Решение Московского городского суда от 11 августа 2022 г. по делу N 3а-2667/2022

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Толмасовой Ю.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2667/2022 по административному исковому заявлению ООО "Протор-М1" об оспаривании кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Протор-М1" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", ФГБУ "ФКП Росреестра", в котором просит признать незаконным решение ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 27 апреля 2022 года N 2444/22 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003007:29; обязать ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" устранить допущенные ошибки и осуществить пересчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003007:29.

Свои требования ООО "Протор-М1" мотивировал тем, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003007:29 в размере 25 837 860 рублей утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 по состоянию на 1 января 2021 года. При определении кадастровой стоимости административный ответчик отнес земельный участок к сегменту "Предпринимательство". Вместе с тем, согласно Правил землепользования и застройки, утвержденным постановлением Правительства Москвы N 120-ПП земельному участку присвоены следующие виды разрешенного использования: 6.2 тяжелая промышленность, 6.2.1 автомобилестроительная промышленность, 6.3 Легкая промышленность, 6.3.1 Фармацевтическая промышленность, 6.4 Пищевая промышленность, 6.5 Нефтехимическая промышленность, 6.6 Строительная промышленность, 6.7 Энергетика, 6.8 Связь, 6.11 Целлюлозно-бумажная промышленность, 3.9.3 Проведение научных испытаний. Таким образом, указывает административный истец, земельный участок относиться к сегменту 6. "Производственная деятельность". При этом административным ответчиком земельный участок отнесен к группе 6 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", подгруппа 6.2 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (дополнительная территория)". Вместе с тем, административный истец указывает, что объекты, расположенные на земельном участке не относятся ни к одному объекту недвижимости, указанному в группе 6. Исходя из вида разрешенного и фактического использования, категории зданий, расположенных на земельном участке, объект оценки подлежал отнесению к группе 7 "Объекты производственного назначения, а именно: "производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью до 100 кв. м, 0701"; "производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м, 0704".

Однако, административный ответчик при определении кадастровой стоимости неверно осуществил группировку объекта, ошибочно определив группу и сегмент, отнеся здания к офисным вместо производственным. Кроме того, при определении массовой оценки не учтены индивидуальные особенности участка, которые существенно влияют на его стоимость, а именно не учтено, что через участок проходит дорога для проезда автомобильного транспорта на смежные земельные участки. При этом ранее в отношении земельного участка решением Московского городского суда от 18 апреля 2019 года была установлена кадастровая стоимость равная рыночной, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 7 960 000 рублей. Качественные и количественные характеристики земельного участка с 2019 года не изменились, в связи с чем отсутствовали основания для установления его кадастровой стоимости в размере 25 837 860 рублей. Таким образом, административный истец указывает, что в ходе проведения оценки были допущены следующие ошибки: неправильное определение целевого использования земельного участка и разрешенного использования, а также использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости. Для исправления указанных ошибок административный истец обратился с заявлением в ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", однако решением от 27 апреля 2022 года N 244/22 отказано в исправлении ошибок и в перерасчете кадастровой стоимости.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в настоящем судебном заседании требования считал не обоснованным, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы полагал, что оспариваемое решение ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" принято в соответствии с действующим законодательством, оспариваемая кадастровая стоимость не подлежит пересчету, в удовлетворении требований административного истца просил отказать.

Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" считал ФКП ненадлежащим ответчиком, в связи с чем просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", ФГБУ "ФКП Росреестра" и Департамента городского имущества города Москвы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Вопросы производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулированы главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

-недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

-установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 22 статьи 21 названного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде и в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей.

Судом установлено, что ООО "Протор-М1" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003007:29, расположенного по адресу: город Москва, адрес, 5, 7, 8, 14, предоставленный последнему в пользование на основании договора аренды от 11 ноября 2002 года N М-10-022287 для эксплуатации существующих административно-производственных зданий.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 года установлена для земельного участка в размере 25 837 860 руб.

Из разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости следует, что спорный земельный участок отнесен к сегменту рынка "Предпринимательство" и оценен в составе группы 6 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", подгруппы 6.2 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (дополнительная территория)".

7 апреля 2022 года административный истец обратился в ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 27 апреля 2022 года N 244/22 в перерасчете кадастровой стоимости отказано.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона N 237-ФЗ приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" введены в действие соответствующие Методические указания, (далее - Методические указания (приведены в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемой кадастровой оценки)) определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в силу прямого указания подпункта 2 пункта 1 статьи 3 Федерального закона N237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

адрес характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1.10).

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося фактического использования такого объекта недвижимости.

В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования (пункт 1.8).

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка установлена категория: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - "эксплуатации существующих административно-производственных зданий".

Именно такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка и на дату проведения кадастровой оценки - 1 января 2021 года правообладателем изменен не был.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

Одним из принципов ведения ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений (часть 1 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ).

Сведения о категории и разрешенном использовании земельного участка указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (пункты 3, 4 части 5 статьи 8, часть 1 статьи 21, часть 6 статьи 62 Федерального закона N 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 ГрК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Информацию о виде разрешенного использования объекта оценки при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение получает из ЕГРН (пункт 2.2 Методических указаний).

Действовавшим по состоянию на 1 января 2021 года, то есть на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и утратившим силу в связи с изданием Приказа Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15 декабря 2020 года N 61482) было установлено, что наименованию вида разрешенного использования "Предпринимательство" соответствуют такие виды деятельности как - размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10, Классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Код 4.9.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков предусматривает размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4.

Согласно пункту 9.2.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Методическим указаниям: 1 сегмент "Сельскохозяйственное использование"; 2 сегмент "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"; 3 сегмент "Общественное использование"; 4 сегмент "Предпринимательство"; 5 сегмент "Отдых (рекреация)"; 6 сегмент "Производственная деятельность"; 7 сегмент "Транспорт"; 8 сегмент "Обеспечение обороны и безопасности"; 9 сегмент "Охраняемые природные территории и благоустройство"; 10 сегмент "Использование лесов"; 11 сегмент "Водные объекты"; 12 сегмент "Специальное, ритуальное использование, запас"; 13 сегмент "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"; 14 сегмент "Иное использование" - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах.

Из отчета от 22 апреля 2022 года N 2022/891 об оценки рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года, следует, что помещения в зданиях, расположенных на земельном участке, эксплуатируются под станцию техобслуживания, то есть используются для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от выполнения работ или оказания услуг.

Использование спорного земельного участка под размещение автосервиса также подтверждается, принятым 24 мая 2021 года Зеленоградским районным судом г. Москвы, решением по делу об административном правонарушении в отношении ООО "Протор-М1" и копиями, представленных в материалы дела, страниц сайта в сети Интернет.

Таким образом, при определении оспариваемой кадастровой стоимости, земельный участок справедливо оценен в составе группы 6 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", подгруппы 6.2 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (дополнительная территория)".

Обосновывая свою правовую позицию, административный истец ссылается на то, что постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N120-ПП "Об утверждении Правил землепользования и застройки Москвы" спорному земельному участку присвоены виды разрешенного использования: 6.2 тяжелая промышленность, 6.2.1 автомобилестроительная промышленность, 6.3 Легкая промышленность, 6.3.1 Фармацевтическая промышленность, 6.4 Пищевая промышленность, 6.5 Нефтехимическая промышленность, 6.6 Строительная промышленность, 6.7 Энергетика, 6.8 Связь, 6.11 Целлюлозно-бумажная промышленность, 3.9.3 Проведение научных испытаний, в связи с чем полагал правильным отнесение принадлежащего ему на праве аренды земельного участка к сегменту 6. "Производственная деятельность".

С такой позицией административного истца согласиться нельзя.

Определение кадастровой стоимости согласно пункту 1.19 Методических указаний включает в себя ряд мероприятий, в том числе группировку объектов недвижимости в оценочные группы.

Согласно пункту 9.1 Методических указания для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Пунктом 3.2 Методических указаний установлено, что вид использования объекта недвижимости для целей Указаний определяется с учетом:

1) вида разрешенного использования земельного участка;

2) вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе технической документации на него;

3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.

Таким образом, поскольку данный перечень является закрытым, на бюджетное учреждение не возложена обязанность при определении вида использования объекта недвижимости учитывать градостроительные регламенты.

Использование же сведений об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки (п. 6.6. Методических указаний) при проведении оценочного зонирования имеет иную цель, определенную п. 6.2 указаний - представление информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости.

Вопросы использования земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, установленными Правилами землепользования и застройки, урегулированы статьей 85 ЗК РФ.

Так, часть 3 данной статьи устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

-виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

-их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Учитывая, что документы территориального планирования определяют в том числе стратегию градостроительного развития территорий и содержат долгосрочные ориентиры их развития, реализуемые в течение времени, а так же тот факт, что исходя из представленных в материалы дела доказательств фактического использования земельного участка и расположенных на нем ОКС для размещения объектов коммерческого назначения и не представления административным истцом доказательств использования земельного участка под производственную деятельность, суд приходит к выводу о том, что расчет кадастровой стоимости, исходя из отнесения спорного земельного участка к подгруппе 6.2 оценочной группы 6 произведено бюджетным учреждением верно.

В рассматриваемом случае, административный истец был вправе после вступления в силу Правил землепользования и застройки сохранить существующий в отношении земельного участка вид разрешенного использования, либо изменить его в соответствии с градостроительным регламентом. Последнее повлекло бы за собой перерасчет кадастровой стоимости на основании статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ.

То обстоятельство, что на земельном участке расположена дорога для проезда автомобильного транспорта на смежные участки является уникальным ценообразующим фактором объекта недвижимости и не могло быть учтено при массовой оценке, в связи с чем, такая кадастровая стоимость может быть оспорена административным истцом путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков; такая оценка, среди прочего, учитывает местоположение объекта, его удаленность от рекреационных, инфраструктурных объектов; преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (Постановление от 15 февраля 2019 года N 10-П; Определение от 3 июля 2014 года N 1555-О).

Соответственно, при определении кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности; такой учет осуществляется при определении рыночной стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, в рамках действующего правового регулирования предусмотрены разные правовые механизмы для оспаривания государственной кадастровой оценки земельного участка и пересмотра кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления ООО "Протор-М1" следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО "Протор-М1" об оспаривании кадастровой стоимости - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 22 августа 2022 года.