Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 24 октября 2022 г. по делу N 8Г-5799/2022[88-6439/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.

судей Росиной Е.А, Поддубной О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости заключенным, обязании передать квартиру и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора и договора задатка незаключенным, по кассационным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя Ставропольского края от 26 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Поддубной О.А, пояснения ФИО1, судебная коллегия по гражданским делам

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости заключенным, обязании передать квартиру.

В обоснование заявленных требований указано, что 29 апреля 2021 года между ФИО1 (от её имени и по её поручению на основании доверенности действовала ФИО5), и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до 15 июня 2021 года. 2 мая 2021 года стороной истца внесен задаток за приобретаемую квартиру. Несмотря на заключение договора, ответчик уклоняется от заключения основного договора. При этом продавец (ФИО2) проинформирован покупателем (ФИО1), что квартира приобретается за счёт собственных и кредитных средств. Согласно п.п. 2.6, 2.8 предварительного договора на день подписания основного договора продавцу должны быть переданы 675000 рублей. Таким образом, ФИО2 при заключении предварительного договора (п. 2.9) была согласна с тем, что только после регистрации перехода права собственности на квартиру она получит оставшиеся 3825000 рублей. Следовательно, ответчик не вправе при рассмотрении настоящего спора ставить вопрос об обеспечении исполнения основного договора на условиях, которые не были оговорены в предварительном договоре.

На основании изложенного, ФИО1 просила суд:

- признать заключенным договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес", назначение: жилое помещение наименование: "адрес", площадь: общая 88, 2 кв.м, этаж: 02, кадастровый N согласно которому ФИО2 продает, а ФИО1 покупает квартиру за 4500000 рублей. Оплата квартиры производится в следующем порядке: 675000 рублей передается ФИО2 в день вступления в силу судебного решения, 3825000 рублей передается после государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в пользу ПАО Сбербанк или иного лица через индивидуальную сейфовую ячейку;

- обязать ФИО2 передать квартиру ФИО1 в день вступления в силу судебного решения по настоящему делу;

- квартира с момента передачи ФИО1 и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ФИО2 согласно пункту 5 статьи 488 и статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1, в котором просила признать договор задатка и предварительный договор купли-продажи "адрес" площадью 88, 2 кв.м, на втором этаже дома по адресу "адрес" с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 незаключенными.

В обоснование заявленных требований указано, что получив по наследству квартиру, ФИО2 заключила договор оказания услуг по продаже недвижимости с ООО "Консалт-бюро". Подобрав покупателя на спорную квартиру, в офисе агентства ФИО5, представившись покупателем, пояснила, что подписание договоров задатка и о намерениях не влечет за собой никаких правовых последствий, поскольку такое подписание носит формальный характер и необходимо только для банка, рассматривающего заявку на кредит. Кроме того она пояснила, что задаток передан не будет, соответственно задаток ей никто не передавал. После подписания предварительного договора, ФИО5, представляющая интересы своей матери ФИО1, отказалась оплачивать услуги по подбору объекта недвижимости ООО "Консалт-бюро", в связи с чем, произошел конфликт, после которого ФИО2 попросила вернуть подписанные документы, однако ФИО5, спрятав документы, покинула офис.

30 апреля 2021 года ФИО2 уведомила ФИО1 о незаключенности предварительного договора от 29 апреля 2021 года во избежание недоразумений. Считает, что для принятия решения о понуждении к заключению договора необходимо установить факт заключения предварительного договора, однако подписанный со стороны ФИО2 29 апреля 2021 года договор задатка и предварительный договор нельзя считать заключёнными, поскольку подписаны без намерения придать данным документам правовые последствия в виде намерения в будущем заключить основной договор, поскольку подписывались только для банка, чтобы узнать, будет ли предоставлен ФИО1 ипотечный кредит; подписаны ФИО5 в виде расшифровки подписи " ФИО1" и самой подписи - " ФИО1" без указания на то, что договоры подписаны лицом по доверенности. Отметка в договоре о том, что подписаны документы ФИО5, не делалась. Данную подпись она поставила позднее, перед подачей иска в суд. Доверенность на действия от имени ФИО1 29 апреля 2021 года ФИО5 не представила. В приложениях к договору такой доверенности не имеется, в самом договоре отсутствует указание на доверенное лицо; в силу п.п. 2.4 договора задатка в подтверждение заключения предварительного договора покупатель передает продавцу задаток в размере 50000 рублей в момент подписания договора задатка. Однако задаток сторонами не передавался, что подтверждает отсутствие у сторон ДД.ММ.ГГГГ намерения заключить предварительный договор и делает такой договор незаключенным; в силу п. 6 предварительного договора в подтверждение заключения предварительного договора, а также в счет обеспечения договора покупатель передает продавцу задаток в размере 50000 рублей в момент подписания предварительного договора.

Однако задаток сторонами не передавался, что подтверждает отсутствие у сторон 29 апреля 2021 года намерения заключить предварительный договор и делает такой договор незаключенным; в материалах дела имеются сведения об отправке ФИО1 в адрес ФИО2 письма с предложением о заключении основного договора, однако в деле нет никаких доказательств того, что данное письмо получено ФИО2; согласно имеющейся в деле отметке об отправке письма о предложении заключить основной договор, к нему не приложен проект договора, а само письмо не содержит расшифровки предложения, в том числе указания на существенные условия основного договора; согласно уведомлению Банка о предоставлении ФИО1 предварительного одобрения в предоставлении кредита такое одобрение ей было выдано лишь 4 мая 2021 года, то есть на момент подписания предварительного договора 29 апреля 2021 года у ФИО1 не имелось одобрения ипотеки.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 26 октября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении основного и встречного исков отказано.

В кассационных жалобах ФИО1, ФИО2 ставится вопрос об отмене решения Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 26 октября 2021 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 мая 2022 года, как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального права.

ФИО2, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения ФИО1, Пятый кассационный суд общей юрисдикции находит кассационные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены не были.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 88, 2 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

29 апреля 2021 года ФИО1 (от имени которой на основании доверенности действовала ФИО5) с одной стороны (покупатель) и ФИО6 с другой стороны (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес", наименование: жилое помещение, назначение: жилое помещение, площадью 88, 2 кв.м, этаж 02 с кадастровым номером N, по условиям которого стороны обязуются не позднее 15 июня 2021 года заключить основной договор купли-продажи объекта движимости. Стороны обязуются заключить основной договор, на условиях предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 2.5 данного договора стоимость продаваемого объекта недвижимости составляет 4500000 рублей.

В соответствии с п. 2.6 договора в целях обеспечения условий договора и в счет причитающейся продавцу по договору купли-продажи суммы, указанной в п. 2.5 договора, покупатель передает продавцу денежную сумму:

- задаток в сумме 50000 рублей, в момент подписания предварительного договора (Соглашение о задатке - приложение N к настоящему договору), что подтверждается распиской.

Продавец объекта недвижимости проинформирован покупателем, что объект недвижимости указанный в п. 2.1 договора приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств (кредитный договор), предоставляемых покупателю кредитным учреждением ПАО Сбербанк (п. 2.7 договора).

Денежная сумма, передаваемая за счет собственных средств, в размере 625000 рублей передается продавцу в день подписания основного договора купли-продажи и подтверждается распиской (п. 2.9 договора).

Денежная сумма за счет кредитных денежных средств в размере 3825000 рублей, передается продавцу в счёт оплаты стоимости "объекта недвижимости" после государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка на "объект недвижимости". После осуществления регистрации перехода права собственности продавец получает доступ к индивидуальной сейфовой ячейке при предъявлении в ПАО "Сбербанк" экземпляра договора купли-продажи объекта недвижимости с отметкой о произведенной государственной регистрации (п. 2.9 договора).

Из п. 5.2 договора следует, что в случае отказа или уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, то противоположная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

Судами установлено, что 29 апреля 2021 года ФИО1 (от имени которой на основании доверенности действовала ФИО5) с одной стороны (покупатель) и ФИО2 с другой стороны (продавец) заключили соглашение о задатке, по условиям которого соглашение является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 29 апреля 2021 года, заключенного между указанными выше сторонами.

В силу п. 2 соглашения покупатель в доказательство заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29 апреля 2021 года и в обеспечение его исполнения выплачивает задаток в размере 50000 рублей. Указанная сумма уплачивается покупателем в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес" (п. 2 соглашения).

При заключении сторонами основного договора денежные средства, оплаченные в соответствии с п. 2 настоящего соглашения покупателем, засчитываются в счет оплаты стоимости объекта недвижимости. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости оплачивается в порядке и сроки, определенные основным договором (п. 3 соглашения).

Оплата задатка осуществляется покупателем в момент подписания настоящего соглашения путем передачи наличных денежных средств (п. 4 соглашения).

В случае не заключения основного договора купли-продажи в срок, указанный в п.п. 1.1. предварительного купли-продажи объекта недвижимости от 29 апреля 2021 года, по вине покупателя задаток остается у продавца (п. 5 соглашения).

В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи в срок, указанный в п.п. 1.1 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 29 апреля 2021 года по вине продавца, продавец должен уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 6 соглашения).

В случае отказа кредитора (банка кредитора) "покупателю" в предоставлении кредитных средств для оплаты стоимости объекта недвижимости, указанной в п. 2 настоящего соглашения, денежная сумма задатка в сумме 50 000 рублей подлежит возврату "покупателю" без уплаты штрафов и неустоек в течение 5-ти банковских дней с момента оповещения "продавца" "покупателем" (п. 8 соглашения).

2 мая 2021 года представителем ФИО1 - ФИО5 осуществлен почтовый перевод на имя ФИО2 в сумме 50000 рублей, при этом в чеке указано, что данный перевод является задатком.

19 мая 2021 года ФИО1 в адрес ФИО2 направлено письмо, в котором выразила намерение купить принадлежащую ФИО2 квартиру. В данном письме также указано, что будут настаивать на заключении договора купли-продажи на условиях предварительного договора.

В установленные предварительным договором сроки (до 15 июня 2021 года), основной договор купли-продажи спорной квартиры заключен не был.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, руководствуясь положениями статей 8, 12, 209, 432, 421, 424, 429, 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходили из того, что в силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предметом этого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. При этом после уточнения заявленных требований, истцом требований о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости не заявлено.

Разрешая встречные исковые требования о признании договора задатка и предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенными, руководствуясь положениями статей 154, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку ФИО2 не оспаривала факт подписания предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке, условия, позволяющие определить недвижимое имущество, и цена в предварительном договоре купли-продажи сторонами согласованы, сумма задатка направлена ФИО1 почтовым переводом, следовательно, оснований для признания договоров незаключенными не имеется. То обстоятельство, что впоследствии между сторонами произошел конфликт, не свидетельствует о незаключенности предварительного договора и соглашения о задатке.

С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции, отметив, что согласно предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 29 апреля 2021 года, возможность заключения основного договора поставлена в зависимость от условий, которые могли и не наступить, поскольку предварительное одобрение ипотеки, выданное ПАО Сбербанк, не является принятым на себя обязательством банка по предоставлению кредита заемщику.

Ни одна из сторон предварительного договора не обратилась с требованием о заключении основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре, в установленный договором срок для его заключения, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в письменной форме не производилось, в связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору подлежат прекращению в силу части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по умолчанию сторон и, соответственно, основания для признания договора купли-продажи спорной квартиры заключенным отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции также указал, что истцом по встречному иску не представлены доказательства того, что у неё имелось заблуждение относительно природы оспариваемого договора купли-продажи, которые соответствуют требованиям закона и волеизъявлению сторон.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, мотивированы по правилам статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 о том, что суды неверно установили предмет иска, неверно пришли к выводу, что предварительный договор не заключен, поскольку не содержит условий о предмете основного договора, выводы судов не основаны на материалах дела, в том числе неверен вывод, что обязательства по предварительному договору прекращены, являются аналогичной правовой позиции истца при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции. Позиция истца проанализирована судами, мотивы, по которым указанные доводы признаны необоснованными и отклонены, подробно изложены в оспариваемых актах. Оснований не соглашаться с выводами судов первой и апелляционной инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании.

Довод кассационной жалобы ФИО2 о том, что суды не исследовали и не оценили все доказательства по делу, в том числе предварительный договор, его существенные условия, договор задатка, хотя, в совокупности с доказанными фактами не достижения договоренностей в части существенных условий договора (его цены и порядка оплаты) делают договор незаключенным, подлежит отклонению, поскольку при рассмотрении настоящего дела суды правильно установили характер правоотношений сторон и норм закона, которые их регулируют, исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела, и оценили собранные по делу доказательства в их совокупности, в связи с чем, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении как первоначального иска, так и встречного иска.

В целом доводы кассационных жалоб не подтверждают существенных нарушений судами норм материального права, повлиявших на исход дела, по сути, выражают несогласие с выводами судов, сделанными с учетом установленных обстоятельств спора, и направлены на их переоценку, что не является основанием для отмены судебных постановлений.

Поскольку нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, допущено не было, выводы судов основаны на установленных ими фактических обстоятельствах дела, оснований для отмены в кассационном порядке судебных постановлений, принятых по данному делу, по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 26 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 мая 2022 года, оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Е.А. Росина

О.А. Поддубная