Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 15 сентября 2022 г. по делу N 66а-1279/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Константиновой Ю.П, при секретаре Алексие Н.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1866/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Панорама-Центр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционным жалобам Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 26 ноября 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" Малыгина А.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителей административного истца Милюковой М.А. и Шмитт Е.Ю, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Панорама-Центр" (далее - Общество, ООО "Панорама-Центр") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 3 декабря 2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 421 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 173 966 000 рублей на основании отчета N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке его рыночной стоимости, выполненного оценщиком ООО "ПМ-Консалт" ФИО11

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, утвержденная в размере 569 075 231, 53 рубля, не соответствует его рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной им рыночной стоимости объекта исследования судом по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Административный истец с выводами судебной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта.

Решением Московского городского суда от 26 ноября 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 185 885 500 рублей по состоянию на 3 декабря 2020 года.

С данным решением не согласились Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования". В апелляционных жалобах, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Кроме того, подателями апелляционных жалоб приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку полученная стоимость единого объекта недвижимости в рамках доходного подхода в размере 141 831 руб./кв.м и в рамках сравнительного подхода 150 223, 98 руб./кв.м не соответствуют действительной картине рынка офисной недвижимости города Москвы, так как среднее значение предложений по продаже объектов офисного назначения, расположенных в районе Хамовники, составляет от 269 904 руб./кв.м до 566 659 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. Итоговая величина ставки арендной платы в размере 21 787, 46 руб./кв.м/год, исчисленная в рамках доходного подхода, не соответствует действительной картине рынка офисной недвижимости города Москвы, так как стоимость аренды помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, составляет 39 614 руб./кв.м/год. В рамках этого же подхода экспертом не учтено наличие помещений общественного питания, банковские помещения, помещения торгового назначения; не введена корректировка на объем передаваемых прав.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, в связи с чем Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ходатайствуют о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

На апелляционную жалобу представителем административного истца поданы возражения, в которых указывается на законность и обоснованность состоявшегося по делу решения, административный истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель административного истца в суде апелляционной инстанции не имел возражений против представленного в дело заключения эксперта, полученного по результатам повторного экспертного исследования, полагал возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 209 377 000 рублей.

Представитель ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" представил письменные замечания относительно экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ года.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установлении ее в размере рыночной.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации обращение административного истца обусловлено уплатой земельного налога, налоговая база для исчисления которого определяется исходя из кадастровой стоимости участка, поскольку Обществу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N.

В связи с изменением вида разрешенного использования участка на "деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)", ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 3 декабря 2020 года и составила 569 075 231, 53 рубль.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного земельного участка возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "ПМ-Консалт" ФИО12 Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 3 декабря 2020 года составила 173 966 000 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза по ходатайству административного истца.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по делу N 3а-1866/2021 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" ФИО13, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 3 декабря 2020 года составляет 185 885 500 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции в полной мере согласится не может в силу следующего.

Положениями статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" установлено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Судебная коллегия приняла во внимание приведенные в апелляционной жалобе доводы, в которых апеллянты ссылались на нарушение экспертом в рамках проведенной судебной экспертизы требований пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 "г" ФСО N 7, пункта 25 ФСО N 7.

Так, в жалобах указано, что экспертом приняты в качестве аналогов объекты, цены предложений которых не соответствуют действительной картине рынка офисной недвижимости города Москвы в районе Хамовники; не введена повышающая корректировка в различие в объеме передаваемых прав в рамках доходного подхода, что повлияло на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Кроме того, судебной коллегией учтено, что эксперт при определении диапазона цен предложений аналогичных объектов, в пределах которого может находиться рыночная стоимость объекта оценки, взял объект по "адрес" с ценой предложения 127 171 руб./кв.м, который представляет собой поликлинику, что вызывает сомнения в объективности проведенного анализа сложившихся цен предложений. При этом с целью получения наиболее достоверного результата не допускается использование в расчетах объектов с минимальным и максимальным значением из определенного экспертом диапазона.

Поскольку экспертное заключение вызывало сомнения в его обоснованности, постольку судебная коллегия удовлетворила ходатайство стороны административного ответчика, назначила проведение по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта АНО "Центр экспертизы "БОЛАРИ" ФИО14 N 66а-1279/2022 от ДД.ММ.ГГГГ года определена величина рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 209 377 000 рублей по состоянию на 3 декабря 2020 года.

Указанное заключение приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", пункта 20 Постановления N 28.

Оценивая экспертное заключение N 66а-1279/2022 от ДД.ММ.ГГГГ года, судебная коллегия исходит из того, что выводы судебного эксперта мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из заключения повторной экспертизы, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости.

Приняв во внимание сегмент рынка, к которому относится земельный участок с кадастровым номером N с видом разрешенного использования - деловое управление (4.1), с учетом расположенных на нем офисных зданий (кадастровые номера N и N) и распределения используемых в здании помещений по назначению: административные помещения 3462, 1 кв.м и 490, 4 кв.м арендопригодной площади, иные помещения вспомогательные, технические, прочие), класс зданий "В-"/"С", расположение оцениваемого объекта в ЦАО в зоне преимущественно административной застройки между ТТК-ЧТК Запад, эксперт произвел выборку аналогичных объектов, после чего отобрал наиболее сопоставимые объекты и рассчитал рыночную стоимость земельного участка с применением сравнительного и доходного подходов.

Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м участка составила 47 360 руб./кв.м, стоимость 1 кв.м единого объекта недвижимости составила 133 431 руб./кв.м, что входит в границы диапазона цен предложений исследуемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, который определен экспертом для объектов офисного назначения от 102 064 руб./кв.м до 220 372 руб./кв.м. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование расхождения величины рыночной стоимости между первичным и повторным исследованием, со ссылкой на то, что полученная в рамках первичной судебной экспертизы величина рыночной стоимости сопоставима с результатами повторного экспертного исследования, лежит в границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Относительно представленных стороной административного ответчика замечаний на экспертное исследование от ДД.ММ.ГГГГ года экспертом ФИО15. даны письменные пояснения, в которых он указал на необоснованность предъявленных замечаний.

Изучив представленные замечания и пояснения к ним, судебная коллегия приходит к выводу, что экспертное заключение N 66а-1279/2022 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом АНО "Центр экспертизы "БОЛАРИ" ФИО16, составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ, а также положений федеральных стандартов оценки.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критерием, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Выбор аналогов экспертом в заключении подробно мотивирован, по имеющимся различиям между оцениваемым объектом и отобранными аналогами введены необходимые корректировки. Введение корректировок экспертом научно обосновано с точки здания применяемых методов и методик, полученная величина рыночной стоимости спорного объекта соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

В соответствии с пунктом 24 Постановления N 28 законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта N 66а-1279/2022 от ДД.ММ.ГГГГ года применительно к обстоятельствам настоящего дела отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2020 года, определенной по результатам повторной судебной экспертизы.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 мая 2022 года была распределена предварительная обязанность по внесению средств на оплату повторной судебной экспертизы в размере 250 000 рублей и возложена на Департамент городского имущества города Москвы, с установлением срока платежа до 27 мая 2022 года.

26 августа 2022 года в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта N 66а-1279/2022 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное экспертом ФИО17. в рамках повторной судебной экспертизы.

Департаментом городского имущества города Москвы денежные средства, подлежащие выплате эксперту, на указанный в определении счет Первого апелляционного суда общей юрисдикции не поступили.

Экспертной организацией выставлен счет N 7 от 26 августа 2022 года на оплату выполненной экспертом работы на сумму 250 000 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 114, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления N 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебная коллегия приходит к выводу, что расходы на производство экспертизы подлежат отнесению на сторону административного ответчика, так как кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно (на 63%) превышает его рыночную стоимость, установленную судом, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Учитывая изложенное, принимая во внимание вышеназванную доказанную кратную разницу между признанной судом экономически обоснованной рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости и его кадастровой стоимостью судебные расходы на производство экспертизы подлежат взысканию с органа, утвердившего результаты оспоренной кадастровой стоимости. В данном случае таким органом является ГБУ "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования"

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 26 ноября 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 3 декабря 2020 года равной его рыночной стоимости 209 377 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" - без удовлетворения.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу АНО "Центр экспертизы "БОЛАРИ" в счет возмещения расходов на производство экспертизы 250 000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)