Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 ноября 2009 г. N Ф03-6242/2009 В удовлетворении иска о признании недействительным договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка, применении последствия недействительности сделки отказано, поскольку оспариваемый договор соответствует действующему законодательству РФ (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 24 ноября 2009 г. N Ф03-6242/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от Банка ВТБ: Дмитриева О.Н. - представитель по доверенности от 15.09.2009 N 1536/711000, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Амурский кристалл" на решение от 28.07.2009 на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 по делу N А 04-2046/2009 Арбитражного суда Амурской области, по иску открытого акционерного общества "Амурский кристалл" к Банку ВТБ (открытое акционерное общество), открытому акционерному обществу "Благовещенский спиртзавод", третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, администрация г. Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области, о признании недействительным договора об ипотеке здания.

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2009 г.

Открытое акционерное общество "Амурский кристалл" (далее - ОАО "Амурский кристалл", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Банку "ВТБ" (открытое акционерное общество) (далее - Банк ВТБ), открытому акционерному обществу "Благовещенский спиртзавод" (далее - ОАО "Благовещенский спиртзавод") о признании недействительным договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 13.08.2007 N ДИ-711000/2005/00035, применении последствия недействительности сделки, обязав УФРС по Амурской области внести запись о погашении ипотеки от 13.08.2007 N ДИ-711000/2005/00035.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, администрация г. Благовещенска в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области.

Решением от 28.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Амурский кристалл" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как несоответствующие нормам права. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что спорный договор не затрагивает его интересы. Полагает, что в договоре отсутствует предмет залога с его описанием, установленным для идентификации этого предмета (статья 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Со ссылкой на п. 2 статьи 62 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 3 статьи 335 ГК РФ настаивает на недействительности договора в силу статьи 168 ГК РФ. Указывает, что в нарушение статьи 71 АПК РФ судами не дана оценка доводам истца о том, что в отношении ОАО "Благовещенский спиртзавод" должник возбуждено дело о банкротстве, требования Банка ВТБ включены в реестр требований кредиторов должника, в связи с чем, полагает реальную угрозу лишения истца прав на использование земельного участка. Кроме того, в обоснование недействительности сделки ссылается на ранее заключенный между Банком ВТБ и ОАО "Амурский кристалл" договор об ипотеке от 12.07.2005 N 41/2005 в части указанного выше земельного участка площадью 47849 кв.м, что запрещает последующий залог (п. 2 ст. 342 ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Банк ВТБ, не соглашаясь с доводами жалобы, просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Банка ВТБ поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Представители других лиц, участвующих в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились, при этом последние о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. От ОАО "Благовещенский спиртзавод" поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований для их отмены либо изменения не установил.

Как следует из материалов дела, 13.08.2007 между Банком ВТБ (залогодержатель) и ОАО "Благовещенский спиртзавод" (залогодатель) заключен договор об ипотеке здания и праве аренды земельного участка N ДИ-711000/2005/00035, согласно которому, в предмет ипотеки вошли: 7 объектов незавершенного строительства, расположенные в г. Благовещенске ул. Пограничная, 21, в том числе:

- помещение фильтров отжима иловых осадков сточных вод, степень готовности 83%, площадь застройки - 243,5 кв.м (далее - здание 1);

- здание градирни с системой оборотного водоснабжения, лит. А48, с резервуаром охлажденной воды, лит.Г5, степень готовности 94%, площадь застройки - 220,8 кв.м (далее здание - 2);

- здание водоподготовки, лит А49, с емкостью для воды лит.Гб, степень готовности 80%, площадь застройки - 272,7 кв.м (далее здание - 3);

- здание цеха сушки барды, лит.А47, степень готовности 77%, площадь застройки - 2388,2 кв.м (далее здание - 4);

- здание цеха восстановления С02, лит.А46, степень готовности 93%, площадь застройки 374,9 кв.м (далее здание - 5);

- резервуары временного хранения, степень готовности 80%, площадь застройки 438 кв.м (далее здание - 6);

- главный производственный корпус, степень готовности 95%, площадь застройки 2304,4 кв.м (далее здание - 7),

а также право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2004 N 8270, заключенного между залогодателем, ООО "Амурский кристалл", КУИ МО г. Благовещенска. Данный договор заключен в обеспечение исполнений обязательств заемщика по кредитным соглашениям N 1-5.

ОАО "Амурский кристалл", ссылаясь на то, что является стороной договора аренды земельного участка от 30.03.2004 N 8270, названный договор ипотеки заключен в отношении земельного участка площадью 47849 кв.м, кадастровый номер 28:01:040726:0025, часть которого площадью 3244 кв.м предоставлена и используется ОАО "Амурский кристалл" для эксплуатации его объектов недвижимости, что нарушает законные права и интересы общества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

30.03.2004 между КУИ МО г. Благовещенска (арендодатель), ОАО "Благовещенский спиртзавод" (арендатор), ОАО "Амурский кристалл" (арендатор) заключен договор N 8270 аренды земельного участка площадью 47849 кв.м, кадастровый номер 28:01:040726:0025, расположенного в г. Благовещенске, ул. Пограничная, 21 в промышленной зоне "Астрахановская" в квартале 726, для базы административно-производственной, на срок с 30.03.2004 по 30.03.2029. В договоре определены используемые арендаторами площади земельного участка с учетом занимаемых зданий, строений, сооружений, а именно ОАО "Амурский кристалл" - площадью 3244 кв.м, ОАО "Благовещенский спиртзавод" - площадью 34690 кв.м.

Сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка площадью 47849 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Установлено, что данный земельный участок по его использованию является неделимым, на участок площадью 47849 кв.м оформлен единый кадастровый план.

В этой связи судом правомерно квалифицирован договор N 8270 как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, которыми выступают ОАО "Амурский кристалл", ОАО "Благовещенский спиртзавод", и его правовое регулирование осуществляется с учетом положений статьи 22, п. 3 статьи 36 ЗК РФ, главы 34 ГК РФ.

Далее установлено, что в границах указанного земельного участка находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности двум арендаторам - ОАО "Благовещенский спиртзавод", ОАО "Амурский кристалл". При этом в материалах дела имеются документы и данные документы отражены в п. 2.1.22, в том числе договор о залоге недвижимости (ипотеке) от 26.12.2006 N 5653.1, заключенный между ОАО АТБ (залогодержатель) и ОАО "Амурский кристалл" (залогодатель), в отношении здания магазина смешанной торговли, расположенного в границах земельного участка площадью 47849 кв.м, кадастровый номер 28:01:040726:0025; договор об ипотеке от 12.07.2005 N 41/2005, заключенный между Банком ВТБ (залогодержатель) и ОАО "Амурский кристалл" (залогодатель), в отношении объектов: контора, котельная, гараж и мастерские, склад готовой продукции и винный цех, склад готовой продукции и посудный цех, склад ликероводочный и склад готовой продукции, административно-бытовой корпус, объекты незавершенного строительства, цех по розливу газированной воды и пекарня, расположенных, в том числе в границах земельного участка площадью 47849 кв.м. Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 08.07.2009.

В обоснование недействительности договора от 13.08.2007 N ДИ-711000/2005/00035 истец сослался на п. 3 статьи 335 ГК РФ, отсутствие его согласия в отношении земельного участка, являющегося предметом ипотеки.

Судебные инстанции, рассмотрев указанные доводы, правомерно сделали вывод о соблюдении залогодателем требований п. 3 статьи 335 ГК РФ, в деле представлено соответствующее согласие уполномоченного лица по распоряжению указанным земельным участком (письмо от 13.08.2007 N 06-б/и), отклонив ссылку о необходимости согласия иного арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку, исходя из требований статьи 340 ГК РФ, условий неделимости земельного участка, право залога на объекты недвижимости и, соответственно, ипотеке земельного участка распространяется на объекты недвижимости и права на земельный участок собственника таких объектов недвижимости, которые имеет залогодатель согласно договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в котором, в свою очередь, определены права каждого арендатора в отношении спорного земельного участка.

С учетом установленного, а именно наличия состоявшихся договоров залогов имущества, которое принадлежит на праве собственности как истцу, так и ответчику - ОАО "Благовещенский спиртзавод", требований п.п. 3,5 статьи 340 ГК РФ, ст.ст. 36, 37 ЗК РФ суды правомерно сделали вывод о том, что оспариваемый договор соответствует вышеприведенному законодательству и не нарушает прав и законных интересов истца.

При изложенном основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 28.07.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 по делу N А04-2046/2009 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.