Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 октября 2022 г. по делу N 66а-298/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Косьяненко В.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-202/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ММС" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" Чичик Анны Юрьевны на решение Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ММС" (далее - ООО "ММС") обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 716, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 716, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", помещение I (1-25), II (1-22) А1, в размере его рыночной стоимости - 30 851 291 рубль, определенной по состоянию на 28 мая 2019 года.

Датой обращения ООО "ММС" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения постановлено считать 13 сентября 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" (далее - КГБУ "Хабкрайкадастр") Чичик А.Ю, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался отчетом об оценке, который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов нежилые помещения несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору - физическое состояние объекта. При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта из стоимости объектов-аналогов, указанной в объявлениях о продаже, безосновательно исключен НДС. Кроме того, оценщиком допущены ошибки при применении корректировок для расчета рыночной стоимости.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца Сахарюком М.М. подан отзыв, в котором изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения, представителем заинтересованного лица Правительства Хабаровского края Каном С.Д, поданы возражения, в которых изложена просьба об отмене обжалуемого решения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений и отзыва на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "ММС" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 2 716, 5 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" (том 1 л.д. 29).

Согласно выписке из акта определения кадастровой стоимости от 19 июля 2021 года N АОКС27/2021/000144, утвержденного КГБУ "Хабкрайкадастр", кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 82 793 487 рублей по состоянию на 28 мая 2019 года (том 1 л.д. 138).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Оценка-Партнер" отчет об оценке от 15 октября 2021 года N 83.1/Н/2021, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 28 мая 2019 года определена в размере 30 851 291 рубль (том 2 л.д. 1-83).

Разрешая заявленные требования и устанавливая кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд первой инстанции руководствовался отчетом об оценке от 15 октября 2021 года N 83.1/Н/2021.

Между тем, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности выводов отчета.

Как следует из материалов административного дела, оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки из стоимости объектов-аналогов N 2, N 3, N 4, указанной в объявлениях о продаже, исключен налог на добавленную стоимость (том 2 л.д. 31об.-32, 34 об.).

Согласно абзацу 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 данного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

На основании изложенного, величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна отражать включение или не включение в ее составе величины налога на добавленную стоимость, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе указанного налога противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости на основании анализа данных об объектах аналогов, стоимость которых уменьшена на размер налога на добавленную стоимость, не является правомерным и основанным на законе.

ООО "Оценка-Партнер" по запросу суда апелляционной инстанции представлен отчет об оценке от 18 февраля 2022 года N 83.2/Н/2021, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения уточнена и по состоянию на 28 мая 2019 года без выделения налога на добавленную стоимость составила 36 327 755 рублей.

Не согласившись с выводами указанного отчета об оценке, административным ответчиком КГБУ "Хабкрайкадастр" заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

Принимая во внимание доводы ходатайства о назначении судебной экспертизы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке от 18 февраля 2022 года N 83.2/Н/2021.

Пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, предусматривает, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с абзацем 3 раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации) при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного характера. То есть, используемая информация должна отвечать принципам необходимости, достаточности и достоверности.

Согласно отчету об оценке от 15 октября 2021 года N 83.1/Н/2021 оценщик, анализируя рыночную информацию в городе Комсомольск-на-Амуре, пришел к выводу о том, что рынок коммерческой недвижимости данного населенного пункта на дату оценки (28 мая 2019 года) характеризуется как активный, в связи с чем, применил к объектам-аналогам N 2, N 3 и N 4 понижающую корректировку на торг в размере 10, 3 % (том 2 л.д. 31 об, 38).

Вместе с тем, в представленном в суд апелляционной инстанции отчете об оценке указано, что рынок коммерческой недвижимости города Комсомольск-на-Амуре по состоянию на ту же дату оценки является неактивным, размер скидки на торг составил уже 16, 5 % (стр. 60-61, 72-73 отчета об оценке от 18 февраля 2022 года N 83.2/Н/2021). При этом в отчете об оценке не приведены мотивы, позволяющие суду сделать однозначный вывод о состоянии рынка и правильности применения корректировки на торг в установленном в отчете размере.

Более того, согласно отчету об оценке после получения скорректированной стоимости по всем аналогам необходимо выполнить проверку вариации. В том случае, если значение вариации по одному или нескольким аналогам значительно превышает допустимые величины, целесообразно провести поэтапное удаление аналогов, имеющих максимальное значение вариации. Процедура вариации проводится до тех пор, пока значение вариации по потенциальным аналогам не будет находиться в допустимом диапазоне - до 20% (стр. 77-79 отчета об оценке от 18 февраля 2022 года N 83.2/Н/2021).

По результатам проверки вариации оценщик сделал вывод о том, что окончательный расчет рыночной стоимости может быть произведен на базе всех 4 аналогов, так как их значение вариации находится в пределах допустимого диапазона.

Между тем, коэффициент вариации аналогов N 1 и N 2 составил 25 %, следовательно, данные аналоги не могли использоваться в расчете, поскольку данное значение вариации выходит за пределы допустимого диапазона (20 %).

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что выводы оценщика носят противоречивый характер, представленный отчет об оценке не позволяет дать однозначный ответ относительно итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку у судебной коллегии возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке, определением суда апелляционной инстанции от 23 марта 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России).

В соответствии с выводами судебной экспертизы от 15 сентября 2022 года N 542/5-4-45, выполненной экспертом ФБУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО1, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 28 мая 2019 года составляет 57 230 000 рублей.

Оценив экспертное заключение от 15 сентября 2022 года N 542/5-4-45, выполненное экспертом ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертами исследований.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

На основании изложенного, ввиду наличия сомнений в обоснованности отчета об оценке ООО "Оценка-Партнер" от 18 февраля 2022 года N 83.2/Н/2021, обусловленных противоречивым характером изложенной в отчете информации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный отчет не может быть признан доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 57 230 000 рублей по состоянию на 28 мая 2019 года, в соответствии с заключением эксперта ФИО1. от 15 сентября 2022 года N 542/5-4-45.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, как указано в апелляционной жалобе, не имеется, поскольку право административного истца на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, закреплено в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При назначении судебной экспертизы обязанность по ее оплате возложена на КГБУ "Хабкрайкадастр".

21 сентября 2022 года экспертной организацией одновременно с направлением результатов судебной экспертизы подано заявление на оплату судебной экспертизы на сумму 40 600 рублей. При этом, 11 октября 2022 года от КГБУ "Хабкрайкадастр" поступило заявление о взыскании судебных расходов на оплату проведенной судебной экспертизы, согласно которому бюджетное учреждение произвело оплату судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (часть 1).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения (часть 11).

Из правовой позиции, изложенной в абзаце 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что заявление об оплате от бюджетного учреждения поступило после ходатайства экспертов об оплате экспертизы, в свою очередь КГБУ "Хабакрайкдастр" не представлены доказательства подтверждающие факт несения заявленных ко взысканию судебных издержек на оплату судебной экспертизы, судебная коллегия при вынесении апелляционного определения лишена возможности разрешить вопрос о распределении судебных издержек.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что ФБУ Приморская ЛСЭ Минюста России и КГБУ "Хабкрайкадастр", в соответствии со статьей 114.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не лишены права на обращение с заявлением о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением административного дела в суде апелляционной инстанций, в суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Хабаровского краевого суда от 12 ноября 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2 716, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости 57 230 000 рублей, определенной по состоянию на 28 мая 2019 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи