Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 февраля 2010 г. N Ф03-7934/2009 по делу N A73-3529/2009 Иск о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по охранно-арендным договорам, пени удовлетворен, поскольку ответчик пользуется переданными ему по указанным договорам нежилыми помещениями, однако ненадлежащим образом исполняет обязанность по уплате арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 5 февраля 2010 г. N Ф03-7934/2009
по делу N A73-3529/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ена Ирины Анатольевны, на решение от 19.06.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009, по делу N А73-3529/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, по иску государственного учреждения культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края", к индивидуальному предпринимателю Ена Ирине Анатольевне, третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края, о взыскании 147370 руб. 96 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2010 г.

Государственное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края" (далее - ГУК "НПЦ по ОПИК") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ена И.А.(далее - предприниматель) о взыскании 147370 руб. 36 коп., из которых 145263 руб. 47 коп. - задолженность по арендной плате по охранно-арендным договорам от 25.04.2007 N 49/8777 и от 10.06.2008 N 80/9003 и 2107 руб. 49 коп. - предусмотренные договором пени.

Иск обоснован тем, что ответчик пользуется переданными ему по указанным договорам нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, однако ненадлежащим образом исполняет обязанность по уплате арендной платы. Поэтому имеющаяся задолженность и начисленные пени должны быть взысканы с ответчика на основании статей 309, 614 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее - Минимущество Хабаровского края).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.06.2009, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009, иск удовлетворен полностью на основании статей 309, 330, 614 ГК РФ.

В кассационной жалобе предприниматель Ена И.А. просит названные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы приведены доводы о нарушении истцом требований части 1 статьи 125 АПК РФ и о не предоставлении ответчику всех документов, являющихся приложением к исковому заявлению; об отсутствии в деле подлинника либо заверенной копии полного отчета по оценке арендуемого недвижимого имущества; о неполном исследовании судами обстоятельств заключения договора от 10.07.2008 N 80/9003 и о недостоверности подписи ответчика на нем; о подписании ответчиком графиков погашения задолженности по договорам под угрозой освобождения занимаемых помещений; о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров и названых графиков, являющихся приложениями к договорам.

В отзыве на кассационную жалобу ГУК "НПЦ по ОПИК" считает доводы ответчика необоснованными и просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции предприниматель Ена И.А. поддержала доводы кассационной жалобы и настаивала не ее удовлетворении.

Представители истца и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 19.06.2009 и постановления от 20.08.2009, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК "НПЦ по ОПИК" (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003.

По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно.

Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора от 25.04.2007 N 49/8777 при его подписании арендная плата согласована сторонами в размере 96596 руб. коп. в месяц. Порядок определения размера арендной платы установлен постановлением губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 (в редакции от 22.06.2006). Оплата по договору производится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора от 10.06.2008 N 80/9003 до предоставления отчета по оценке арендная плата взимается до 10 числа отчетного месяца в виде авансовых платежей и составляет 65557 руб. 97 коп. в месяц. После предоставления отчета по оценке сумма ежемесячных авансовых платежей подлежит перерасчету с момента начала действия договора.

За нарушение срока перечисления арендной платы пунктами 2.4 названых договоров установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.5 договора от 25.04.2007 N 49/8777 (в редакции дополнительного соглашения от 03.04.2008 N 1) размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен, тарифов, рыночной стоимости, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений), и в других случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Хабаровского края, названным договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы. Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного письменного оформления сторонами.

Перерасчет арендной платы осуществляется со дня, когда возникли основания для перерасчета, и является обязательным для оплаты арендатором (пункт 2.7 договора от 25.04.2007 N 49/8777).

Аналогичные условия предусмотрены пунктами 2.5, 2.6 договора от 10.06.2008 N80/9003.

Руководствуясь указанными пунктами договоров, арендодатель на основании отчета от 22.07.2008 N 158/5 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, д. 35, лит. А, переданного в аренду предпринимателю Ена И.А., произвел перерасчет арендной платы по договору от 25.04.2007 N 49/8777, увеличив ее размер до 148857 руб. 92 коп. в месяц, начиная с 22.07.2008, а также по договору от 10.06.2008 N 80/9003 - до 84259 руб. 20 коп. в месяц, начиная с 05.06.2008.

23.10.2008 арендодатель направил предпринимателю Ена И.А. новый расчет арендной платы для его применения в соответствии с пунктами 2.1 охранно-арендных договоров.

Кроме того, между ГУК "НПЦ по ОПИК" и предпринимателем Ена И.А. подписаны приложения к названным договорам, в которых сторонами согласованы графики погашения задолженности по арендной плате: по договору от 25.04.2007 N 49/8777 - на сумму 396537 руб. 79 коп., по договору от 10.06.2008 N 80/9003 - на сумму 197084 руб. 32 коп.

Поскольку арендодатель не исполнил свои обязанности по внесению арендной платы за январь 2009 года, ГУК "НПЦ по ОПИК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды обеих инстанций признали, что предприниматель Ена И.А., фактически пользуясь арендуемыми помещениями, не исполнила свои обязательства по оплате арендной платы за январь 2009 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 145263 руб. 47 коп., включая 67093 руб. 36 коп. -текущая арендная плата по договору от 25.04.2007 N 49/8777, 33044 руб. 82 коп. - по графику погашения задолженности по этому же договору, 28701 руб. 60 коп. - текущая арендная плата по договору от 10.06.2009 N 80/9003 и 16423 руб. коп. - задолженность по соответствующему графику.

С учетом этого арбитражные суды правомерно удовлетворили иск в этой части на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Проверив расчет истца по договорной неустойке, арбитражные суды признали его правильным, соответствующим статье 330 ГК РФ и условиям пунктов 2.4 охранно-арендных договоров. Удовлетворение иска в части взыскания 2107 руб. 49 коп. пеней также соответствует закону, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, приводились им в суде первой инстанции и апелляционном суде, рассматривались судами и обоснованно ими отклонены как несостоятельные.

Ненаправление истцом ответчику копии отчета об оценке арендуемых помещений не является основанием для отмены принятых по делу судебных актов. В материалах дела имеется заверенная судом копия данного отчета и ответчик имел возможность лично либо через своего представителя ознакомиться с материалами дела в соответствии со статьей 41 АПК РФ.

Доводы ответчика о подписании договора от 10.07.2008 N 80/9003 неустановленным лицом несостоятельны, так как ответчик не представлял судам первой и апелляционной инстанций каких-либо доказательств в подтверждение данного обстоятельства и ходатайств о проведении почерковедческой экспертизы не заявлял. Кроме того, факт пользования в спорный период помещениями, переданными ответчику по указанному договору, предпринимателем Ена И.А. не оспаривается.

Доводы заявителя жалобы о подписании им приложений к охранно-арендным договорам под давлением являются необоснованными и не подтверждены доказательствами по делу. Как правильно указано в обжалуемых судебных актах, возражения ответчика в данной части свидетельствуют об оспоримости сделки, которая может быть признана судом недействительной лишь по иску заинтересованного лица в соответствии со статьей 179 ГК РФ, однако предприниматель Ена И.А. с таким иском в арбитражный суд не обращалась.

Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому правильно не приняты судами во внимание.

При таких обстоятельствах решение от 19.06.2009 и постановление от 20.08.2009, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

Решение от 19.06.2009, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009 по делу N А73-3529/2009 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.