Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2009 г. N 06АП-4106/2009

г. Хабаровск

25 сентября 2009 г.

N 06АП-4106/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2009 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малышевой Л.Г.

судей Ротаря С. Б., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ракиновой Е. Н.

при участии в заседании:

от Банка ВТБ (открытое акционерное общество): Дмитриева О.Н., представитель по доверенности от 15.09.2009 N 1536/711000,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Амурской кристалл"

на решение от 28 июля 2009 года

по делу N А04-2046/2009

Арбитражного суда Амурской области

принятому судьей Косаревой О.П.

по иску Открытого акционерного общества "Амурский кристалл"

к Банку ВТБ (открытое акционерное общество), Открытому акционерному обществу "Благовещенский спиртзавод"

о признании договора недействительным

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области

установил:

Открытое акционерное общество "Амурский кристалл" (далее - ОАО истец, ОАО "Амурский кристалл") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Банку ВТБ (открытое акционерное общество) (далее - Банк ВТБ) и Открытому акционерному обществу "Благовещенский спиртзавод" (далее - ОАО "Благовещенский спиртзавод") о признании договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 13.08.2007 N ДИ-711000/2005/00035 недействительной ничтожной сделкой, а также о погашении регистрационной записи о договоре об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 13.08.2007 N ДИ-711000/2005/00035.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования и просил признать указанный договор недействительным в части последующего залога права аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований ОАО "Амурский кристалл" указало, что Открытым акционерным обществом "Благовещенский спиртзавод" по спорному договору передано Банку ВТБ в ипотеку право аренды на земельный участок площадью 47 849 кв.м., куда входит земельный участок площадью 3244 кв.м., арендатором которого является истец. При этом, ответчики неправомерно, по мнению истца, допустили залог права аренды без согласия лица, которому принадлежит закладываемое право (истца). Кроме того, передача указанного права осуществлена без уведомления собственника спорного земельного участка - Российской Федерации.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее - ТУ ФАУГИ по Амурской области).

Решением от 28.07.2009 Арбитражный суд Амурской области в удовлетворении исковых требований отказал, руководствуясь отсутствием оснований для признания спорного договора недействительной сделкой.

Истец, не согласившись с данным решением суда, обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт. В обоснование жалобы ее податель ссылается на часть 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), которой установлено, что имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть передано в ипотеку при наличии общего согласия собственников такого имущества. Истец считает, что судом не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что ОАО "Благовещенский спиртзавод" признано банкротом, требования Банка ВТБ обеспеченные спорным договором залога включены в реестр требований кредиторов, вследствие чего истец полагает, что имеется реальная угроза лишения его права владения и пользования спорным земельным участком. По мнению подателя жалобы, спорный договор ничтожен и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку право аренды на часть земельного участка, включенного в земельный участок, переданный по спорному договору, запрещено предыдущим договором ипотеки. Кроме того, ОАО "Амурский кристалл" указывает на нарушение статьи 62 Закона об ипотеке, поскольку собственник земельного участка - Российская Федерация не ставился в известность об ипотеке права аренды.

Банк ВТБ в своем отзыве не согласился с доводами апелляционной жалобы. Считает, что истец и ОАО "Благовещенский спиртзавод" являются самостоятельными арендаторами, каждый из которых имеет самостоятельные арендные права в отношении спорного земельного участка, поэтому ОАО "Благовещенский спиртзавод" вправе передать в ипотеку принадлежащее ему право аренды земельного участка. Кроме того, такое право предусмотрено договором аренды данного земельного участка. По мнению Банка ВТБ законодательством не предусмотрено согласование с другими арендаторами передачи одним арендатором своих прав аренды в залог. Банк ВТБ считает, что последующий договор ипотеки является не ничтожной, а оспоримой сделкой, при этом истец не является лицом, имеющим право оспаривать данный договор. Кроме того, спорный договор и договор ипотеки от 12.07.2005 N 41/2005 не соотносятся между собой как последующий и предшествующий договор, так как их предметами являются арендные права различных арендаторов. Невыполнение ОАО "Благовещенский спиртзавод" своей обязанности по уведомлению арендодателя о передаче в залог прав аренды спорного земельного участка не влечет ничтожности договора ипотеки, а имеет иные правовые последствия.

ОАО "Благовещенский спиртзавод" представил в суд заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя, в котором также указал на свое несогласие с доводами апелляционной жалобы.

ТУ ФАУГИ по Амурской области в отзыве на жалобу просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель Банка ВТБ доводы апелляционной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчики, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. В порядке статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия ответчиков.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителя Банка ВТБ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Материалами дела установлено, что 13.08.2007 между Банком ВТБ (Залогодержатель) и ОАО "Благовещенский спиртзавод" (Залогодатель) заключен договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка N ДИ-711000/2005/00035 (далее - договор об ипотеке), в соответствии с которым Залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по кредитным соглашениям передает Залогодержателю в ипотеку недвижимое имущество, перечисленное в пунктах 2.1.1-2.1.21 договора.

Пунктом 2.1.22 указанного договора предусмотрен последующий залог права аренды земельного участка, принадлежащего Залогодателю на основании договора аренды земельного участка N 8270 от 30.03.2004, заключенного между Залогодателем, ОАО "Амурский кристалл" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и предоставленного в залог по договору об ипотеке N 40/2005 от 30.06.2005, оформленному к кредитному соглашению N 40/2005 от 30.06.2005, заключенному между ОАО Банк ВТБ и ОАО "Благовещенский спиртзавод", по договору об ипотеке N 41/2005 от 12.07.2005, заключенному между ОАО Банк ВТБ ОАО и "Амурский кристалл", оформленному к кредитному соглашению N 41/2005 от 30.06.2005, заключенному между ОАО Банк ВТБ и ОАО "Благовещенский спиртзавод" и по договору о залоге недвижимости (ипотека) N 5653.1 от 26.12.2006, оформленному к кредитному договору N 5653 от 26.12.2006, заключенному между "Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ОАО) и ОАО "Амурский кристалл".

В пункте 2.1.23 договора об ипотеке указаны следующие характеристики земельного участка, право аренды которого передается в ипотеку:

-кадастровый номер: 28:01:040726:0025;

-местоположение: г. Благовещенск, ул. Пограничная, д. 21, Промышленная зона "Астрахановская", квартал 726;

-категория земельного участка: земли населенных пунктов;

-площадь: 47 849 кв. м;

-разрешенное использование: административно-производственная база.

Указанным пунктом спорного договора установлено, что границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом плане земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) от 16.02.2004, номер 2-01/04-839.

Стороны пришли к соглашению, что залоговая стоимость права аренды соответствующего земельного участка составляет 10 000 руб. (пункт 2.1.24 договора об ипотеке).

Договор об ипотеке зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службой по Амурской области 24.10.2007 за N 28-29-01/033/2007-95.

Истец, считая данный договор ничтожной сделкой в связи с его несоответствием нормам законодательства, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; в нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1). Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (пункт 2). Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3). Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (пункт 4).

В силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ, пункта 3 статьи 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или названным Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 69 Закона об ипотеке (в редакциях, действовавших на момент заключения сторонами договора об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как следует из материалов дела спорный земельный участок по договору от 30.03.2004 аренды земельного участка N 8270 (далее - договор аренды) Арендодателем - Комитетом передан в аренду Арендаторам - ОАО "Благовещенский спирзавод" и ОАО "Амурский кристалл".

Согласно пункту 2.1 указанного договора срок аренды земельного участка установлен с 30.03.2004 по 30.03.2029.

Пунктом 3.6 предусмотрен расчет арендной платы: для ОАО "Амурский кристалл" на площадь 3 244 кв.м., для ОАО "Благовещенский спиртзавод" на площадь 34 690 кв.м. с учетом занимаемых зданий, строений и сооружений.

По акту приема-передачи земельного участка от 30.03.2004 земельный участок площадью 47 849 кв.м передан Арендатору. От имени Арендатора акт подписан генеральными директорами ОАО "Благовещенский спиртзавод" и ОАО "Амурский кристалл".

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2005.

В соответствии с кадастровым планом спорного земельного участка, который согласно пункту 1.1 договора аренды является неотъемлемой частью указанного договора, участок является единым землепользованием (т. 1, л.д. 87-89). Данное обстоятельство подтверждается и представленным планом земельного участка к Постановлению мэра г. Благовещенска от 14.01.2004 N 72 (т. 1, л.д. 86).

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в соответствии с которым делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из указанной нормы права, взятой в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128, 133 ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права только лишь на его часть, так как такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким образом, переданный в аренду земельный участок является неделимым, что сторонами по делу не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

При этом порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ, согласно пункту 3 статьи 36 которого, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также иными федеральными законами.

Поскольку спорный земельный участок площадью 47 849 кв. м является единым, неделимым, а находящиеся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что и было сделано при заключении вышеуказанного договора аренды.

При этом суд первой инстанции правомерно установил, что, несмотря на регистрацию права собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2005 серии 28 АА N 038224), орган местного самоуправления в лице Комитета был вправе заключать договоры аренды спорного земельного участка, поскольку на момент его заключения право собственности на данный земельный участок не было разграничено. Вместе с тем в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

На основании изложенного суд пришел к выводу о соответствии договора аренды требованиям действующего законодательства.

В силу указанных норм права в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них или части (доли) земельного участка, не выделенные в натуре. Следовательно, невозможен и залог "доли в праве аренды", а необходимо закладывать принадлежащее Залогодателю право аренды всего земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 4.3.2 договора аренды Арендатор, в том числе ОАО "Благовещенский спиртзавод" имеет право при условии уведомления Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам при заключении договора аренды на срок более чем 5 лет.

Поскольку каждый из Арендаторов по договору аренды имеет самостоятельные арендные права в отношении спорного земельного участка, что вытекает из условий договора аренды и не противоречит вышеназванным нормам права, суд пришел к выводу о том, что ОАО "Благовещенский спиртзавод" имело право на заключение спорного договора ипотеки, предметом которого явилась, в том числе передача прав аренды спорного земельного участка площадью 47 849 кв. м. При этом оснований для признания указанного договора недействительным судом не установлено.

Таким образом, довод подателя жалобы о праве ОАО "Благовещенский спиртзавод" заложить право аренды только того земельного участка площадью 5 940,2 кв.м., который находится непосредственно под зданиями, переданными последним в залог, основан на ошибочном толковании норм права.

Ссылка истца об отсутствии в спорном договоре об ипотеке упоминания о том факте, что закладывается право аренды земельного участка, принадлежащего Залогодателю на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора, не находит своего подтверждения. В пункте 2.1.22 договора об ипотеке имеется ссылка на всех сторон договора аренды.

Проведение подателем жалобы аналогии между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество, и ссылка в связи с этим на недействительность (ничтожность) спорного договора об ипотеке в связи с отсутствием его согласия на передачу земельного участка в ипотеку, ошибочно.

Право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях, вытекающих из договора аренды, то каждый их них имеет право самостоятельно распорядился ими.

При этом для такого распоряжения уведомление других соарендаторов не требуется.

Договором аренды также не предусмотрено условие о необходимости согласования между собой Арендаторами передачи в залог прав аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, установление такого условия при заключении договора об ипотеке и праве аренде земельного участка как необходимость получения согласия других лиц при множественности лиц на стороне арендатора земельного участка означало бы нарушение права собственника недвижимости по распоряжению своим имуществом, предусмотренного частью 1 статьи 209 ГК РФ, а также противоречило бы принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 ГК РФ.

Согласие собственника земельного участка в силу статьи 22 ЗК РФ и 62 Закона об ипотеке также не предусмотрено.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 15 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается собственник спорного земельного участка - Российская Федерация в лице ТУ ФАУГИ по Амурской области не было уведомлено Залогодателем (ОАО "Благовещенский спиртзавод") о передаче права аренды в залог.

Однако в силу пункта 16 указанного Постановления, если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Следовательно, невыполнение ОАО "Благовещенский спиртзавод" своей обязанности по уведомлению Арендодателя о передаче в залог прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности влечет иные правовые последствия, но не влечет признания спорной сделки недействительной.

Довод истца о том, что спорный договор ничтожен, так как право аренды на часть земельного участка, включенного в земельный участок, переданный по спорному договору об ипотеке, запрещено предыдущим договором ипотеки от 12.07.2005 N 41/2005, заключенного между истцом и Банком ВТБ, подлежит отклонению.

В силу статей 166, 168 ГК РФ и пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке спорный договор об ипотеке является не ничтожной, а оспоримой сделкой. При этом согласно указанной норме права Закона об ипотеке право потребовать признание сделки недействительной имеет Залогодержатель - Банк ВТБ. Последний в свою очередь с таким иском не обращался.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что последующий залог права аренды земельного участка, предусмотренный договором 13.08.2007 N ДИ-711000/2005/0035, касается только права аренды земельного участка ОАО "Благовещенский спиртзавод" под принадлежащими ему объектами недвижимости и не затрагивает права и законные интересы истца, правомерен.

На основании изложенного основания для признания спорного договора об ипотеке в оспариваемой части недействительным, отсутствуют.

В силу чего ссылка подателя жалобы на то, что требования Банка ВТБ обеспеченные спорным договором залога включены в реестр требований кредиторов ОАО "Благовещенский спиртзавод", вследствие чего имеется реальная угроза лишения истца права владения и пользования спорным земельным участком в связи с обращением взыскания на право аренды незаконно заложенное по спорному договору об ипотеке, несостоятельна.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Расходы по госпошлине возложить на подателя апелляционной жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 28 июля 2009 года по делу N А04-2046/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г. Малышева

Судьи

С.Б. Ротарь А.А. Тихоненко