Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03 октября 2022 г. по делу N 8Г-20258/2022[88-20572/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего судьи Гаиткуловой Ф.С, судей: Нечаевой Т.М, Ивановой С.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Халиуллиной ФИО8 на решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 4 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 мая 2022 года по гражданскому делу N по иску МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" к обществу с ограниченной ответственностью "Ак Тулпар", Халиуллиной ФИО9 о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, прекращении права собственности, признании раздела земельного участка недействительным, снятии с государственного кадастрового учета земельных участков, восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке, встречному исковому заявлению Халиуллиной Филсины Даулатовны к МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" о признании добросовестным покупателем.

Заслушав доклад судьи Нечаевой Т.М, объяснения представителя Халиуллиной Ф.Д. Шиминой Е.А, проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" обратилось в суд с иском к Халиуллиной Ф.Д, ООО "Ак Тулпар" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости от 3 марта 2021 года N по земельному участку с кадастровым номером N, заключенному между истцом и ООО "Ак Тулпар"; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 22 марта 2021 года по земельному участку с кадастровым номером N, заключенного между ООО "Ак Тулпар" и Халиуллиной Ф.Д.; признании недействительными результатов размежевания земельного участка с кадастровым номером N на земельные участки с кадастровыми номерами N N, N, N и N; прекращении права собственности Халиуллиной Ф.Д. на земельные участки с кадастровыми номерами N, N N, N и N, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, с. Высокая Гора, ул. Малиновая и аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности на указанные земельные участки за Халиуллиной Ф.Д.; снятии с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N и N, расположенных по адресу: "адрес"; восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства гостевых домиков, по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, с. Высокая Гора, ул. Малиновая, с ограничением прав в виде аренды за ООО "Ак Тулпар", номер государственной регистрации: N основание регистрации: договор аренды земельного участка на аукционе от 11 ноября 2019 года N, дата государственной регистрации: 14 ноября 2019 года, номер государственной регистрации: N, срок действия с 14 ноября 2019 года.

В обоснование заявленных требований указало, что Прокуратурой Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в адрес МКУ "Исполнительный комитет Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства от 7 июля 2021 года N Проверкой установлено, что преданный Комитетом в собственность ООО "Ак Тулпар", ранее арендованный обществом, земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" с видом разрешенного использования - для строительства гостевых домиков, перешел на основании договора купли-продажи в собственность Халиуллиной Ф.Д. На указанном участке обществом был построен и зарегистрирован объект недвижимости: вид объекта недвижимости - здание, назначение - жилое, наименование - гостевой дом, площадью "данные изъяты", материал наружных стен - деревянные, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, с. Высокая Гора, ул. Малиновая, также перешедший в собственность Халиуллиной Ф.Д. Далее, Халиуллина Ф.Д. размежевала земельный участок на 5 земельных участков с кадастровыми номерами N, N N и N. Земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты", почти в 20 раз превышает площади земельного участка, необходимого для эксплуатации гостевого домика площадью "данные изъяты", кадастровый номер N. Таким образом, в собственность ООО "Ак Тулпар" был незаконно предоставлен участок площадью, превышающий необходимый для эксплуатации здания размер, что влечет недействительность всех совершенных в отношении земельного участка сделок, а также его раздел на 5 участков.

Халиуллина Ф.Д. обратилась в суд со встречным иском к МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" о признании ее добросовестным покупателем гостевого дома и земельного участка, в обоснование указав, что является собственником гостевого дома и земельного участка, который приобрела у ООО "Ак Тулпар" на основании договора купли-продажи, стоимость объектов недвижимости оплачена в полном объеме, фактическая передача имущества состоялась.

Решением Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 4 февраля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 мая 2022 года, иск МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" к Халиуллиной Ф.Д. и ООО "Ак Тулпар" удовлетворен. В удовлетворении иска к Высокогорскому отделу Управления Росреестра по Республике Татарстан отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления Халиуллиной Ф.Д. к МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" о признании добросовестным покупателем гостевого дома с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, отказано.

В кассационной жалобе Халиуллина Ф.Д. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, как незаконные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Халиуллиной Ф.Д. Шимина Е.А. доводы кассационной жалобы поддержала.

Заявитель и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 11 ноября 2019 года между МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" и ООО "Ак Тулпар" заключен договор аренды земельного участка N24-071-3793, по которому ООО "Ак Тулпар" в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью 3000 кв.м, с видом разрешенного использования - для строительства гостевых домиков.

ООО "Ак Тулпар" на земельном участке построил и зарегистрировал объекты недвижимости: 1) вид объекта недвижимости - здание, назначение - жилое, наименование - гостевой дом, площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, Высокогорское сельское поселение, с. Высокая Гора, ул. Малиновая, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 18 февраля 2021 года N; 2) вид объекта недвижимости - здание, назначение - жилое, наименование - гостевой дом, площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 21 января 2020 года N

В последствии на основании заявления ООО "Ак Тулпар" от 19 февраля 2021 года N о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в собственность без проведения торгов как собственнику здания, сооружения, расположенного на арендованном земельном участке, истцом было вынесено распоряжение от 1 марта 2021 года N206-р "О предоставлении земельного участка в собственность ООО "Ак Тулпар", на основании которого между истцом и ООО "Ак Тулпар" заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости от 3 марта 2021 года N

Согласно договору ООО "Ак Тулпар" купило земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположены два вышеуказанных гостевых дома, стоимостью 280460, 70 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июля 2020 года в удовлетворении заявления ООО "Ак Тулпар" к МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведении торгов ООО "Ак Тулпар", об обязании принять решение в соответствии со статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации о предоставлении в собственность путем выкупа без проведении торгов ООО "Ак Тулпар", земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", отказано.

При этом судом установлено, что заявитель, имея в собственности объект недвижимости общей площадью 31, 3 кв.м, просит предоставить ему в собственность земельный участок площадью 3000 кв.м, что почти в 96 раз превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации гостевого дома.

По договору купли-продажи от 22 марта 2021 года, заключенному между ООО "Ак Тулпар" и Халиуллиной Ф.Д, последней продан земельный участок с кадастровым номером N за 280460, 70 рублей, при этом в пункте 5 договора указано, что земельном участке строения и сооружения отсутствуют.

Затем Халиуллина Ф.Д. размежевала спорный земельный участок на 5 земельных участков с кадастровыми номерами N.

7 июля 2021 года Прокуратурой Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в адрес МКУ "Исполнительный комитет Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства N при предоставлении в собственность ООО "Ак Тулпар" спорного земельного участка в связи с необоснованным предоставлением земельного участка, в десятки раз превышающего площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации гостевых домов.

В соответствии с представлением Прокуратуры Высокогорского района Республики Татарстан об устранении нарушений земельного законодательства от 7 июля 2021 года N на основании распоряжения МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" от 27 августа 2021 года N распоряжение МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" от 1 марта 2021 года N206-р отменено.

Разрешая спор по существу, с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениям статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 11, 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ООО "Ак Тулпар" оснований на приобретение земельного участка с кадастровым номером N испрашиваемой площадью в собственность без проведения торгов, признав договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости от 3 марта 2021 года N N, договор купли-продажи земельного участка от 22 марта 2021 года, результаты размежевания земельного участка с кадастровым номером N недействительными.

При разрешении встречного искового заявления суд, установив отсутствие достаточных доказательств, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи земельного участка Халиуллина Ф.Д. не знала и не могла знать о том, что договор купли-продажи между МКУ "Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан" и ООО "Ак Тулпар" заключен с нарушением земельного законодательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания Халиуллиной Ф.Д. добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания указанных выводов судов первой и апелляционной инстанции незаконными.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.1 ст.39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пп.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего кодекса.

Согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной тли муниципальной собственности без торгов осуществляется на основании заявления правообладателя здания, расположенного на участке при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса (ст.39.17 ЗК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Из вышеприведенных нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Между тем, как следует из материалов дела, площадь приобретенного по оспариваемому договору купли-продажи от 3 марта 2021 года земельного участка с кадастровым номером N, что многократно превышает площадь расположенных на нем гостевых домов.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что у ООО "Ак Тулпар" не имелось оснований для приобретения спорного земельного участка испрашиваемой площадью в собственность без торгов, в связи с чем договор купли-продажи участка признан недействительным, следует признать правильными.

Доводы кассатора о том, что земельный участок именно такой площади необходимым для использования гостевых домов, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств обоснованности необходимости на момент предоставления ООО "Ак Тулпар" земельного участка площадью 3000 кв.м. для обслуживания находящихся на нем зданий ответчиками не представлено и в материалах дела не содержится.

При разрешении встречных исковых требований Халиуллиной Ф.Д. о признании ее добросовестным приобретателем, нижестоящими судами учтены правовые позиции, изложенные в Постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N, от 13 июля 2021 года N согласно которым добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Оценивая действия заявителя с точки зрения добросовестности, судами учтено, что спорный земельный участок продан ООО "Ак Тулпар" продан по заниженной цене, сделка совершена заявителем и руководителем общества, являющимся ее близким родственником, в связи с чем на момент заключения сделки она не могла не знать о вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Республики Татарстан, от ДД.ММ.ГГГГ, которым ООО "Ак Тулпар" отказано в признании незаконным решения об отказе в предоставлении обществу в собственность без торгов земельного участка площадью, многократно превышающей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации гостевого дома. Сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, были предметом рассмотрения и оценки, не содержат оснований к отмене обжалуемых судебных постановлений, а повторяют правовую позицию заявителя и по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судами оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, что в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанции, вопреки позиции кассатора, правильно определили характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценили по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Таким образом, переоценка доказательств не отнесена процессуальным законом к полномочиям суда кассационной инстанции. При этом не усматривается, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации явиться основанием для отмены судебных постановлений судом кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы заявителя не усматривается.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 4 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 мая 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Халиуллиной ФИО10 - без удовлетворения.

Председательствующий: Гаиткулова Ф.С.

Судьи: Нечаева Т.М.

Иванова С.Ю.