Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 марта 2011 г. N Ф03-539/2011 по делу N А51-11858/2010 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии: от истца: Шевченко С.И., представитель по доверенности от 28.02.2011 б/н; Чебатюк О.Н., представитель по доверенности от 25.02.2011 б/н, от ответчиков: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока, от администрации г. Владивостока - Кондратьева С.Б., представитель по доверенностям от 18.11.2010 N 28/1-5744, от 20.12.2010 N 1-3/5357, рассмотрел кассационную жалобу администрации г. Владивостока на решение от 25.10.2010 по делу N А51-11858/2010 Арбитражного суда Приморского края, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Трейд" к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, администрации г. Владивостока о признании незаконным решения.

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2011 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Трейд" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 509,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д. 109, оформленного письмом Управления от 25.06.2010 N 6545сп и пунктами 1.2, 1.2.3 распоряжения Управления от 16.06.2010 N 488/28, а также просило суд обязать Управление и администрацию г. Владивостока осуществить действия, направленные на восстановление нарушенного права заявителя, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Заявление обоснованно тем, что оспариваемый отказ Управления противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку общество относится к субъектам малого предпринимательства, является добросовестным арендатором, и непрерывно владеет спорным помещением в течение длительного периода времени с 2003 года на основании зарегистрированного договора аренды, действие которого возобновлено на не определенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Решением суда от 25.10.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме, оспариваемое решение признано незаконным по мотиву неправомерного воспрепятствования Управлением в реализации арендатором права на приобретение муниципального имущества, что недопустимо в силу положений статьи 10 ГК РФ. При этом суд обязал Управление и администрацию г. Владивостока обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого обществом нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации данного нежилого помещения, включив в эти условия рассрочку платежа на 5 лет, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

В апелляционном суде дело по существу не рассматривалось, поскольку определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы администрации г. Владивостока отказано, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

В кассационной жалобе администрация г. Владивостока просит отменить решение от 25.10.2010 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.

Жалоба мотивирована тем, что на момент принятия оспариваемого отказа арендные отношения с обществом прекратились в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. По мнению заявителя, вывод суда о том, что действия Управления по расторжению договора аренды в одностороннем порядке фактически направлены на воспрепятствование обществу в реализации его права на приобретение спорного имущества, не соответствует нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который не ограничивает право органа местного самоуправления на прекращение договора аренды при наличии волеизъявления арендатора на выкуп занимаемого помещения, а также пункту 1 статьи 209 и статье 421 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник вправе совершать любые действия с принадлежащим ему имуществом и не может быть принужден к заключению договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество выражает несогласие с приведенными в ней доводами и считает, что имеет преимущественное право на выкуп занимаемого помещения, поскольку на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договор аренды прекращен не был и имущество продолжает находиться в фактическом владении общества.

Представитель Управления и администрации г. Владивостока в судебном заседании настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, поддержав доводы о правомерности действий Управления по расторжению договора аренды. Представители истца просили оставить решение в силе как законное и обоснованное.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.03.2003 N 05-00180-001-Н-АР-2079-00, согласно которому обществу передано в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, д.109, общей площадью 509,9 кв.м для использования в целях "магазин". Срок действия договора определен в пункте 1.3 с 01.02.2003 по 31.12.2007.

Указанный договор зарегистрирован 31.03.2004 в установленном законом порядке.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009 по делу N А51-9937/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.12.2009 N Ф03-7359/2009, договор аренды от 27.03.2007 признан продленным на неопределенный срок.

Арбитражным судом также установлено, что после истечения срока действия договора аренды общество неоднократно обращалось в Управление с письмами от 12.08.2009, от 28.09.2009, от 13.03.2010, в которых просило продлить срок его действия, и заявляло о своем намерении участвовать в льготном выкупе занимаемого помещения.

В связи с неполучением ответов, общество обратилось в Арбитражный суд Приморского края, который решением от 21.09.2010 по делу N А51-5739/2010 признал бездействие Управления по нерассмотрению названных заявлений незаконным.

Уведомлением от 12.02.2010 N 28/1-561 Управление предложило арендатору освободить занимаемые помещения, после чего в мае 2010 года обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о выселении общества (дело N А51-7920/2010, производство по которому приостановлено 29.06.2010 до вступления в законную силу решений Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-5739/2010 и N А51-18056/2009).

Письмом от 25.06.2010 N 6545сп Управление сообщило обществу о невключении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества в связи с рассмотрением в арбитражном суде иска о выселении ООО "Эдельвейс-Трейд" из занимаемого помещения. Данное решение, кроме того, оформлено распоряжением Управления от 17.06.2010 N 488/28 (пункты 1.2, 1.2.3).

Общество, полагая, что принятое Управлением решение противоречит закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Рассматривая требования общества, арбитражный суд исследовал все представленные в дело доказательства и дал им надлежащую правовую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате чего установил незаконность решения Управления по отказу в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку они не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают права и законные интересы общества.

Так, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении установленных данной нормой условий, в том числе о нахождении в непрерывном владении и (или) временном пользовании предпринимателя арендуемого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Одной из целей принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд правомерно исходил из того, что обществом соблюдены все перечисленные в указанной норме права условия, поскольку оно относится к субъектам малого предпринимательства и является арендатором спорного имущества с 01.02.2003, то есть более четырех лет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Отсутствие задолженности по арендной плате участвующими в деле лицами при рассмотрении дела не отрицалось и подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 13.09.2010.

При этом общая площадь арендуемого обществом магазина составляет 509,9 кв.м и не превышает предельного значения, предусмотренного статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права".

Доказательств того, что спорное муниципальное имущество, арендуемое обществом, выбывало из его владения, материалы дела не содержат.

Других требований, предъявляемых к арендатору, изъявившему желание приватизировать занятое помещение на льготных условиях, либо обстоятельств, препятствующих реализации обществом данного права, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено.

Таким образом, выводы арбитражного суда о том, что обществом соблюдены все условия, необходимые для реализации предоставленного ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Отклоняя возражения администрации г. Владивостока, основанные на факте рассмотрения спора о выселении общества из занимаемых им помещений, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обоснованно признал наличие у арендатора права на приобретение муниципального имущества в данном случае, тогда как факт одностороннего отказа арендодателя от договора аренды направлен исключительно на воспрепятствование реализации обществом права на приобретение арендуемых помещений и является по своей сути злоупотреблением правом, что является недопустимым в силу положений статьи 10 ГК РФ.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с указанными выводами суда опровергаются материалами дела, поэтому подлежат отклонению как несостоятельные.

Другие доводы кассационной жалобы со ссылкой на положения статей 209, 421 ГК РФ основаны на ошибочном толковании заявителем данных норм права, поэтому судом кассационной жалобы во внимание не принимаются.

Поскольку нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого решения от 25.10.2010.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:

решение от 25.10.2010 по делу N А51-11858/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.