Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 г. по делу N 66а-1562/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-164/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 30 мая 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А, выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Векшиной Е.Г. поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Валинской Н.В, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК -13)" обратилось в Красноярский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" с кадастровой стоимостью 98 234 623, 2 рубля, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Красноярского краевого суда от 30 мая 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты" "данные изъяты" строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 27, 28, сооружения 15, 19, 22, 23, 24, 25, в размере его рыночной стоимости - 62 207 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

С принятым решением не согласился представитель Правительства Красноярского края - Векшина Е.Г, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта Якушева А.А. N 20886-2022 от 18 марта 2022 года является недопустимым доказательством. Эксперт не проводил осмотр объекта исследования. Эксперт проанализировал рынок не в полном объеме, использовал не все доступные данные о ценах предложений и выбрал объекты-аналоги с низкими удельными ценами. В исследуемый период (предшествующий дате оценки), объем доступных рыночных данных значительно больше, чем использует эксперт. В Красноярском краевом суде окончено рассмотрение административных дел N 3а-78/2021, 3а-897/2020, 3а-98/2021, 3а-99/2021, в качестве доказательства по указанным административным делам административными истцами представлены отчеты об оценке, подготовленные ООО "Альянс оценка" (оценщик Якушев А.А.), однако по результатам судебных экспертиз все отчеты признаны не соответствующими требованиям оценочного законодательства, федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о соответствующем уровне профессионализма эксперта. Также суд первой инстанции отказал Правительству Красноярского края в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного истца Валинская Н.В, представитель заинтересованного лица ООО "Красноярский металлургический завод" Сарваров М.В. в возражениях на апелляционную жалобу просят оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. доводы апелляционной жалобы поддержала, также дополнила, что экспертом не учтён вид разрешенного использования как объекта оценки, так и объектов аналогов, не применена соответствующая корректировка; представитель административного истца Валинская Н.В. просила решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец и ООО "Красноярский металлургический завод" являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 24:50: "данные изъяты" "данные изъяты"

Из договора аренды усматривается, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п в размере 98 234 623, 2 рубля.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Траст-Аудит" отчет об оценке N 96/1-2021 от 29 октября 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составляет 58 898 420 рублей.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 20886-2022 от 18 марта 2022 года, выполненный экспертом ООО "Альянс оценка" Якушевым А.А. следует, что отчет об оценке N 96/1-2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты":14 по состоянию на 01 января 2020 года составила 62 207 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта N 20886-2022 от 18 марта 2022 года, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Доводы апеллянта о том, что эксперт проанализировал рынок не в полном объеме, использовал не все доступные данные о ценах предложений и выбрал объекты-аналоги с низкими удельными ценами; в исследуемый период (предшествующий дате оценки), объем доступных рыночных данных значительно больше, чем использует эксперт, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 5 предложений о продаже земельных участков производственно-складского назначения от 0, 5 га. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, путем исключения самого дорого и самого дешевого аналога (том 2 л.д. 92-103, 114).

При таких обстоятельствах, подлежат отклонению вышеуказанные доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Также не может быть признан обоснованным довод представителя Правительства Красноярского края о том, что экспертом не был учтён вид разрешенного использования объекта оценки и объектов аналогов, не применены соответствующие корректировки.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): вид использования и (или) зонирование.

Однако рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО N 7).

Из выписки ЕГРН от 06 ноября 2019 года следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений.

В договоре аренды от 31 мая 2016 года с дополнениями также указано, что земельный участок предоставлен в аренду для использования в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений в соответствии с градостроительным регламентом зоны в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Эксперт в исследовательской части заключения указывает, что оцениваемый земельный участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: в целях эксплуатация нежилых зданий и сооружений - индустриального назначения в силу зонирования города Красноярска и фактического использования.

Виды разрешенного использования земельных участков на дату оценки определялись в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - классификатор ВРИ).

Экспертом исходя из классификатора ВРИ, указано, что юридически правомочным способом использования рассматриваемого участка в целях оценки является его использование в соответствии с ВРИ - коммунальное обслуживание - размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставка воды, тепла, электричества, газа, предоставление услуг связи, отвод канализационных стоков, очистка и уборка объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередачи, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализации, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг) (код 3.1); производственная деятельность - размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом (код.6.0, включающий в себя коды с 6.1-6.9); транспорт - размещение различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов, либо передачи веществ (код 7.0, включающий в себя коды 7.1-7.5).

Проанализировав возможные виды использования земельного участка, и принимая во внимание местоположение объекта, правовой режим, физические условия и текущее состояние, эксперт пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования спорного земельного участка является фактическое использование: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений - индустриального (производственно-складского) назначения согласно согласованию предполагаемого использования и функционального классификатора.

Поскольку, судебным экспертом установлено, что на момент оценки спорный земельный участок, имеющий вид разрешенного использования: в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений, использовался для производственной деятельности (л.д. 52, том 2), в связи с чем в качестве объектов-аналогов были отобраны земельные участки с производственным назначением (л.д. 92-93, том 2).

Таким образом, эксперт оценивал рыночную стоимость спорного земельного участка исходя из вида его фактического использования, подобрав соответствующие аналоги, что согласуется с положениями пункта 20 ФСО N 7.

При этом эксперт обосновал отказ от применения корректировки на вид разрешенного использования (категорию земель), поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют отличий по данной характеристике (л.д. 110 том 2).

Таким образом, по мнению судебной коллегии итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения или отказ от них согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Якушев А.А. подтвердил свое заключение, дал ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт не проводил осмотр объекта исследования, не свидетельствует о допущении экспертом каких-либо нарушений, поскольку, исходя из ретроспективности даты, по состоянию на которую проводилась оценка, отсутствия прямого указания в определении о назначении экспертизы об этом, эксперт сделал особое допущение о неиспользовании информации о событиях, произошедших после даты оценки, и не произвел осмотр объекта оценки, использовав информацию об объекте оценки, его конфигурации из доступных источников, в том числе отчета об оценке, данных публичной кадастровой карты (л.д. 25 т.2).

Не может быть принят во внимание довод жалобы о том, что по иным делам, рассмотренным в Красноярском краевом суде отчеты об оценке, подготовленные ООО "Альянс оценка" (оценщик Якушев А.А.) признавались не соответствующими требованиям оценочного законодательства, федеральным стандартам оценки, поскольку указанные обстоятельства не относятся к рассматриваемому делу.

При этом судебная коллегия отмечает, что заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, так Якушев А.А. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 026845-1 от 28 июня 2021 года "Оценка недвижимости" срок действия с 28 июня 2021 года до 28 июня 2024 года, государственный диплом о профессиональной переподготовке "Оценка предприятия (бизнеса)", ПП N 430088 выдан ГАЦМиЗ 22 июля 2002 года, диплом ФГБОУ ВПО "Московский государственный строительный университет" о профессиональной переподготовке по программе "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости" АА-1 N 000843 от 31 мая 2015 года, квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков N000035-005 от 27 сентября 2013 года, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", реестровый номер 721.

Также эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Обстоятельства того, что суд первой инстанции отказал Правительству Красноярского края в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы сами по себе не могут повлечь отмену верного по существу решения.

У суда апелляционной инстанции также каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 30 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи