Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 сентября 2022 г. по делу N 66а-1426/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Гылкэ Д.И., судей: Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-17/2022 (26OS0000-04-2021-000531-42) по административному исковому заявлению Магомедова Магомедрасула Магомедовича об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца Воропаевой Л.С, представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э, судебная коллегия

установила:

Магомедов М.М, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, вид разрешенного использования - под заводом, общей площадью 146541+/-134 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", а также являясь собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: административное, количество этажей 3, в том числе подземных 1, общей площадью 1824, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 390, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: энерго-механический цех, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 2384, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 124, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 50, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 3, в том числе подземных 0, общей площадью 5585, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1441, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 2758, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: котельная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 214, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 741, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 118, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 1, общей площадью 220, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: гаражи, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 408, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 2457, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 158, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N. наименование: проходная, количество этажей 3, в том числе подземных 0, общей площадью 279, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: котельная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 251, 2 кв. м, расположенное по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 207, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что нарушает его права и законные интересы.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 марта 2022 г. административный иск Магомедова М.М. удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под заводом, общей площадью 146541+/-134 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 158557000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: административное, количество этажей 3, в том числе подземных 1, общей площадью 1824, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес". по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 12733000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 390, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2728000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: энерго-механический цех, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 2384, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 16642000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1146000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 124, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере 866000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 50, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 351000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 3, в том числе подземных 0, общей площадью 5585, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 38983000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1441, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 10059000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 2758, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 августа 2020 г. в размере 14314000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: котельная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 214, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 августа 2020 г. в размере 1113000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 741, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 августа 2020 г. в размере 3849000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 118, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере 830000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 1, общей площадью 220, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1541000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: гаражи, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 408, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес". по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2848000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 2457, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 17155000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 158, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1104000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: проходная, количество этажей 3, в том числе подземных 0, общей площадью 279, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1949000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: котельная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 251, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1753000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 207, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1451000 рублей.

С административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "ЗемЭксперт" взыскана стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 340000 рублей.

С административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЗемЭксперт" взыскана стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 60000 рублей.

В апелляционных жалобах представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянты выражают несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной оценочной экспертизы. Полагают, что данное заключение не отвечает требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости. Заключение эксперта сформировано на предположениях, догадках и допущениях, вводит в заблуждение и не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а назначение экспертной организации противоречит Распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Лица участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, ходатайств об отложении не предоставили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Воропаевой Л.С, представителя ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28), Постановление. Конституционного Суда Российской Федерации, от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" (далее -Постановление Конституционного Суда N 20-П).

Как верно установлено судом первой инстанции, принадлежащий истцу земельный участок с кадастровым номером N, находится в аренде у Магомедова М.М. на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) N от 16 декабря 2020 г.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, принадлежат административному истцу на праве собственности.

Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 г. N 690 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории края.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 г.

Впоследствии кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N установлена на основании акта ГБУ СК "Ставкрайимущество" об утверждении кадастровой стоимости от 27 августа 2020 г. N N и по состоянию на 13 августа 2020 г. определена:

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 13 августа 2020 г. - 34986417, 06 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 13 августа 2020 г. - 6088237, 14 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 13 августа 2020 г. - 17703039, 01 рублей.

Установив, что административный истец является собственником объектов капитального строительства и арендатором земельного участка, обязанным уплачивать налог на имущество физических лиц и арендные платежи за землю, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Магомедов М.М. вправе оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества, применяемую для целей определения арендной платы и налогообложения.

Вместе с тем, придя к правильному выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимости затрагивает права административного истца, суд первой инстанции неверно оценил представленные доказательства, свидетельствующие о размере рыночной стоимости объекта.

Недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела в соответствии с пунктом 2 частью 2 статьи 310 КАС РФ является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости, в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Предметом доказывания по данному делу является величина кадастровой стоимости в размере рыночной установленная в отношении принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N и земельного участка с кадастровым номером N.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости были представлены отчеты об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "Трайко" N от 5 августа 2021 г, N от 5 августа 2021 г.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из содержания отчетов оценщика N от 5 августа 2021 г, N от 5 августа 2021 г, анализ рынка недвижимого имущества не был произведен оценщиком в юридически значимый период. Состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату. Объекты-аналоги и представленная в отношении них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты.

С целью расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы

Итоговая рыночная стоимость объектов спора была установлена судом на основании выводов заключения судебной экспертизы ООО "ЗемЭксперт" от 31 января 2022 г. N.

Между тем, как следует из содержания вышеуказанного заключения от 31 января 2022 г. N, при проведении исследования экспертом подобраны объекты-аналоги, значительно отличающиеся от объекта исследования, кроме того при определении корректировок, эксперт должным образом не обосновал выбор снижающих и повышающих коэффициентов.

В проведенной экспертизе допущены нарушения ст. 11 ФЗ-135 и п.5 ФСО N3 (вводит в заблуждение, а информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть проверяема и подтверждена). Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы, так как дальнейший расчет производился с искажением стоимости.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции при оценке представленных доказательств и вынесенного судебного акта, которым была определена рыночная стоимость объекта, приходит к выводу, что судом первой инстанции не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки, в связи с чем, допущено существенное нарушение, повлиявшее на неверное установление итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Разрешая апелляционную жалобу и определяя размер рыночной стоимости, судебная коллегия руководствуется пунктом 23 Постановления Пленума N 28, которым разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Таким образом, правомочие суда, в том числе апелляционной инстанции, назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности проведенной судом первой инстанции судебной экспертизы, как особый способ её проверки, вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, проанализировав полученные судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела отчет оценщика и заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, посчитал возможным назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение Т. сотруднику ООО "Центр проектного управления", чьи образование и уровень квалификации в области оценочной деятельности соответствуют предмету экспертного исследования.

Как следует из полученного по итогам проведения повторной экспертизы заключения N "19" сентября 2022 г. рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: "адрес" составила: в отношении земельного участка с кадастровым номером N-186 678 580 рублей, а также в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N- 25 957 855 рублей, N- 3 707 113 рублей, N- 22 619 272 рублей, N-2 336 392 рублей, N- 1 177 208 рублей, N-477 144 рублей, N- 52 982 881 рублей, N- 13 671 166 рублей, N-28 523 647 рублей, N, 7 670 615 рублей, N- 1 127 881 рублей, N- 2 094 500 рублей, N- 3 871 220 рублей, N- 23 315 541 рублей, N- 1 500 679 рублей, N- 3 257 630 рублей, N-2 382 873, рублей, N -1 972 131 рублей, N- 2 217 748 рублей.

Проанализировав представленное заключение, апелляционный суд приходит к выводу о достоверности установленной в ней рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Как следует из выводов эксперта, в заключении в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание объектов оценки.

В нём представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка и нежилых зданий, в частности, их площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках; информация о текущем использовании, другие факторы существенно влияющие на стоимость.

В тексте экспертизы произведен подробный и точный анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения иных подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Доводы замечаний к экспертному заключению относительно того, что экспертом не приведен должным образом анализ рынка не соответствуют действительности и опровергаются материалами дела, поскольку из содержания заключения следует, что в Таблицах 11 и 12 экспертом представлен анализ фактических данных из сегмента рынка, к которым относятся объекты исследования за 2018, 2020 гг. Интервал значений цен также отражен в заключении.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбраны объекты-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. При этом экспертом использованы материалы общедоступных интернет-сайтов, ссылки на которые проверяемы и имеются в открытом доступе. В заключении были воспроизведены индивидуализирующие особенности объектов, включая кадастровые номера и точные величины площадей, адресов и категорий.

При этом экспертом правильно отражено, что в действующем законодательстве, регулирующем оценочную деятельность, отсутствуют нормы, содержащие запрет на использование в расчетах аналогов, имеющих расхождение в стоимости, площади иных характеристиках, которые могут быть откорректированы при применении соответствующих коэффициентов.

Возражения административного истца относительно конкретного выбора аналогов и применения корректировок были опровергнуты в ходе допроса в суде апелляционной инстанции эксперта Т, которой были даны полные и развернутые письменные и устные разъяснения по методике отбора аналогов, выбору корректировок и получению информации в том числе из общедоступных источников (публичных карт, топосъемок, концентрированных баз информации СРО оценщиков).

Так, доводы замечаний к экспертному заключению относительно того, что экспертом ввиду отсутствия осмотра не надлежащим образом идентифицированы объекты экспертизы, не могут быть приняты во внимание. Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7) экспертом указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также приведены опущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра исходя из ретроспективного характера производимой экспертизы. При этом для полной идентификации объектов экспертизы у эксперта имелось достаточно сведений, представленных в материалах административного дела, а также данных открытых источников: Яндекс карты, Google карты, сеть Интернет, Публичная кадастровая карта, сервис Росреестра.

Доводы возражений на экспертное заключение относительно того, что экспертом недолжным образом проанализировано техническое состояние объектов, суд апелляционной инстанции признает необоснованными, поскольку согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", "При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки". Учитывая период проведения экспертизы и анализируя представленные материалы, экспертом был сделан правильный вывод о возможности проведения экспертного исследования по имеющимся фотоматериалам, на основании чего был сделан вывод о состоянии объектов экспертного исследования (от неудовлетворительного до удовлетворительного), что и стало основанием применения среднего значения корректировки на физическое состояние.

Относительно возражений истца о допущенных нарушениях методики оценки ввиду применения матричного метода при расчете корректировки на площадь вместо метода основанного на использовании коэффициента торможения, суд апелляционной инстанции делает вывод о их необоснованности. Как следует из описания объектов, примененные аналоги не относятся к границам значений, представленных в Справочнике Лейфера Л.А, а относятся к двум максимально близким диапазонам, следовательно, не требуют введения коэффициента торможения.

Доводы представителя административного истца о неверной идентификации вида разрешенного использования земельного участка по объекту-аналогу N 2 опровергаются содержанием приложенных скриншотов объявлений, в которых содержится информация о назначении земельного участка - под промышленные цели. Иная информация о виде разрешенного использования объекта-аналога N2 не является подтвержденной.

Доводы представителя административного истца о неправильном учёте экспертом сведений об оснащении объектов капитального строительства системами отопления и грузоподъемными механизмами, судебная коллегия признает недостоверными, так как согласно информации указанной в технических паспортах и представленных фотографий, часть зданий обладает отопительной системой и имеет оснащение грузоподъемными механизмами, следовательно, на основании анализа фотографий и документации представленной в материалах дела, экспертом сделан обоснованный вывод о соответствии объектов экспертного исследования подобранным аналогам в части наличия/отсутствия оборудования.

Доводы о неверном учете при расчете стоимости всех объектов фактора близости к автомагистрали, основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и правовых норм, так как апеллятором не учитывается, что адрес в г. Ставрополе по ул. Коломийцева относится к улицам районного значения с достаточно интенсивным транспортным потоком в обоих направлениях, поэтому расположение объекта экспертизы можно характеризовать близостью к автомагистрали.

Доводы административного истца о неправильном учете экспертом железнодорожных путей, находящихся в неудовлетворительном состоянии, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как согласно справочника оценщика недвижимости при учете данного фактора анализируется сам факт обеспеченности объекта экспертного исследования железнодорожной веткой, а не фактическое состояние железнодорожных путей.

Доводы о неверном применении корректировок по наличие инженерных сетей и улучшений, опровергается представленными объявлениями, из которых следует, что в тексте объявления аналога N1 дается ссылка на наличие воды и электричества в пределах земельного участка, без указания на наличие внутренних систем водо- и электро- снабжения, что обуславливает применение нижнего диапазона корректировок.

Также правильно экспертом применена корректировка на улучшение, поскольку в объявлении дается ссылка на фундамент металлического забора огораживающего земельный участок, на который введена соответствующая корректировка. Эксперт правильно пришел к выводу, что иные корректировки на улучшение введены быть не должны, так как на участке отсутствует фундамент или строение, что подтверждается данными публичной кадастровой карты, а факт наличия территории отсыпанной ПГС с толщиной подушки около 1 м по всему периметру, не относится к ценообразующим факторам.

Таким образом, вопреки доводам административного истца, судебная коллегия приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемых объектов обоснованно была определена в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

Оснований полагать, что стоимость объектов оценки, рассчитанная при использовании сравнительного подхода к оценке, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт допрошен в судебном заседании, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку заключение повторной судебной оценочной экспертизы признается судом второй инстанции достоверным и обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части.

Что касается вопроса о распределении судебных расходов в пользу ООО "ЗемЭксперт" по первоначальной экспертизе, а также в пользу ООО "Центр проектного управления" по повторной экспертизе, то разрешая требование об оплате, судебная коллегия основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о пропорциональном распределении судебных расходов, как с административного истца, так и с административных ответчиков.

Производя частичное взыскание судебных расходов с административного истца, судебная коллегия считает, что допущенное при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, расхождение с рыночной стоимостью не является значительным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций и налогоплательщиков.

В то же время в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N, N, N установленная кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, что следует расценить как основание для взыскания судебных расходов в данной части с административных ответчиков. При этом по части расходов в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, взыскание должно быть произведено с ГБУ СК "Ставкрайимущество", как с органа утвердившего кадастровую стоимость на основании акта ГБУ СК "Ставкрайимущество" об утверждении кадастровой стоимости от 27 августа 2020 г. N N, а в остальной части взыскание расходов в отношении объектов с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N следует возложить на Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", согласно которой возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума N 28 с учетом того, что главой 23 ГПК РФ и главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Таким образом, судебные расходы следует распределить пропорционально.

Разрешая вопрос об обоснованности заявленного размера судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в расчетах и калькуляции, представленной экспертными учреждениями по запросу суда апелляционной инстанции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения. Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что сумма судебных расходов подтверждена приложенным к материалам экспертизы подробным обоснованием с приложением к нему расчетом.

Поскольку по результатам рассмотрения настоящего дела суд второй инстанции приходит к выводу об изменении установленной кадастровой стоимости, определив ее в соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума N 28 в ином размере, чем указано в административном иске и в решении суда первой инстанции, то таким образом, апелляционная инстанция фактически требования административного истца удовлетворяет, изменяя и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на основании заключения эксперта, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 24 марта 2022 г. изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: под заводом, общей площадью 146541+/-134 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 186678580, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: административное, количество этажей 3, в том числе подземных 1, общей площадью 1824, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 25957855, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 390, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", на 1 января 2019 г. в размере 3707113, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым N, наименование: энерго-механический цех, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 2384, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", состоянию на 1 января 2019 г. в размере 22619272, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2336392, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 124, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1177208, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 50, 3 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 477144, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 3, в том числе подземных 0, общей площадью 5585, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 52982 881, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1441, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 13671166, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 2758, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 августа 2020 г. в размере 28523647, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: котельная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 214, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 августа 2020 г. в размере 2217748, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 2, в том числе подземных 0, общей площадью 741, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 августа 2020 г. в размере 7670615, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 118, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1127881, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: насосная, количество этажей 1, в том числе подземных 1, общей площадью 220, 8 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2094500, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: гаражи, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 408, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3871220, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: складское, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 2457, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 23315541, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 158, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1500679, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: проходная, количество этажей 3, в том числе подземных 0, общей площадью 279, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3257630, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: котельная, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 251, 2 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2382873, 00 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: производственное, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 207, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1972131, 00 рублей.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "ЗемЭксперт" расходы за проведение судебной экспертизы в размере 160000 рублей, в пользу ООО "Центр проектного управления" судебные расходы на проведение повторной экспертизы в размере 104000 рублей.

Взыскать с ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" в пользу ООО "ЗемЭксперт" расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40000 рублей, в пользу ООО "Центр проектного управления" судебные расходы на проведение повторной экспертизы в размере 26000 рублей.

Взыскать с Магомедова Магомедрасула Магомедовича в пользу ООО "ЗемЭксперт" расходы за проведение судебной экспертизы в размере 200000 рублей, в пользу ООО "Центр проектного управления" судебные расходы на проведение повторной экспертизы в размере 130000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи