Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 22 ноября 2022 г. по делу N 66а-2345/2022

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Батялова В.А, судей

Красновой Н.П, Рогачёвой Ю.А.

при секретаре

Защитниковой А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Красновой Н.П, объяснения представителя административного истца Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" - ФИО1 судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Некоммерческое партнерство охотников и рыболовов "Берлек" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с вышеуказанным административным иском, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого установлена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан 1 ноября 2018 года N 1371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2018 года в составе земель отдельных категорий" в размере 26 790 822, 23 руб, что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке оценщика общества с ограниченной ответственностью "данные изъяты" от 25 декабря 2021 года N, по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 595 000 руб, в связи с чем нарушаются права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который исчисляется от кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд, с учетом уточненных требований, установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5 595 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2022 года административное исковое заявление Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года в размере 14 926 000 руб.

В апелляционной жалобе Некоммерческое партнерство охотников и рыболовов "Берлек" просит решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2022 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель жалобы указывает, что при определении сегмента рынка, эксперт отнес оцениваемый земельный участок к "рекреационной застройке", при этом эксперт не учел тот факт, что оцениваемый земельный участок относится к категории земель "Особо охраняемых территорий". Отмечает, что объекты сравнения должны быть сходны по категории земель и наличию прав.

Эксперт указал, что экспертиза проводилась исходя из предположения использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов капитального строительства. Между тем, доказательств находящихся на земельном участке объектов капитального строительства и их фактического использования эксперт не приводит. Осмотр объекта исследования экспертом не проводился. Эксперт не учёл при анализе факторов, влияющих на стоимость земельного участка: экологическую ценность, транспортную доступность, сезонность, наличие водоема и социальных объектов. Экспертом необоснованно применены корректировки на передаваемые права, местоположение, функциональное назначение.

Кроме того, решение суда вынесено с нарушением норм процессуального права, в частности, административный истец не был уведомлен о поступлении в адрес суда заключения эксперта, а также о месте и времени судебного заседания, назначенном на 25 августа 2022 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" - ФИО2 участвующий в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с положениями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя административного истца Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" ФИО4 оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республики Башкортостан -1 июня 2017 года.

Из материалов дела следует, что Некоммерческое партнерство охотников и рыболовов "Берлек" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, по адресу: "адрес"", кадастровая стоимость которого установлена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан 1 ноября 2018 года N 1371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2018 года в составе земель отдельных категорий" в размере 26 790 822, 23 руб. Расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец представил отчет об оценке оценщика общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" от 25 декабря 2021 года N, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 5 595 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой экспертизы и оценки".

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты" ФИО5 от 15 августа 2022 года N рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 14 926 000 руб.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" ФИО6 от 15 августа 2022 года N соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе административный истец указал, что эксперт провел исследование не объективно и не в полном объеме, с нарушением статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". При определении сегмента рынка, эксперт отнес оцениваемый земельный участок к "рекреационной застройке". Эксперт не учел тот факт, что оцениваемый земельный участок относится к категории земель "Особо охраняемых территорий". Объекты сравнения должны быть сходны по категории земель, и наличию прав.

Эксперт указал, что экспертиза проводилась исходя из предположения использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов капитального строительства. Между тем, доказательств находящихся на земельном участке объектов капитального строительства и их фактического использования эксперт не приводит. Осмотр объекта исследования экспертом не проводился. Эксперт не учёл при анализе факторов, влияющих на стоимость земельного участка: экологическую ценность, транспортную доступность, сезонность, наличие водоема и социальных объектов. Экспертом необоснованно применены корректировки на передаваемые права, местоположение, функциональное назначение.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

Разрешенным использованием оцениваемого земельного участка является: земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Следовательно, объект исследования относится к сегменту рынка земельных участков под объекты рекреации, к какому-либо другому сегменту рынка земельных участков (под офисно-торговую застройку, под индустриальную застройку, под многоэтажное жилищное строительство и т.д.) объект исследования отнести невозможно. Оцениваемый земельный участок принадлежит к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреации, могут принадлежать как к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, так и к категории земель населенных пунктов. Таким образом, экспертом были подобраны объекты-аналоги схожего назначения, из одного с оцениваемым земельным участком сегмента рынка, с сопоставимыми видами разрешенного использования.

В качестве объектов-аналогов экспертом рассмотрены земельные участки с различным видом передаваемых прав, на странице 25-26 заключения произведены соответствующие корректировки на различия в передаваемых правах на участки.

Экспертом было установлено, что земельный участок используется по назначению ? для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Экспертом сделан вывод о том, что фактическое использование земельного участка на дату оценки соответствует его разрешенному использованию (земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения). Таким образом, экспертиза производилась в предположении использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов капитального строительства.

Как следует из заключения эксперта, судебная экспертиза проводилась без исследования земельного участка по представленным материалам дела и документам. Оценка объекта исследования производилась на ретроспективную дату - 1 января 2018 года, осмотр объекта исследования в данном конкретном случае эксперту не потребовался.

В заключении экспертом были проанализированы основные ценообразующие факторы, относящиеся к земельным участкам рекреационного назначения, и внесены соответствующие корректировки на различия, существующие между объектом исследования и аналогами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом был сделан вывод, что объект исследования и все аналоги имеют аналогичное расположение относительно объектов, повышающих стоимость земельных участков (водоем, лес, транспортная доступность и т.д.). К объектам-аналогам применена корректировка 1, 00.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что административный истец не был уведомлен о поступлении в адрес суда заключения эксперта, а также о месте и времени судебного заседания, назначенном на 25 августа 2022 года, отклоняются.

Как следует из материалов дела, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 июля 2022 года по ходатайству представителя административного истца Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" ФИО7 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 августа 2022 года производство по делу возобновлено в связи с окончанием производства судебной экспертизы и возвращением материалов дела в суд, судебное заседание назначено на 25 августа 2022 года в 9 час. 40 мин.

Сопроводительным письмом (л.д.77т.3) копия указанного определения, выводы эксперта электронной почтой направлены в адрес лиц, участвующих в деле.

Необходимо отметить, что в материалах дела имеется ходатайство представителя административного истца Галеевой И.Н. о рассмотрении дела без ее участия и установлении кадастровой стоимости в соответствии со стоимостью, установленной судебной экспертизой, представленное в суд первой инстанции 22 августа 2022 года.

На момент вынесения решения судом первой инстанции данных о том, что доверенность от 15 сентября 2021 года, выданная директором Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" Галеевой И.Н. сроком на три года была отозвана (аннулирована), не имеется.

С учетом изложенного принятое по делу решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Некоммерческого партнерства охотников и рыболовов "Берлек" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи