Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 июля 2022 г. по делу N 66а-1407/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Печуриной Ю.А, судей Солдатовой С.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-182/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001397-94) по административному исковому заявлению Теплова Андрея Игоревича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованного лица администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Теплова А.И. - Дьяченко А.С,

УСТАНОВИЛА:

Теплов А.И, являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 057, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 180 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что считает размеры кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 29 марта 2019 г, в размере 120 460 696, 01 руб, кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, определенную по состоянию на 29 марта 2019 г, в размере 127 645 125, 8 руб. завышенными. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29 октября 2021 г. N 291021.01-01-НИ, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" (далее также ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ") ФИО11, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. определена в размере 67 461 000 руб, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. определена в размере 71 484 500 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость нежилых помещений в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 2 марта 2022 г. N АК-013-02/22, подготовленное экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее также АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз") ФИО14, согласно выводам которого, отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29 октября 2021 г. N 291021.01-01-НИ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. составляет 87 420 849 руб, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. составляет 92 634 740 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2022 г. административное исковое заявление Теплова А.И, требования которого уточнены на основании выводов судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 29 марта 2019 г. в указанных размерах. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N постановлено считать 11 ноября 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает оспоренные размеры кадастровой стоимости объектов недвижимости определенными в установленном законом порядке. Указывает, что экспертное заключение, положенное в основу вынесенного решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования город Краснодар подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований. Полагает экспертное заключение, положенное в основу вынесенного решения, ненадлежащим доказательством по делу.

Административный ответчик и заинтересованное лицо отмечают, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлияет на поступление доходов от налогов в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца представлен письменный отзыв, в котором он просит оставить решение Краснодарского краевого суда без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Дьяченко А.С. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Теплов А.И, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", администрации муниципального образования город Краснодар, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив письменный отзыв стороны административного истца, дополнительные пояснения эксперта ФИО15, заслушав объяснения представителя административного истца Теплова А.И. - Дьяченко А.С, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Теплов А.И. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 057, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 180 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Из возражения Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" на административное исковое заявление (т. 1 л.д. 89-90), отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по делу (т. 1 л.д. 204-205), представленных в суд первой инстанции, следует, что Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N на основании поступивших из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведений об объектах недвижимости, в отношении которых был осуществлен государственный кадастровый учет изменений их количественных и (или) качественных характеристик, с целью определения их кадастровой стоимости в соответствии с вновь утвержденными результатами государственной кадастровой оценки. Результаты расчета оформлены актом об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости от 4 апреля 2019 г. N 15-16/29032019 в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, с внесением указанных размеров в Единый государственный реестр недвижимости 8 апреля 2019 г.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29 октября 2021 г. N 291021.01-01-НИ, выполненный оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО12, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. определена в размере 67 461 000 руб, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. определена в размере 71 484 500 руб. (т. 1 л.д. 40-69).

Определением Краснодарского краевого суда от 9 декабря 2021 г, с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на дату оспариваемой кадастровой оценки, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" (т. 1 л.д. 99-103).

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта от 2 марта 2022 г. N АК-013-02/22, подготовленное экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО16, согласно выводам которого отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29 октября 2021 г. N 291021.01-01-НИ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. составляет 87 420 849 руб, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 29 марта 2019 г. составляет 92 634 740 руб. (т. 1 л.д. 107-174). Административный истец Теплов А.И. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 201).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия, оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29 октября 2021 г. N 291021.01-01-НИ, выполненный оценщиком ООО "АЛЬФА ЭКСПЕРТ" ФИО13, пришла к выводу об отсутствии оснований для признания его надлежащим доказательством по делу.

Так, судебная коллегия, изучив представленный административным истцом отчет об оценке, отмечает, что отнесение объектов экспертизы к неактивному рынку, в отсутствие оценки ликвидности оцениваемых нежилых помещений, приводит к искажению итогового результата, не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости нежилых помещений.

Основывая выводы о рыночной стоимости спорного объекта на заключении эксперта ФИО17, суд правильно исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объектов оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объектов экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объектов экспертизы.

По результатам анализа данных информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru), с учетом того, что типичный срок экспозиции для офисных помещений, к сегменту рынка которых отнесены объекты экспертизы, составляет от 2 до 9 месяцев, сделан вывод о средней степени ликвидности объектов оценки.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж выбрано 3 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно, с учетом количественно-качественных характеристик объектов оценки, применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 10, 3 %. В связи с различием площадей объектов оценки и объектов-аналогов, к объекту-аналогу N 1 применена понижающая корректировка на масштаб площади в размере 13 %, к объектам-аналогам N 2, N 3 в размере 21 %. Ко всем объектам-аналогам применена повышающая корректировка на наличие парковки в размере 11 %, обусловленная наличием у объектов экспертизы организованной парковки.

Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов, в том числе приведенных объявлений о продаже объектов-аналогов, не вызывает сомнений.

Относительно довода апелляционной жалобы административного ответчика о том, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. исследуемых объектов значительно меньше среднего значения стоимости 1 кв.м. помещений коммерческого назначения, определенного экспертом в анализе рынка, эксперт ФИО18 отмечает, что сравнение удельных цен рыночной стоимости объектов оценки и предложений о продаже является недопустимым, поскольку стоимость предложений, указанных в анализе рынка не скорректирована на торг, площадь, тип и этаж расположения.

Анализируя доводы административного ответчика о несопоставимости объекта экспертизы и объектов-аналогов по площади и о том, что применение корректировок на указанный ценообразующий фактор приводит к существенному искажению итогового результата, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание объем проанализированных экспертом предложений, из которых им были отобраны как наиболее сопоставимые соответствующие объекты-аналоги, с различием площадей объектов оценки и объектов-аналогов, и введены корректировки к объектам-аналогам согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера. Объективных данных, указывающих на возможность использования в качестве сопоставимых иных объектов-аналогов, не требовавших введение корректировок на площадь, суду не представлено.

Относительно довода апелляционной жалобы о том, что объекты-аналоги N 1, N 2, N 3 - это встроенные помещения, расположенные в одном здании бизнес-центра, которые не отражают тенденции рынка, эксперт в дополнительных письменных объяснениях указал на ошибочность данного суждения, сославшись на представленные скриншоты объявлений о продаже указанных объектов-аналогов, не позволяющие однозначно утверждать о том, что объекты-аналоги находятся в одном здании.

Кроме того, судебная коллегия исходит из того, что использование объектов-аналогов, расположенных в одном здании, само по себе, с учетом нахождения значения стоимости 1 кв.м. в ценовом диапазоне, полученном с учетом представленного анализа рынка, не указывает на необъективность полученного результата.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной оценочной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалоб административного ответчика, заинтересованного лица о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 5 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 августа 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: