Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 августа 2022 г. по делу N 33-25885/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Акульшиной Т.В., судей фио, фио, при помощнике судьи Трусковской И.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело N 2-4956/2021 по апелляционной жалобе Жавнер Л.А. в лице представителя Тютюнина А.Д. на решение Нагатинского районного суда адрес от 25 ноября 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Жавнер Ларисы Алексеевны к Акционерному обществу "Мосотделстрой N 1", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании права собственности на нежилое помещение, обязании зарегистрировать право собственности - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Жавнер Л.А. обратилась в суд с иском к адрес N 1", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании права собственности на нежилое помещение, обязании зарегистрировать право собственности. В обоснование заявленных требований истец указала, что 16.01.2013 между адрес и ООО "НДВ-недвижимость для Вас" был заключен договор N ЦДК-4-НДВ/16-01НЖ участия в долевом строительстве. 29.03.2013 между ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и Жавнер Л.А. был заключен предварительный договор N 20-ЦНС-04-2/29-03НЖ купли-продажи. Объектом договора являлось нежилое помещение, состоящее из 1 комнаты, расположенной по строительному адресу: адрес, секция 1, этаж 1, условный номер 2, ориентировочной площадью всех помещений 135, 97 кв. адрес договора составила сумма и оплачена в полном объеме 04.03.2013 года. 29.05.2013 ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и Жавнер Л.А. расторгли предварительный договор купли-продажи и заключили договор уступки прав требований по договору от 16.01.2013. Истец свои обязательства по внесению застройщику суммы долевого взноса в счет цены договора участия в размере сумма выполнила в полном объеме. 04.04.2018 года Нагатинским районным судом адрес рассмотрено дело по иску Жавнер Л.А. к адрес хлебопродуктов" (далее адрес) о признании за истцом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которым требования истца удовлетворены. Право собственности Жавнер Л.А. на долю в строящемся доме зарегистрировано в установленном порядке. Решением Арбитражного суда адрес от 05.04.2018 года адрес признан несостоятельным (банкротом) с введением конкурсного производства. В рамках банкротства адрес 13.06.2019 передал права и обязанности застройщика адрес N 1" по договору N 13-06-ПП, в соответствии с которым ответчик обязался достроить дом, недвижимость в котором приобретена истцом. 16.10.2020 года многоквартирный жилой дом по адресу: адрес введен в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: адрес.

По результатам обмеров помещение истца получило следующие характеристики: помещение 5Н, кадастровый номер 77:05:0010002:10062, площадью 133, 4 кв.м, условный номер 2, расположено на 1 этаже секции 1. Истец обратился к ответчику с требованием передать спорный объект недвижимости по акту приема-передачи, однако не получил ответа, требования истца не удовлетворены. В связи с изложенным, истец просил признать за Жавнер Ларисой Алексеевной право собственности на помещение 5Н, кадастровый номер 77:05:0010002:10062 в доме по адресу: адрес, площадью 133, 4 кв.м, обязав Управление Росреестра по Москве зарегистрировать право собственности истца на указанный объект недвижимости.

Истец Жавнер Л.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, обеспечила явку своего представителя Тютюнина А.Д, который в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика фио в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, причины неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, ранее представил письменные возражения на исковое заявление.

Представитель третьего лица Москомстройинвест фио в судебное заседание суда первой инстанции явился, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица адрес в лице конкурсного управляющего фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.

Судом первой инстанции постановлено оспариваемое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

С указанным решением не согласился истец, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явился представитель истца по доверенности Тютюнин А.Д, доводы апелляционной жалобы подержал в полном объёме.

Представитель ответчика адрес N1" по доверенности фио в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклонить в полном объеме.

Представитель третьего лица Москомстройинвест - по доверенности фио судебном заседании суда апелляционной инстанции просил доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклонить в полном объеме.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 16.01.2013 между адрес хлебопродуктов" и ООО "НДВ - недвижимость для Вас" был заключен договор NЦДК-4-НДВ/16-01 НЖ участия в долевом строительстве, согласно которому ООО "НДВ-недвижимость для Вас" приобрело права на получение в будущем помещений, в том числе, помещения с условным номером 2, общей площадью 135, 97 кв.м, расположенное на первом этаже в корпусе 4, секции 1 жилого дома по адресу: адрес.

29.03.2013 между ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и фио Лариной Алексеевной заключен предварительный договор N 20-ЦНС-04-2/29-03НЖ купли-продажи, согласно которому стороны пришли к соглашению в будущем, в сроки, предусмотренные настоящим договором, заключить договор купли-продажи нежил6ого помещения, расположенного по строительному адресу: адрес, секция 1, этаж 1, условный номер (индекс) 2, ориентировочной площадью всех помещений 135, 97 кв. адрес договора составила сумма и была оплачена Жавнер Л.А. 04.04.2013, что подтверждается заявлением физического лица на перевод денежных средств.

29.05.2013 ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и Жавнер Л.А. заключили соглашение о расторжении предварительного договора от 29.03.2013 с обязательством продавца ООО "НДВ-недвижимость для Вас" вернуть покупателю обеспечительный платеж в размере сумма.

29.05.2013 ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и Жавнер Л.А. заключили договор N 20-ЦНДС-04-2/29-05НЖ уступки прав требований по договору N ЦДК-4-НДВ/16-01 НЖ от 16.01.2013, согласно которому ООО "НДВ-недвижимость для Вас" уступило Жавнер Л.А. за сумма свои права и обязанности по договору участия, заключенному с адрес. По соглашению сторон цена договора составила общую денежную сумму, с учетом вознаграждения за уступку в сумме сумма, сумма.

29.05.2013 между ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и Жавнер Л.А. заключено соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований, согласно которому стороны договорились, что обязательства ООО "НДВ-недвижимость для Вас" по возврату Жавнер Л.А. суммы обеспечительного платежа в размере сумма прекращаются зачетом встречного однородного требования по оплате Жавнер Л.А. ООО "НДВ-недвижимость для Вас" долевого взноса по договору в сумме сумма.

18.10.2013 ООО "НДВ-недвижимость для Вас" и Жавнер Л.А. подписали акт об исполнении обязательств по договору N 20-ЦНДС-04-2/29-05НЖ от 29.05.2013 в полном объеме.

Решением Нагатинского районного суда адрес от 04.04.2018, вступившим в законную силу 22.05.2018, с учетом определения Нагатинского районного суда адрес от 07.11.2018 о разъяснении решения суда, по иску Жавнер Л.А. к адрес за Жавнер Л.А. признано право собственности на долю в объекте долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения, имеющего условный номер (индекс) 2, общей площадью 135, 97 кв.м, в осях 1-2/А1-Б1, согласно плану создаваемого объекта, на 1 этаже, секции 1 жилого дома, расположенного по адресу: адрес.

Решением Арбитражного суда адрес от 05.04.2018 по делу NА41-34824/16 адрес хлебопродуктов" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен фио, который впоследствии был заменен на фио.

В рамках банкротства адрес, 13.06.2019 между адрес хлебопродуктов" и адрес N1" был заключен Договор N13-06-ПП передачи прав и обязанностей застройщика, в соответствии с которым адрес N1" (приобретатель) принял на себя обязательства по достройке дома, недвижимость в котором была приобретена истцом у адрес хлебопродуктов". 13.07.2019 жилой дом был передан адрес N1" по акту приема-передачи. Право собственности адрес N1" зарегистрировано Росреестром 14.06.2019.

Согласно статье 2 вышеуказанного договора от 13.06.2019, объем передаваемых по настоящему договору обязательств перед участниками строительства определен реестром требований участников строительства, установленных в рамках процедуры банкротства застройщика по делу N А41-34824/16 на момент заключения настоящего договора. К числу обязательств по настоящему договору отнесены обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, вытекающие из правоотношений по приобретению жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест (согласно ст. 201.1, ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в перечисленных в договоре объектах.

16.10.2020 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию.

Согласно разрешению на ввод дома в эксплуатацию N77-111000-009690-2020, многоквартирный дом, расположенный по адресу адрес введен в эксплуатацию, дому присвоен адрес: адрес.

02.03.2021 Жавнер Л.А. обратилась в адрес N 1" с заявлением о передаче ей нежилого помещения по договору уступки от 16.01.2013. В связи с тем, что ответчик оставил данное требование без удовлетворения, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заваленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку с момента признания адрес банкротом и открытия конкурсного производства требования Жавнер Л.А. о передаче ей нежилого помещения площадью 133, 4 кв.м трансформируются в денежное обязательства и подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Судом первой инстанции также отмечено, что в ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик или приобретатель обязаны зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение.

В данном случае адрес N1" не смог реализовать свое право, поскольку определением Нагатинского районного суда адрес от 10.06.2021 наложен запрет на совершение Управлением Росреестра по Москве регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения.

Разрешая спор, суд первой инстанции указал, что объект недвижимости, в котором находится спорное нежилое помещение, был уступлен адрес ответчику в счет денежной компенсации, внесенной в конкурсную массу адрес, за счет которой подлежат удовлетворению денежные требования кредиторов адрес. Таким образом, фактически адрес N 1" произведен выкуп объекта незавершенного строительства, права на распоряжение которым перешли к адрес N 1", с учетом обязательств, установленных договором передачи прав и обязательств застройщика от 13.06.2019.

Ссылки стороны истца на решение Нагатинского районного суда адрес от 04.04.2018 также суд счел несостоятельными, поскольку адрес N 1" не является правопреемником адрес, в связи с чем положения ст.61 ГПК РФ к спорным правоотношениям не применимы. Кроме того, указанным решением за Жавнер Л.А. было признано право собственности на объект незавершенного строительства, о чем внесены соответствующие сведения в реестр прав на объект незавершенного строительства, в то время как после ввода объекта в эксплуатацию зданию присвоен иной кадастровый номер и адрес для объекта завершенного строительства, в связи с чем объект незавершенного строительства перестал существовать.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.

В силу п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве") объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Физические и юридические лица имеют право покупать жилые и нежилые помещения, закон гарантирует им всем в равной степени защиту в виде предоставления государственных (законодательных) гарантий фактического получения объектов всех типов (жилые и нежилые) в собственность всеми типами покупателей.

ФЗ "Об участии в долевом строительстве" также регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" установлены конкретные гарантии таким приобретателям, а именно: по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 статьи 6 Закона N214-ФЗ.

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что право собственности на нежилое помещение возникло у истца вследствие заключения договора, вступившим в законную силу решением суда за истцом признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, однако, адрес N1" приняло данный объект на достройку, приняв не только права, но и обязанности перед другими сособственниками многоквартирного дома, спорное нежилое помещение было передано в составе многоквартирного дома заявителю.

Истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства по передаче ему объекта в натуре вправе требовать защиты своих прав.

Представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, следовательно, истец вправе требовать признания права собственности помещение, созданное за счет внесенных им денежных средств.

Как установлено материалами дела, право истца на долю в объекте незавершенного строительства признано судебным решением, на основании которого право истца на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано Росреестром в установленном порядке.

Право на многоквартирный дом было передано от адрес хлебопродуктов" к адрес N1" согласно определению Арбитражного суда адрес от 22.11.2018 по делу А41-34824/16. В данном определении арбитражного суда содержится информация о том, что на момент рассмотрения данного определения имеются обременения в пользу физических лиц в виде решений судов общей юрисдикции о признании прав собственности на долю в объектах незавершенного строительства. Соответственно по состоянию на 22.11.2018 ответчик знал об указанном обременении.

Учитывая, что на момент передачи объекта на дострой ответчику было известно, что за истцом признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, ответчик принял данный объект на достройку, приняв не только права, но и обязанности, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требования неправомерны.

Утверждения представителей адрес N1" и Москомстройинвест о том, что на достройку объектов были потрачены бюджетные денежные средства, не являются основанием для отказа истцу в иске, в связи с чем данные доводы судебной коллегией отклоняются.

Также отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные, возражения ответчика адрес N1" о том, что у истца отсутствуют права, обосновывающие исковые требования, кроме того, реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме, исходя из норм Закона о банкротстве неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

При таких обстоятельствах, учитывая то, что обжалуемое решение постановлено с нарушением норм материального права, а также без учета судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств по заявленным исковым требованиям, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку судебная коллегия пришла к вводу об удовлетворении исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда адрес от 25 ноября 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать за Жавнер Ларисой Алексеевной право собственности на помещение 5Н, кадастровый номер 77:05:0010002:10062, в доме по адресу: адрес, площадь 133, 4 кв.м.

Взыскать с адрес N1" в пользу Жавнер Л.А. возврат государственной пошлины в размере сумма

Настоящее апелляционное определение является снованием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Председательствующий:

Судьи: