Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 ноября 2009 г. N Ф03-5638/2009 В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи, обязании регистрирующего органа исключить из ЕГРП право собственности общества на функциональное помещение, обязании общества возвратить недвижимое имущество собственникам помещений, принадлежащее им на праве общей долевой собственности, отказано в связи с недоказанностью истцом факта, что спорные помещения являются общей долевой собственностью собственников этих квартир (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 3 ноября 2009 г. N Ф03-5638/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от товарищества собственников жилья "Кедровая падь": Р.А.Денисюк, юрисконсульт, доверенность от 01.10.2009 N 9; председатель правления ТСЖ "Кедровая падь" Д.Е.Каменов от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр": А.С.Набока, представитель, доверенность от 24.03.2008 N 7-общ от Сбербанка России: Н.В.Ивашина, старший юрисконсульт, доверенность от 19.11.2007 N 11-11/62 от общества с ограниченной ответственностью "Нордфолк": Д.А.Чистяков, представитель, доверенность от 08.12.2008 N 01/12, А.С.Набока, представитель, доверенность от 21.01.2009 N 8-общ от закрытого акционерного общества "Бизнес-Лизинг": А.С. Дружинин, представитель, доверенность от 07.04.2009 N 28, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Кедровая падь" на решение от 29.06.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009 по делу N А73-2939/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску товарищества собственников жилья "Кедровая падь" к закрытому акционерному обществу "Бизнес-Лизинг", обществу с ограниченной ответственностью "Айлант", обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр", Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Нордфолк", Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк Российской Федерации, о признании недействительным договора.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2009 г. Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2009 г.

Товарищество собственников жилья "Кедровая падь" (далее - ТСЖ "Кедровая падь", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к закрытому акционерному обществу "Бизнес-Лизинг" (далее - ЗАО "Бизнес-Лизинг"), обществу с ограниченной ответственностью "Айлант" (далее - ООО "Айлант"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО) о признании недействительным договора купли-продажи от 18.03.2008 N 2.5-08/БК, заключенного между ЗАО "Бизнес-Лизинг" и обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр" (далее - ООО "Коммерческий центр"); обязании УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) право собственности ЗАО "Бизнес-Лизинг" на функциональное помещение I (38-43) (зимний сад) общей площадью 654,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 64; обязании ЗАО "Бизнес-Лизинг" возвратить недвижимое имущество - нежилое помещение 1(38-43) (зимний сад) общей площадью 654,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 64, собственникам помещений ТСЖ "Кедровая падь", принадлежащее им на праве общей долевой собственности (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятых арбитражным судом).

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Коммерческий центр", в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Нордфолк" (далее - ООО "Нордфолк") и Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк Российской Федерации (далее - Сбербанк России).

Решением суда от 29.06.2009, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009, в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ТСЖ "Кедровая падь" просит отменить эти судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неисследованность судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на отсутствие должной оценки представленных истцом доказательств. При этом оспаривает вывод судов о том, что спорный объект не является вспомогательным помещением, а представляет собой обособленный объект недвижимости, финансирование которого истцом не осуществлялось. Считает нарушенным право собственности на общее имущество членов ТСЖ "Кедровая падь", за защитой которого товарищество обратилось в арбитражный суд в соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Ссылаясь на статьи 1, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), договоры долевого участия в строительстве, заключенные с ООО "Айлант", указывает на то, что застройщик - ООО "Айлант" взял на себя обязанность по передаче в общую долевую собственность объектов долевого строительства, в том числе зимнего сада, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Заявитель также приводит довод о том, что, внеся изменения в проектную декларацию без согласования с дольщиками, застройщик нарушил положения статей 310, 450-452 ГК РФ, статей 37, 38 ЖК РФ.

Считает, что вывод суда о наличии у зимнего сада статуса самостоятельного объекта сделан с неправильным применением статей 65, 84 АПК РФ. Оспаривая выводы суда относительно требований об исключении из ЕГРП права собственности ЗАО "Бизнес-Лизинг" на спорный объект, товарищество ссылается на неприменение судом подлежащих применению статей 134, 135 ГК РФ. Указывая на нарушение судом первой инстанции статьи 49 АПК РФ, ссылается на необоснованное отклонение ходатайства истца об уточнении исковых требований, в котором он также просил признать недействительным соглашение об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве от 29.11.2005 N 1-п.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Нордфолк", ЗАО "Бизнес-Лизинг" выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению. При этом, возражая против довода истца о вспомогательном назначении зимнего сада, сослались на то, что в отношении этого объекта проведен технический и кадастровый учет, что свидетельствует о формировании его как самостоятельного объекта недвижимости. Указывают на то, что наличие у него статуса самостоятельного функционального помещения подтверждается положениями СНиП 31-01-200.3, СНиП 2.08.01-89, а также материалами дела: сводным экспертным заключением N 201-05, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, техническим паспортом на дом, составленным при вводе его в эксплуатацию.

Конкурсный управляющий ООО "Айлант" представил свидетельство от 30.09.2009 серии 27 N 001990869 об исключении ООО "Айлант" из ЕГРЮЛ в связи с его ликвидацией на основании решения суда. В связи с чем считает, что производство по делу подлежит прекращению.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ТСЖ "Кедровая падь", ЗАО "Бизнес-Лизинг" и ООО "Нордфолк" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзывах на нее соответственно. Представители ООО "Коммерческий центр" и Сбербанка России выразили несогласие с доводами кассационной жалобы, считают ее не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Судебными инстанциями в соответствии с материалами дела установлено, что ТСЖ "Кедровая падь" создано участниками долевого строительства объекта "Жилой дом со встроено-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной авто-парковкой по ул. Гамарника, 64 в Индустриальном районе г. Хабаровска". С указанными участниками ООО "Айлант" как застройщик в 2006, 2007 годах заключило договоры на долевое участие в строительстве.

Так, застройщик обязался построить за счет собственных средств и (или) с привлечением других лиц многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной авто-парковкой по ул. Гамарника в Индустриальном районе г. Хабаровска и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность дольщикам объект недвижимости - квартиры, в свою очередь дольщики обязались внести предусмотренные договором денежные средства, направленные на строительство дома, и принять объект.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2007 N RU 27301000-99/07 жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по ул. Гамарника, 64 в г. Хабаровске по акту приема-передачи был передан застройщиком - ООО "Айлант" в управление ТСЖ "Кедровая падь".

Согласно указанному разрешению данный объект включает в себя:

- объект жилищного строительства (жилые помещения);

- нежилые объекты в виде объектов производственного назначения (магазины, трансформаторная подстанция) и объектов непроизводственного назначения (оздоровительный комплекс, административные помещения, служебные помещения, подземная авто парковка на 83 автомобиля и зимний сад (фактическая площадь 654,1 кв.м, проектная площадь 664,2 кв.м).

Впоследствии право собственности на нежилые помещения общей площадью 654,1 кв.м (функциональные помещения - 1 этаж пом. I (38-43) было в установленном порядке зарегистрировано за ООО "Коммерческий центр" (свидетельство от 17.03.2008 27 АВ N 126652).

В свою очередь ООО "Коммерческий центр" (продавец) заключило с ЗАО "Бизнес-Лизинг" (покупатель) договор купли-продажи от 18.03.2008 N 25-08/БК ряда нежилых помещений, расположенных в г. Хабаровске по ул. Гамарника, 64, в том числе нежилых помещений площадью 654,1 кв.м (функциональные помещения (38-43) этаж I).

Право собственности на эти помещения за ЗАО "Бизнес-Лизинг" зарегистрировано УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 26.03.2008, о чем выдано соответствующее свидетельство.

ТСЖ "Кедровая падь", полагая, что указанные нежилые помещения площадью 654,1 кв.м (далее - зимний сад) являются общей долевой собственностью собственников квартир жилого дома по ул. Гамарника, 64 в г. Хабаровске, в связи с чем не могли отчуждаться, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции, применив положения статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, регулирующие вопрос отнесения к общей долевой собственности собственников помещений и квартир в многоквартирном доме, исходили из недоказанности того факта, что спорные помещения являются общей долевой собственностью собственников этих квартир.

При этом, суды, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, сделали вывод о том, что зимний сад является самостоятельным одноэтажным пристроенным блоком к дому, не приспособленным для обслуживания других помещений дома. А также вывод о том, что зимний сад не предназначен для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанным с ним назначением и следующим его судьбе; не является он частями квартир и не предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иных шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации; не является общим помещением дома или местами общего пользования и не предназначен для обслуживания иных помещений, находящихся в доме. Через нежилое функциональное помещение зимнего сада коммуникации, являющиеся системами жизнеобеспечения дома, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации, не проходят.

Данные выводы основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах: техническом паспорте на жилой дом, сводном экспертном заключении N 201-05, положительном заключении государственной экспертизы от 21.09.2007, разрешении на строительство от 09.09.2005 N 95-05, разрешении на ввод в эксплуатацию от 29.12.2007, акте экспертного исследования, проведенного 28.05.2009 Автономной некоммерческой организацией "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" (далее - акт экспертного исследования от 28.05.2009).

Арбитражный суд первой инстанции, приняв в качестве допустимого доказательства акт экспертного исследования от 28.05.2009, сослался на соблюдение порядка извещения заинтересованных лиц о проведении этого осмотра, при котором присутствовали представители ТСЖ "Кедровая падь".

Доводы заявителя жалобы о том, что указанное доказательство принято судом в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несостоятельны в связи со следующим.

Данное экспертное исследование как одно из письменных доказательств (ст. 75 АПК РФ) с учетом положений статьи 71 АПК РФ было оценено судом в совокупности и взаимосвязи с иными имеющимися в материалах дела доказательствами. Истец, отстаивая свою правовую позицию, не соглашаясь с доводами лиц, участвующих в деле, основанных на разного рода доказательствах, не был лишен возможности представлять доказательства, опровергающие эти доводы, заявлять ходатайства в порядке статьи 82 АПК РФ о проведении экспертизы.

Кроме того, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии в представленных в материалах дела договорах долевого строительства квартир сведений о том, что указанные дольщики приобретают иные обособленные помещения в доме, не являющиеся их общим имуществом.

Довод ТСЖ "Кедровая падь" о том, что доказательством наличия у помещения зимнего сада статуса общего имущества является проектная декларация, опубликованная в журнале "Хабаровская недвижимость" от 10.10.2005 N 40, судебные инстанции отклонили в связи с внесением в эту декларацию соответствующих изменений.

Так, судами установлено, что 29.10.2007 в журнале "Вся недвижимость Хабаровска" N 42 опубликованы изменения в проектную декларацию жилого дома по ул. Гамарника, 64, в соответствии с пунктом 2.7 которых в состав имущества, не входящего в общее имущество дома, включены магазины, офисы, зимний сад, оздоровительный комплекс, подземная автостоянка на 79 машиномест. Кроме того, 27.11.2007 в газете "Презент" опубликована проектная декларация с определением зимнего сада как имущества, не входящего в состав общего имущества дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Пунктом 6 статьи 19 этого Закона предусмотрена обязанность застройщика публиковать изменения, внесенные в проектную декларацию.

Кроме того, пунктом 7 статьи 19 настоящего Закона предусмотрены последствия несоблюдения застройщиком требований к проектной декларации, в том числе право участника долевого строительства на оспаривание заключенной с ним сделки как совершенной под влиянием заблуждения в случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ требований к проектной декларации.

С учетом положений этих норм права и имеющихся в деле доказательств, суды пришли к выводу о том, что застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию и должен известить об этом заинтересованных лиц через средства массовой информации, что, как установили суды, имело место в данном случае. А также и выводу о том, что необходимость согласования изменений проектной декларации с участниками долевого строительства законом не предусмотрена.

Довод заявителя жалобы о том, что проектная декларация является в силу статьи 432 ГК РФ существенным условием договора, следовательно, ее изменение требует согласия всех участников долевого строительства, противоречит вышеназванным положениям статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, как и довод о несоответствии этого вывода статьям 310, 450-452 ГК РФ.

Кроме того, судебные инстанции, исходя из предмета и оснований заявленных требований, указали на то, что, оспаривая договор купли-продажи от 18.03.2008 N 25-08/БК, заключенный ООО "Коммерческий центр" (продавец) и ЗАО "Бизнес-Лизинг" (покупатель), истец не представил доказательств того, что право собственности продавца -ООО "Коммерческий центр", зарегистрированное в установленном порядке, оспорено в судебном порядке.

С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, обоснованных наличием у спорного помещения статуса общего имущества, в том числе требований об исключении из ЕГРП права собственности ЗАО "Бизнес-Лизинг" на спорные помещения и требований об их возврате собственникам помещений ТСЖ "Кедровая падь".

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права.

Не нашел подтверждения в кассационной инстанции довод заявителя кассационной жалобы, аналогичный доводу апелляционной жалобы, о нарушении арбитражным судом первой инстанции статьи 49 АПК РФ.

Отклоняя этот довод, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что требование о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве от 29.11.2005 N 1-п является дополнительным требованием, в связи с чем ходатайство истца о принятии к рассмотрению судом этого требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ не подлежало удовлетворению.

Иные доводы кассационной жалобы отклоняются как не нашедшие подтверждения в кассационной инстанции и фактически направленные на переоценку установленных арбитражными судами обстоятельств, что в кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 29.06.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009 по делу N А73-2939/2009 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.