на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 г.

Согласно заключению эксперта ООО "Юг Эксперт Центр" Ганныча А.А. от 14 января 2022 г. N 3а-1832/2021 отчет об оценке от 07 октября 2021 г. N ОЦ-046/21, выполненный ИП Юрченко А.И, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 г. составляет 4 560 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем земельного участка и плательщиком арендных платежей, административный истец вопреки приведенной в апелляционной жалобе позиции администрации муниципального образования город Краснодар вправе оспаривать его кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения вне зависимости от оспаривания нормативного правового акта об утверждении кадастровой стоимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке от 07 октября 2021 г. N ОЦ-046/21, выполненного ИП Юрченко А.И, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, что отражено в экспертном заключении от 14 января 2022 г. N 3а-1832/2021.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "Юг Эксперт Центр" Ганныча А.А. от 14 января 2022 г. N 3а-1832/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки - придорожный сервис, подобранные экспертом аналоги расположены в городе Краснодаре, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, на торг, на площадь (для аналогов 1 и 4), на вид разрешенного использования (для аналогов 1-4), относительно красной линии (для аналога 2).

Применяя корректировку на площадь, эксперт исходил из ретроспективной даты определения кадастровой стоимости, выбрав в качестве основного ценообразующего фактора местоположение. В заключении указано, что, как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидны, следовательно, являются более дорогими из расчета на 1 кв.м общей площади, чем объекты с большей площадью. Корректировку на масштаб следует вносить, если аналоги по площади отличаются от объекта оценки. Соответствующая корректировка применена с учетом сведений, содержащихся в "Справочник Оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки часть 2", Лейфер Л.А, Нижний Новгород, 2018г, стр. 101.

Со ссылкой на тот же источник (стр. 216) эксперт применил корректировку на вид разрешенного использования, указав о том, что объект экспертизы имеет вид разрешенного использования для строительства станции технического обслуживания, что сопоставимо с объектом-аналогом 5. В экспертном заключении также указано, что объекты-аналоги 1, 3, 4 предназначены для коммерческих целей (офисно-торговая застройка), а аналог 2 для размещения склада, цеха (индустриальная застройка), следовательно, имелись основания для введения соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Поскольку все имеющиеся расхождениям между объектом оценки и аналогами по основным ценообразующим факторам нивелированы введением корректировок, судебная коллегия отклоняет доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, как несостоятельные.

Оснований для введения иных корректировок, в том числе на наличие коммуникаций, не имеется.

Так, пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Что касается среднего значения, полученного по результатам анализа рынка, то оно не учитывает скидку на торг, а также применяемые по основным ценообразующим параметрам корректирующие коэффициенты, в связи с чем доводы апелляционной жалобы судом отклоняются как несостоятельные.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков под придорожный сервис, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; информация о количественных и качественных характеристиках объектов-аналогов согласно заключению уточнялась у продавцов.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Таким образом, экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, авторами апелляционных жалоб в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Проведение экспертизы в не государственном экспертном учреждении с учетом фактических обстоятельств дела, квалификации эксперта само по себе не может явиться основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционных жалоб судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционных жалоб основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на снижение доходов бюджета не может являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 28 июля 2022 г.

Председательствующий

Судьи