Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 08 ноября 2022 г. по делу N 8Г-9158/2022[88-10520/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Ковалёва С.А.

судей: Александровой М.В, Шиловой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пахомовой Антонины Серафимовны к Батуевой Галине Шагдаровне о взыскании двойной суммы задатка, по встречному иску Батуевой Галины Шагдаровны к Пахомовой Антонине Серафимовне о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества по кассационной жалобе Батуевой Галины Шагдаровны на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 01 июня 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шиловой О.М, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Пахомова А.С. обратилась в суд с иском к Батуевой Г.Ш. о взыскании задатка в двойном размере в сумме 200 000 руб, судебных расходов, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", застройщиком объекта недвижимости является ООО "Утум-Инвест", по условиям которого истец уплатила ответчику задаток в размере 100 000 руб, однако, в установленный срок договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с увеличением ответчиком стоимости квартиры.

Батуева Г.Ш. обратилась в суд со встречным иском к Пахомовой А.С. о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами, недействительным в соответствии с требованиями статьи 168 ГК РФ ввиду отсутствия у ответчика на момент заключения оспариваемой сделки государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства и права на распоряжение им.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15.02.2022 исковые требования Пахомовой А.С. удовлетворены частично, с Батуевой Г.Ш. в пользу Пахомовой А.С. взыскано 100 000 руб, судебные расходы в размере 8 200 руб, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано;

в удовлетворении исковых требований Батуевой Г.Ш. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 01.06.2022 решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15.02.2022 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной представителем Холмогоровым С.А, Батуева Г.Ш. ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального права и неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает, что предварительный договор следовало квалифицировать как договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который не прошел государственную регистрацию и является незаключенным.

Стороны, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам части 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу вышеприведенной нормы закона предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в том числе продажи недвижимости, применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи недвижимой вещи), следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ). В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец Батуева Г.Ш. обязалась продать, а покупатель Пахомова А.С. приобрести в собственность квартиру в строящемся доме по адресу: "адрес", застройщик ООО "Утум-Инвест", площадью 48, 38 кв.м. (пункт 1.1)

Пунктами 2.1 - 2.4 указанного договора установлена цена сделки в размере 7 400 000 руб, которая не подлежит изменению, из них: 900 000 руб. оплачивается продавцу покупателем на момент подписания основного договора наличным расчетом; 6 400 000 руб. оплачивается покупателем в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности на квартиру к покупателю за счет кредитных средств.

При этом сумма в размере 100 000 руб. в качестве задатка учитывается в общей сумме оплаты и оплачивается покупателем при подписании настоящего договора за счет собственных средств.

Пунктом 4.1 названного договора предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ.

В указанный срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.

Удовлетворяя заявленные Пахомовой А.С. требования частично, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь приведенными выше нормами права, на основании представленных сторонами в материалы дела и исследованных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ, верно истолковали условия заключенного сторонами договора и правильно квалифицировали его, как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Установив, что уплаченная Пахомовой А.С. денежная сумма является задатком, и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор в установленный срок, пришли к правильному выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, которое является основанием для возврата продавцом задатка покупателю.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Батуевой Г.Ш, суды при установленных обстоятельствах обоснованно исходили из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 168 ГК РФ для признания оспариваемой сделки недействительной ввиду ее соответствия требованиям закона.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе о неправильной квалификации судами правоотношений сторон, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном толковании норм права и по существу направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, что в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судами не допущено, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 01 июня 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Батуевой Галины Шагдаровны - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи: