Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 октября 2009 г. N Ф03-5219/2009 Иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, удовлетворен частично, поскольку суд пришел к выводу о законности требований истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 16 октября 2009 г. N Ф03-5219/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от ОАО "ДГК": Рябинина Т.Е. - заместитель начальника департамента правового сопровождения, доверенность от 01.02.2009, N 7/78; Штанова Н.А. - ведущий юрисконсульт, доверенность от 01.02.2009, N 7/69 от ДМС администрации г. Хабаровска: Каун О.А. - консультант консультационно-правового отдела, доверенность от 29.12.2008, N 14125/02-08, рассмотрел кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска на решение от 11.06.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А73-4956/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску открытого акционерного общества "Дальневосточная генерирующая компания" к городскому округу "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска о разрешении разногласий по договору.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2009 г.

Открытое акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - ОАО "ДГК") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к городскому округу "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее - ДМС администрации г. Хабаровска) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 14.08.2008 N 888, а именно п.п. 2.1, 2.2 договора, просило изложить данные пункты в редакции истца (арендатора).

Решением от 11.06.2009 исковые требования удовлетворены, пункты 2.1, 2.2 договора от 14.08.2008 N 888 приняты в редакции арендатора.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 решение изменено в части распределения расходов по государственной пошлине.

В кассационной жалобе ДМС администрации г. Хабаровска просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требованиях. Заявитель не согласен с выводом суда в отношении установленного размера арендной платы исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, полагая, что на момент возникновения спора действовала иная редакция пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом, полагая, что данная норма права применима лишь при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка. Настаивает, что истцом такое переоформление не производилось; договор подлежит заключению без учета названной нормы права, в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 N 227-пр.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ДМС администрации г. Хабаровска поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ОАО "ДГК", возражая относительно доводов кассационной жалобы, просили оставить ее без удовлетворения, сославшись на то, что в предложенной истцом редакции п. 2.2 договора примененные при расчете 1,5% соответствуют ставке земельного налога согласно ст. 390 НК РФ, и применение такой ставки связано с отсутствием правового акта органа государственной власти Хабаровского края, на который возложен порядок определения размера арендной платы (абз. 5 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ").

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает необходимым изменить их в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, городским округом "Город Хабаровск" в лице ДМС администрации г. Хабаровска (арендодатель) в адрес ОАО "ДГК" (арендатор) для подписания направлен договор аренды земельного участка от 14.08.2008 N 888, срок действия которого определен до 13.07.2009.

Данный договор подписан арендатором с протоколом разногласий в отношении пунктов 2.1, 2.2 договора; арендатор не согласился с редакцией указанных пунктов арендодателя, просил принять редакцию арендатора, а именно: пункт 2.1: "Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью), выделенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", исчисляется в порядке, установленном Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и рассчитывается по настоящему договору в размере ставки земельного налога следующим образом: 17162 руб. 78 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1,5% (ставка налога) = 257 руб. 44 коп.; пункт 2.2: "на момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет 257 руб. 44 коп.".

В ответе на протокол разногласий ДМС администрации г.Хабаровска не согласился с редакцией ОАО "ДГК"; указав, что оснований для применения п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в отношении указанного земельного участка не имеется.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ОАО "ДГК" в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора установлено, что в отношении земельного участка площадью 29,1 кв.м, расположенного примерно в 17,0 м по направлению на юго-запад от ориентира: жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира г. Хабаровск, пр. 60-летия Октября, оформлен кадастровый паспорт, участку присвоен кадастровый номер 27:23:040936:55; в паспорте отражено разрешенное использование участка: для использования под тепловую камеру тепломагистрали "Перемычка от тепломагистрали Северо-Восточная (393-199) до тепломагистрали ТЭЦ-1-город", указана кадастровая стоимость участка - 17162 руб.78 коп.

Установлено, что на указанном земельном участке находится сооружение - тепломагистраль "Перемычка от тепломагистрали Северо-Восточная (393-199) до тепломагистрали ТЭЦ-1-город (ул. Ленинградская), являющаяся собственностью ОАО "ДГК" (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2008).

Таким образом, использование земельного участка ОАО "ДГК" на условиях аренды связано с нахождением на участке теплотрассы, которая является собственностью последнего. Данное сторонами не оспаривается.

Спорным является вопрос исчисления размера арендной платы, оговоренной в пунктах 2.1, 2.2 договора N 888. Так, ДМС администрации г. Хабаровска полагает, что такой размер подлежит исчислению на основании решения Хабаровской городской Думы от 29.05.2000 N 415 и рассчитывается исходя из площади земельного участка (29,1 кв.м) х на базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1 кв. м, зона 24П (39,06) х на коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (0,8), = сумма арендной платы, которая составляет 909 руб. 32 коп.

В свою очередь, ОАО "ДГК", ссылаясь на то, что поскольку на земельном участке расположено сооружение - теплотрасса (линейный объект), следовательно, размер арендной платы подлежит исчислению исходя из пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Разрешая спор суды первой и апелляционной инстанций, с учетом установленного, а именно того, что использование земельного участка связано с эксплуатацией расположенного на нем сооружения - трубопровода, с учетом требований п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ правомерно сделали вывод, что в данном случае при определении размера арендной платы за использование указанного земельного участка следует руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Судом обоснованно отклонен довод ДМС администрации г. Хабаровска о возможном применении положений вышеназванной нормы права только при переоформлении прав на земельный участок - с права постоянного (бессрочного) пользования на аренду как основанный на ее неправильном толковании. В этой связи соответствующий довод заявителя кассационной жалобы подлежит отклонению.

Далее суд, разрешая спор, приняв во внимания момент возникновения спора, период действия договора, признал законными требования истца по исчислению размера арендной платы исходя из налоговой ставки составляющей 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Между тем данный вывод не соответствует следующему.

Как указано выше, администрация, являясь органом полномочным по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в частности, по предоставлению их в аренду (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закон Хабаровского края от 27.06.2007 N 125 "О наделении органов местного самоуправления городского округа "Город Хабаровск" отдельными государственными полномочиями Хабаровского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск"), направила в адрес ответчика для подписания договор аренды земли от 14.08.2008, срок действия которого определен с 14.08.2008 по 13.07.2009.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким условием для договора аренды земельного участка в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является размер арендной платы.

В данном случае сторона, подписавшая договор аренды земельного участка, не согласившись с предложенными арендодателем условиями определения размера арендной платы, обратилась в суд о разрешении возникших разногласий в судебном порядке, следовательно, договор считается заключенным с момента разрешения спора по данному существенному условию договора.

Принимая редакцию арендатора, суд не учел, что на момент возникновения спора, его рассмотрения положениями п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" установлен размер арендной платы за указанные земли в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка; редакция указанной нормы права, предусматривающей размер арендной платы исходя из размеров ставок земельного налога, действовала до 30.10.2007; договором аренды N 888 срок его действия определен с 14.08.2008 по 13.07.2009.

В этой связи вывод суда о том, что исчисление размера арендной платы по указанному земельному участку следует осуществлять исходя из налоговой ставки, составляющей 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, не соответствует установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным нормам права.

Вместе с тем, поскольку, как указано выше, оформление арендных отношений по использованию земельного участка связано с нахождением на нем сооружения - трубопровода, данные отношения подлежат регулированию нормами гражданского и земельного законодательства, в том числе правилами п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), предусматривающего, что размер арендной платы в год за использование указанных земельных участков устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Исходя из названной нормы, определяемыми являются проценты по отношению к кадастровой стоимости земельного участка (в пределах двух процентов), кадастровая стоимость земельного участка. При этом кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством, для определения кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, такая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года (п. 2 ст. 66 ЗК РФ, п.п. 2, 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316). Определение процентов осуществляется с учетом п. 3 ст. 65 ЗК РФ полномочным органом для установления размера арендной платы за соответствующие земельные участки.

В этой связи, учитывая, что суды установили существенные для дела обстоятельства, однако, неправильно применили нормы материального права (статьи 421, 422 ГК РФ, п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ"), а также, поскольку при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата подлежит расчету на основании процентов по отношению к кадастровой стоимости земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, возможность изменения которых предусмотрена действующим законодательством, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить обжалуемые решение, постановление в части изложения пункта 2.1 договора, а именно, изложив его в следующей редакции: "Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и рассчитывается по настоящему договору в размере, не превышающем в соответствии с пунктом 2 статьи 3 названного Закона размера арендной платы, установленного для аренды земельных участков, на которых расположены трубопроводы и другие подобные сооружения (линейные объекты), с учетом изменения в установленном порядке процентов по отношению к кадастровой стоимости, кадастровой стоимости соответствующего земельного участка". Пункт 2.2 договора N 888, содержащий итоговый размер арендной платы, который является определяемой величиной, подлежит исключению из договора.

При этом необходимо отметить следующее.

В соответствии с абз. 4 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введение в действие ЗК РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ осуществляется органом исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления. Вышеназванным законом Хабаровского края от 27.06.2007 N 125 органы местного самоуправления городского округа "Город Хабаровск" наделены государственными полномочиями Хабаровского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск", за исключением полномочий по предоставлению земельных участков для строительства объектов капитального строительства (ст. 1).

Постановление Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 N 227-пр установлены размеры арендной платы на территории Хабаровского края, в том числе в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и подлежат определению, в том числе ранее установленными нормативными правовыми актами городских округов с учетом коэффициента-дефлятора, при этом в случае, если размер арендной платы за землю определяется на основе кадастровой стоимости земельных участков, коэффициент-дефлятор при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые на разграничена, не применяется (п. 1.1).

Таким актом на территории городского округа "Город Хабаровск" является Положение "О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки", утвержденное решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 415. Данным положением в разделе 2 "Особые условия" оговорены условия определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), а именно при переоформлении права (постоянного) бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков, из расчета два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Иных условий в отношении аренды указанных земельных участков названное положение не содержит. Доказательств установления иной платы за указанные земельные участки в материалах дела не представлено.

В этой связи, учитывая, что вышеназванный раздел Положения не превышает установленный п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" предел процентов по отношению к кадастровой стоимости за использование земельного участка под эксплуатацию трубопровода, соблюдая баланс интересов сторон договора, данный раздел Положения подлежит применению при расчете арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка определена его кадастровым планом и сторонами не оспаривается.

Поскольку кассационной инстанцией судебные акты изменены и, в свою очередь, кассационная жалоба ДМС администрации г.Хабаровска не удовлетворена, расходы по госпошлине распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 11.06.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А73-4956/2009 Арбитражного суда Хабаровского края изменить, пункт 2.1 договора N 888 изложить в следующей редакции "Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и рассчитывается по настоящему договору в размере, не превышающем в соответствии с пунктом 2 статьи 3 названного Закона размера арендной платы, установленного для аренды земельных участков, на которых расположены трубопроводы и другие подобные сооружения (линейные объекты), с учетом изменения в установленном порядке процентов по отношению к кадастровой стоимости, кадастровой стоимости соответствующего земельного участка". Пункт 2.2 договора исключить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.