Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26 октября 2022 г. по делу N 66а-1797/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-348/2022 по административному исковому заявлению Рафальской Марии Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе административного истца Рафальской Марии Евгеньевны на решение Красноярского краевого суда от 08 июня 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, судебная коллегия

установила:

Рафальская М.Е. обратилась в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты", установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 27 июля 2011 года в сумме 1 671 000 рублей рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 08 июня 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, постановлено установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:53: "данные изъяты". 1, в размере его рыночной стоимости -3 496 450, 54 рублей, определенной по состоянию на 27 июля 2011 года.

Датой обращения Рафальской М.Е. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости считать 14 декабря 2021 года.

Взыскать с Рафальской М.Е. в пользу Правительства Красноярского края судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

С принятым решением не согласилась административный истец Рафальская М.Е, в апелляционной жалобе просит решение Красноярского краевого суда от 08 июня 2022 года отменить.

В обоснование жалобы указано, что эксперт при расчете рыночной стоимости нежилого здания использует только сравнительный подход, не учитывая конъюнктуру рынка, поскольку в Отчете N2-24-2011 от 29 июня 2011 года об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда Красноярского края (Управление Росреестра по Красноярскому краю, N70-45/1744 от 25 января 2011 года), на который ссылается эксперт в своем заключении, в качестве аналогов используются не реальные сделки купли-продажи, а сделки по передаче объектов в залог (ипотеку) и предложения, то есть реальных сделок купли-продажи производственно-складской недвижимости в Минусинске в 2010-2011 года не совершалось. Решением Красноярского краевого суда от 21 января 2021 года по делу N 3а-167/2021 была установлена кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24 "данные изъяты", расположенными также по адресу: г.Минусинск, ул.Промышленная, д.1, при этом, рыночная цена за один квадратный метр в среднем составила - 4 900 рублей, тогда как настоящим решением установлена цена 9 885, 40 рублей за квадратный метр.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Правительства Красноярского края просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В дополнении к апелляционной жалобе административный истец просит не принимать доводы Правительства Красноярского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24: "данные изъяты"

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 27 июля 2011 года составляет 3 617 806, 30 рублей.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке N 0034/21 от 08 декабря 2021 года, выполненный оценщиком ООО "Южно-региональная палата экспертов и оценщиков Красноярского края" Кирюшенко Д.В, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:53: "данные изъяты" по состоянию на 27 июля 2011 года составляет 1 671 000 рублей.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Агентство независимой оценки" Аносовой Т.А. следует, что при составлении отчета об оценке N 0034/21 от 08 декабря 2021 года допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Одновременно экспертом по состоянию на 27 июля 2011 года определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:53: "данные изъяты" в размере 3 496 450, 54 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в его достоверности у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Доводы апеллянта о том, что эксперт при расчете рыночной стоимости нежилого здания использует только сравнительный подход, не учитывая конъюнктуру рынка, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 9 предложений о продаже нежилых зданий производственного назначения. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 5 зданий, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (том 2 л.д. 22-30).

Эксперт отметил, что с учетом даты оценки, существует дефицит информации, поэтому, во избежание получения недостоверных результатов, эксперт обратился к обширной базе рыночных данных, собранных специалистами Красноярского филиала ФГУП "ФКЦ "Земля", проводившими определение кадастровой стоимости на момент оценки. Выборка объектов-аналогов составлена на основе информации из Отчета N 2-24-2011 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда Красноярского края от 29 июня 2011 года, в котором содержатся рыночные данные, предоставленные администрациями городов и районов Красноярского края, Управлением Росреестра по Красноярскому краю, а также частные объявления.

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Судебная коллегия отмечает, что экспертиза содержит соответствующие ссылки на источники информации об объектах-аналогах.

При этом экспертом был обоснован отказ от использования затратного и подходного подходов к оценке (том 2 л.д. 32-33), в связи с чем использование одного сравнительного подхода при оценке стоимости не является нарушением требований федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах, подлежат отклонению вышеуказанные доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов, источников информации, подходов к оценке находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Также не влияют на законность и обоснованность верного по существу решения доводы жалобы о том, что решением Красноярского краевого "данные изъяты"0109001:1995, 24:53:0109001:1993, 24:53:0109001:1994 расположенных также по адресу: г.Минусинск, ул.Промышленная, д.1, при этом, рыночная цена за один квадратный метр в среднем составила - 4 900 рублей, тогда как настоящим решением установлена цена 9 885, 40 рублей за квадратный метр, поскольку имело место установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении иных (в том числе по году постройки, общему техническому состоянию) по сравнению со спорным зданием объектов недвижимости, а также на иную дату оценки - 21 июня 2013 года.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для его отмены или изменения не усматривается

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 08 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рафальской Марии Евгеньевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи