Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. N Ф03-9263/2010 по делу N А51-2402/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Москаленко Е.А., представитель по доверенности от 20.12.2010 N 12/4-301 от ответчика: Дубовик С.В., представитель по доверенности от 07.11.2010 б/н, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Хабиба" на решение от 30.07.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 по делу N А51-2402/2010 Арбитражного суда Приморского края, по иску Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока к закрытому акционерному обществу "Хабиба", третьи лица: Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о взыскании 8409569 руб. 43 коп.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 17 января 2011 г.

Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Хабиба" (далее - общество) о взыскании 8409569 руб. 43 коп., из которых 6938394 руб. 33 коп. - основной долг по договору аренды от 13.12.2006 за период с 01.11.2006 по 30.01.2010 и 1471175 руб. 10 коп. - договорная неустойка за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 15.02.2007 по 30.01.2010.

Иск обоснован тем, что общество как арендатор земельного участка в нарушение положений статей 309, 614 ГК РФ и статьи 65 ЗК РФ не исполняет обязательства по названному договору, в результате чего образовалась задолженность в заявленном размере, которая наряду с начисленными пенями подлежит взысканию с ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Решением суда от 30.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010, исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО "Хабиба" в пользу Управления взыскано 6938394 руб. 33 коп. основного долга и 200000 руб. пеней, размер которых снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 13.12.2006 соответствует требованиям действовавшего в период его заключения законодательства, подписан уполномоченными лицами и зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому ответчик обязан вносить арендную плату в предусмотренном договором размере. Заявленная ко взысканию неустойка признана судами несоразмерной последствиям нарушения обществом возложенных на него обязательств, что послужило основанием для ее снижения.

В кассационной жалобе ЗАО "Хабиба" ссылается на нарушение арбитражными судами норм процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и их противоречие действующему законодательству, в связи с чем просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы считает, что судами не устанавливались обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности спорного договора аренды земельного участка от 13.12.2006 и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему от 09.03.2007, в том числе не проверялось соблюдение правил их заключения, наличие полномочий у лиц, подписавших договор и соглашение. Указывает на отсутствие у общества обязанности вносить арендную плату до 28.08.2007, то есть до момента государственной регистрации соглашения, по которому ему переданы права и обязанности арендатора земельного участка. Кроме того, по мнению общества, Управление является ненадлежащим истцом по настоящему делу, поскольку в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации " полномочия по взысканию арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, принадлежат органам исполнительной власти субъекта РФ, на что указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 301/10.

Управление в возражениях на кассационную жалобу полагает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, а доводы общества несостоятельными, поскольку обстоятельства относительно действительности и заключенности договора аренды от 13.12.2006 установлены арбитражным судом в ранее рассмотренном деле N А51-4187/2009. Кроме того, выражает мнение, что ссылка общества на правоприменительную практику не может быть принята во внимание, так как имеется вступивший в законную силу судебный акт об отказе в удовлетворении иска Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края к ЗАО "Хабиба" о взыскании арендной платы по тому же земельному участку.

От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Представитель Управления предложил оставить обжалуемые судебные акты без изменения и дополнительно пояснил, что в настоящее время получателем арендной платы за пользование неразграниченными земельными участками на территории г.Владивостока является Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

Представители привлеченных к участию в деле третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между Управлением (арендодатель) и ОАО "Механизация строительства" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2006 N 04-040012-Ю-В-06268, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на срок с 01.11.2006 по 30.10.2009 земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 12:0274 площадью 13494 кв.м из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Выселковая, 39, для использования в целях складской деятельности (площадки для складирования оборудования).

Данный договор зарегистрирован в установленном законе порядке, о чем свидетельствует проставленная на нем регистрационная надпись от 12.02.2007 N 25-25-01/224/2006-177.

В пункте 3.1 договора аренды от 13.12.2006 стороны установили арендную плату в размере 177755 руб. 62 коп. в месяц, которая подлежит перечислению ежемесячно в равных частях пятнадцатого и тридцатого чисел каждого месяца на счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю.

Ответственность арендатора предусмотрена пунктами 4.1, 4.2 договора от 13.12.2006, по условиям которых при неоплате арендной платы в установленные договором сроки на сумму просроченного платежа начисляется неустойка в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения обязательств за каждый день просрочки.

Судами также установлено, что 09.03.2007 между ОАО "Механизация строительства" (арендатор) и ЗАО "Хабиба" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 3, 4 которого ответчику на весь срок аренды переданы в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 13.12.2006. Соглашение также зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2007 за N 25-25-01/144/2007-128.

Согласно пункту 9 названного соглашения общество обязалось погасить задолженность по арендной плате.

Управление, ссылаясь на отсутствие оплаты по договору аренды от 12.12.2006, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражными судами обеих инстанций при рассмотрении дела с учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" исследованы представленные сторонами доказательства и им дана соответствующая статье 71 АПК РФ правовая оценка, в результате чего судами не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности либо о незаключенности спорного договора аренды земельного участка от 13.12.2006. Выводы судов в данной части соответствуют подлежащим применению нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.11.2006 по 30.01.2010 арбитражные суды руководствовались положениями статей 606, 608, 614, 622 ГК РФ и указали на отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств в части внесения арендных платежей.

При этом, признавая наличие у Управления полномочий на заключение договора аренды от 13.12.2006, арбитражные суды исходили из того, что данный договор заключен до вступления в силу (01.02.2007) Закона Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ "О внесении изменений в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" которым полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края, переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края.

Между тем арбитражными судами не учтено, что согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в ведении Приморского края, а также по установлению порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти Приморского края в области регулирования земельных отношений.

Как следует из Положения о Департаменте земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 25.09.2009 N 263-па, данный орган исполнительной власти распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края (пункт 1.1.2), заключает, изменяет, расторгает договоры аренды земельных участков и контролирует исполнение их условий (пункт 2.2.11), а также осуществляет контроль за поступлениями платежей от использования земельными участками в бюджеты соответствующих уровней, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты сумм, осуществляет учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним (пункт 2.2.20).

Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Приморского края и, следовательно, права арендодателя по договору аренды от 13.12.2006 перешли к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в силу закона независимо от переоформления либо изменения условий договора.

Аналогичное толкование вышеприведенных правовых норм содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 301/10, опубликованном 16.06.2010, поэтому является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении подобных дел.

Выводы арбитражных судов о наличии у Управления полномочий на заключение договора аренды от 13.12.2006 не свидетельствуют о наличии полномочий на получение арендных платежей после изменения регулирования порядка распоряжения неразграниченными земельными участками, поэтому взыскание с общества в пользу истца задолженности по арендной плате за весь период действия указанного договора аренды нельзя признать правильным.

Поскольку арбитражными судами неправильно применены нормы материального права и не установлены значимые для дела обстоятельства относительно периода арендных отношений, за который истец вправе требовать от общества внесение арендной платы, взыскание с ответчика договорной неустойки в размере 200000 руб. также является преждевременным.

С учетом изложенного, обжалуемые акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором арбитражному суду следует устранить отмеченные недостатки, определить срок, в течение которого истец обладал полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, и в зависимости от установленного разрешить спор с учетом подлежащих применению норм материального права.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

решение от 30.07.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 по делу N А51-2402/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.