Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 августа 2022 г. по делу N 66а-977/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В. и Константиновой Ю.П, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Молотиевской В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1017/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "Коломенский завод ЖБИ" к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, государственному бюджетному учреждению Московской области "Центр кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе акционерного общества "Коломенский завод ЖБИ" на решение Московского областного суда от 10 ноября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Акционерное общество "Коломенский завод ЖБИ" (далее - административный истец, общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания 1954 года постройки, 1985 года реконструкции, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости 133 072 000 руб. по состоянию на 1 января 2021 года на основании отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ подготовленного оценщиком "данные изъяты"

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания, утвержденная в размере 353 057 778, 84 руб. существенно превышает рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются законные права и интересы общества, как плательщика налога на имущество организаций.

Судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

Относительно выводов заключения эксперта представителем административного истца представлены возражения с рецензией специалиста.

Решением Московского областного суда от 10 ноября 2021 года административное исковое заявление акционерного общества "Коломенский завод ЖБИ" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость нежилого здания, определенная по состоянию на 10 марта 2020 года в размере 319 203 026 руб.

Не согласившись с данным решением, представитель административного истца подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный выше судебный акт и принять по делу новое решение об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости 133 072 000 руб. по состоянию на 1 января 2021 года, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано на то, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что подробно описано в представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта, которая не получила надлежащей правовой оценки в судебном акте.

Так по мнению административного истца, в нарушение приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" экспертное заключение не отвечает принципам объективности, полноты и всесторонности экспертных исследований, содержит большое количество ошибок и необоснованных выводов, в частности, экспертом не проведены натурные исследования по месту нахождения здания, не определен класс качества торговой недвижимости и не проанализирован рынок недвижимости Московской области, к сегменту которого относится оцениваемый объект. При отсутствии результатов натурного исследования по месту нахождения оцениваемого здания из экспертного заключения невозможно установить техническое состояние здания, величину физического износа. Рыночная стоимость здания завышена, поскольку эксперт без учета данных технического паспорта нежилого здания (о ветхом техническом состоянии), отнес его к первой группе капитальности и в расчеты в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов к определению рыночной стоимости не внесены понижающие корректировки. В описании объектов-аналогов не указано на качество каждого из исследуемых объектов недвижимости. Отобранные в качестве аналогов объекты относятся к верхней границе диапазона предложений к продаже. Эксперт использует неактуальные на дату определения рыночной стоимости справочники оценщика недвижимости, в частности имеются ссылки на Справочник оценщика недвижимости 2018 года. Допущена ошибка в расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода при применении ставки капитализации в размере 10%. Информация о фактическом использовании здания, о возможности сдавать площади блоками и их площадь, об основных арендаторах не указана.

Считает необоснованным отклонение ходатайства административного истца о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы при наличии противоречий между выводами эксперта и замечаниями, представленными административным истцом, и оставленными без внимания при вынесении решения.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административного истца АО "Коломенский завод ЖБИ", административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области,, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области, Государственного бюджетного учреждения Московской области "Центр кадастровой оценки", заинтересованного лица Администрации Коломенского городского округа Московской области не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли.

АО "Коломенский завод ЖБИ" и Государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки" представили заявления о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителей.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и установлении ее в размере рыночной.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес"

Здание включено на 2021 год в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N 15ВР-1607 от 26 ноября 2020 года (пункт N приложения).

Таким образом в силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Московской области от 21 ноября 2003 года N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области", обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена актом Государственного бюджетного учреждения Московской области Центр кадастровой оценки" N 064 от 11 марта 2020 года в размере 353 057 778, 84 руб.

По сообщению ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от 5 апреля 2022 года основанием к определению кадастровой стоимости по состоянию на 10 марта 2020 года в отношении спорного нежилого здания в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" послужило отсутствие ранее в сведениях ЕГРН строительного объема здания. Также указано, что класс конструктивных элементов принят как КС-3, группа капитальности - 2.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет N N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный оценщиком "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 10 марта 2020 года составила 133 072 000 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства имущественных отношений Московской области указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делу N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом "данные изъяты" отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 10 марта 2020 года составляет 319 203 026 руб.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Между тем, с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Судебная коллегия нашла заслуживающими внимание доводы представителя административного истца о том, что заключении N N от ДД.ММ.ГГГГ эксперт не определилкласс недвижимости, к которому относится исследуемый объект; экспертом не обоснованы расчеты физического износа здания и его техническое состояние на дату оценки, в частности эксперт отнес спорное здание 1954 года постройки к I (первой) группе капитальности, при этом в техническом паспорте нежилого здания, выданном АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", указана II (вторая) группа капитальности, что повлияло на оценку физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания объекта капитального строительства, повлекло применение неверного коэффициента корректировки на различия в физическом состоянии объекта исследования и объектов-аналогов, а также повлияло на достоверность определения итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В связи с чем было удовлетворено ходатайство административного истца по делу в рамках апелляционного производства была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту "данные изъяты"

Согласно заключению экспертов N N от ДД.ММ.ГГГГ экспертом определена величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 10 марта 2020 года в размере 280 879 000 руб.

Указанное заключение приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", пункта 20 Постановления N 28.

Оценивая экспертное заключение N 218/2-4-22 от 1 августа 2022 года, судебная коллегия исходит из того, что выводы судебных экспертов мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из заключения повторной экспертизы, эксперты провели анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определили ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости.

Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится нежилое здание с кадастровым номером N - коммерческая недвижимость (торговый дом), а также учтя, что здание расположено в городе Коломна Московской области (в экономической зоне: за пределами МБК (А-108 в направлении юго-восток), эксперты произвели выборку аналогичных объектов после чего отобрали наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги и рассчитали рыночную стоимость объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов.

Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м нежилого здания составила 39 699 руб, что соответствует рыночным данным и входит в границы диапазона цен предложений исследуемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, который определен экспертом для единых объектов недвижимости (с учетом стоимости земельного участка, без учета скидки на торг) от 31 962, 96 руб./кв.м до 102 101 руб./кв.м. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертами.

Экспертами приведено обоснование расхождения величины рыночной стоимости между первичным и повторным исследованиями, которое обусловлено использованием неактуальных на дату определения кадастровой стоимости данных Справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А. (2018 год), на дату оценки для Московского региона актуальным является Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва Московская область, ООО "АБН-Групп, 3-е издание, 2020 год).

Лица, участвующие в деле, своих обоснованных возражений относительно повторного судебного заключения и содержащейся в нем итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представили.

При этом судебная коллегия учитывает, что старший государственный судебный эксперт ФИО11, государственный судебный эксперт ФИО12, подготовившие повторное заключение, были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 24 Постановления N 28 законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта N N N года применительно к обстоятельствам настоящего дела отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, за исключением нежилого здания.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 10 ноября 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Астахова, д. 4, корп. 2, с кадастровым номером 50:57:0040202:184 по состоянию на 10 марта 2020 года равной его рыночной стоимости 280 879 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Коломенский завод ЖБИ" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи