Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 г. по делу N 66а-1915/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела административное дело N 3а-692/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000338-86) по административному исковому заявлению ООО "Центр-Капиталъ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 6 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца Чуйкова А.Г, судебная коллегия

установила:

ООО "Центр-Капиталъ", являясь собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5571, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г, в размере 78885000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 6 июля 2022 г. административные исковые требования ООО "Центр-Капиталъ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворены частично.

В отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5571, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 87420200 рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N постановлено считать 21 марта 2022 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости составляет более 30%. Судом не приняты во внимание доводы департамента о нарушении норм законодательства в сфере оценочной деятельности. Допущенных при проведении экспертизы надлежащая правовая оценка судом не дана.

Считает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета Краснодарского края.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, администрации Усть-Лабинского городского поселения Краснодарского края не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Чуйкова А.Г, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5571, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 г.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 5571, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость.

Согласно данным Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составляет 122 678 397, 2 рублей. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2259 от 9 сентября 2021г.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 Постановления Пленума N 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N N от 2 марта 2022 г, подготовленный ИП Ю. согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 78885000 рублей.

Судом правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N N от 3 июня 2022 г, выполненного экспертом К. (сотрудником ООО "Край-Эксперт"), отчет об оценке N N от 2 марта 2022 г, подготовленный ИП Ю. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик для объектов-аналогов N 2 и N 3 не вводит корректировку на тип объектов, обоснование отсутствия корректирующего коэффициента не приведено; оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021г. составила 87420200 рублей.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия соглашается с тем, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов.

Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов был подробно обоснован экспертом как в ходе допроса в суде первой инстанции, так и в письменных пояснениях в адрес судебной коллегии, он не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Рассчитывая стоимость сравнительным подходом и производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 10 аналогичных объектов, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

При этом вопреки доводам апелляционной жалобы, использованные в расчетах отобранные экспертом для сравнения 3 объекта максимально приближены к исследуемому объекту по месторасположению, фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам и сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7).

Доводы апеллятора о несопоставимости аналогов судебная коллегия отклоняет, так как, проведя анализ рынка, эксперт выявил объекты, совпадающих по функциональному назначению - здания для коммерческой деятельности.

Ввиду того, что на дату оценки не было выявлено предложений в г. Усть-Лабинске о продаже сопоставимых зданий, эксперт в соответствии с требованиями ФСОN 7 расширил территорию исследования за счет территорий со схожими экономическими характеристиками и местоположением. С учетом небольшой площади городов Усть-Лабинска (37, 15 кв.м.) и Белореченска (38, 48 кв.м.) экспертом не было выявлено существенной разницы в стоимости выставленных на продажу зданий, расположенных в центре и на окраинах городов.

Что касается наличия в выборке объектов-аналогов, имеющих различия с объектом экспертизы по площади, то данное обстоятельство не может служить основанием для признания недостоверными выводов экспертного заключения, поскольку в последующем, различие в площади было откорректировано поправками.

Замечание апеллятора относительно выбора объектов предлагаемых к продаже в 2020 году, также не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку действующие нормативные документы в области оценочной деятельности содержат только требования о недопустимости использования данных возникших после даты оценки (п. 8 ФСО N1), т.е. использование любых источников информации, возникших до даты оценки возможно.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В заключении эксперта приведены фотографии, составлены схемы и чертежи; подробно описаны объекты исследования, приведены их характеристики, анализ местоположения; подробно описан процесс оценки.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом подробно описана методика оценки, анализ рынка и примененные корректировки, применение которых в заключении мотивировано.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны, поскольку возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При анализе итогов проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не соглашается с позицией апеллятора о процессуальных нарушениях при назначении экспертизы, поскольку приходит к выводу, что в данном случае, неприменимы положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которыми судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях, поскольку данным постановлением не исключается право не государственных экспертов на проведение оценочных экспертиз. Проведение судебной экспертизы судом поручено конкретному эксперту, что полностью соответствует требованиям части 1 статьи 79 КАС РФ.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения судебной оценочной экспертизы не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 6 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи