Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2022 г. по делу N 66а-1349/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2021-001571-57 (3а-331/2022) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СБС Мегамолл" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3, представителя административного истца ФИО8, принимавших участие посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "СБС Мегамолл" (далее по тексту - ООО "СБС "Мегамолл", административный истец" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить:

- по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания с кадастровым номером N:321, площадь 1892, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости, составляющей 54 648 400 рублей;

- по состоянию на 03 марта 2021 г. кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88, площадь 24 026, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости, составляющей 293 182 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная на спорные даты кадастровая стоимость объектов капитального строительства завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер налоговых платежей; сослался на отчет об оценке от 06 декабря 2021 г. N 061221.01-01-НИ, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" (далее по тексту - ООО "Альфа Эксперт").

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Край-Эксперт" (далее по тексту - ООО "Край-Эксперт").

По результатам проведения экспертизы рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г. составила 77 233 100, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. - 326 363 400 рублей.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Решением Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2022 г. заявленные требования удовлетворены; установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г. в размере рыночной стоимости, составляющей 77 233 100, 00 рублей; нежилого здания с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. в размере рыночной стоимости, составляющей 326 363 400 рублей. Установлена дата обращения с заявлением в суд 14 декабря 2021 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2022 г. отменить, в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что в отношении него неверно определен статус административного ответчика, поскольку кадастровая стоимость в отношении объекта с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. определена актом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ"; кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в соответствии с требованиями законодательства; экспертное заключение, положенное в основу принятого по делу судебного акта, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 августа 2022 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.

В материалы дела от общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (далее по тексту - ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга") поступило заключение от 14 октября 2022 г. N 1044-Э/2022, согласно которому по состоянию на 01 января 2018 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером N:321 составила 85 603 000 рублей; рыночная стоимость здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. составила 335 317 000 рублей; экспертной организацией представлен счет на оплату, экономическое обоснование стоимости оказания услуг, заявление о распределении судебных расходов.

С заключением повторной судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края, представил возражения, на которые от эксперта Гуниной Е.Н. поступили письменные пояснения.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО11. поддержал апелляционную жалобу в полном объеме.

Представитель административного истца ФИО12 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указала, что если судебная коллегия придет к выводу о возможности принятия заключения повторной судебной оценочной экспертизы, то решение следует не отменять, а изменить в части; судебные расходы просила возложить на департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили; Управление Росреестра по Краснодарскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Информация о движении дела, дате и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей департамента имущественных отношений Краснодарского края, административного истца, письменные пояснения эксперта Гуниной Е.Н, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что имеются основания для изменения принятого по делу судебного акта, исходя из следующего.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "СБС "Мегамолл" является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами N:321, N:88.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 октября 2019 N 2131 "О внесении изменений в приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда" по состоянию на 01 января 2018 г. установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 23:43:0403001:321 в размере 109 707 944, 88 рублей.

Актом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 24 марта 2021 г. N АОКС-23/2021/000097 по состоянию на 03 марта 2021 г. определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N:393 в размере 427 547 567, 51 рублей.

Данные обстоятельства подтверждаются поступившим в суд апелляционной инстанции ответом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю от 08 июля 2022 г. N 22-11255-КЗ/22, ответом ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 30 июня 2022 г. N 01-12/2227.

Учитывая, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N:321 определена департаментом имущественных отношений Краснодарского края, следовательно, доводы последнего о неверном определении его процессуального статуса в качестве административного ответчика являются несостоятельными.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объектов недвижимости, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, учитываемую при исчислении налоговых платежей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет об оценке от 06 декабря 2021 г. N 061221.01-01-НИ, подготовленный ООО "Альфа Эксперт" согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г. составила 54 648 400 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0403002:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. составила 293 182 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Край-Эксперт" Надгериева Р.В. N К-Э-331/2022, подготовленного во исполнение определения Краснодарского краевого суда от 17 января 2022 г. о назначении судебной экспертизы, размер рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г. составила 77 233 100 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0403002:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. составила 326 363 400 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия не соглашается с подходом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на то, что заключение эксперта, положенное в основу принятого по делу судебного акта, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно:

- экспертом при оценке здания с кадастровым номером N:321 некорректно произведен анализ рынка; эксперт отнес здание с кадастровым номером N:321 к сегменту офисно-торговой недвижимости, в то время как наименование оцениваемого здания "развлекательный салон"; среднее значение стоимости коммерческой недвижимости по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 47 770, 40 рублей/кв.м, полученное значение стоимости объекта оценки составляет 40 810, 10 рублей/кв.м, что ниже среднего значения, определенного экспертом; для объекта-аналога N 4 отсутствует корректировка на функциональное назначение; в объявлении объекта-аналога N 3 отсутствует информация о качестве отделки и наличии ремонта в помещениях здания; необоснованно применена одинаковая корректировка на долю стоимости земельного участка ко всем аналогам;

- при оценке здания с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. некорректно подобран объект-аналог и указывает класс качества "econom"; неверно определено среднее значение прибыли предпринимателя в размере 11, 5% для офисно-торговых объектов, в то время как объект экспертизы относится к высококлассной торговой недвижимости, среднее значение прибыли для которого 12, 1%; при расчете стоимости необоснованно исключен НДС.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта судебной коллегией на основании статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н.; мотивы, по которым судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, изложены в определении от 11 августа 2022 г.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н. от 14 октября 2022 г. N 1044-Э/2022 размер рыночной стоимости нежилого здания развлекательного салона с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г. составила 85 603 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. составила 335 317 000 рублей.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 14 октября 2022 г. N 1044-Э/2022, судебная коллегия полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода (метод прямой капитализации). Отказ от применения затратного и сравнительного подходов экспертом вопреки доводам департамента имущественных отношений Краснодарского края мотивирован и обоснован.

Экспертное заключение содержит обоснованное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом верно определен сегмент рынка исследования "торгово-офисная недвижимость".

В рамках доходного подхода экспертом корректно подобраны аналоги по аренде офисно-торговых объектов, расположенных в городе Краснодаре; определены ценообразующие факторы, применены последовательные корректировки к каждому объекту с учетом ценообразующих факторов; определен потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. Итоговый расчет стоимости спорных объектов произведен за вычетом стоимости земельного участка.

В рамках доходного подхода необходимость применения корректировок и отказ от их применения по тем или иным факторам экспертом обоснована в заключении и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывает.

К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Департамент имущественных отношений выразил несогласие с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, сославшись на следующие нарушения при определении рыночной стоимости нежилого здания развлекательного салона с кадастровым номером N:321:

- эксперт необоснованно отказался от применения сравнительного и затратного подходов;

- при определении рыночной стоимости доходным подходом эксперт необоснованно исключил из арендопригодной площади 522, 6 кв.м;

- для определения потенциального валового дохода экспертом некорректно подобран объект-аналог N 1, предлагаемый к аренде в марте 2016 г, срок от даты предложения до даты оценки (01 января 2018 г.) составляет до 21 месяца;

- рыночная стоимость 1 кв.м определена экспертом ниже уровня средних цен предложений на объекты коммерческого назначения, представленных на рынке недвижимости г. Краснодара по состоянию на 01 января 2018 г.

Также департамент имущественных отношений указал на нарушения при определении рыночной стоимости нежилого здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88, выразившиеся в следующем:

- эксперт необоснованно отказался от применения сравнительного и затратного подходов;

- при определении рыночной стоимости доходным подходом эксперт необоснованно исключил из арендопригодной площади 4 552, 8 кв.м;

- для определения потенциального валового дохода экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги;

- рыночная стоимость 1 кв.м определена экспертом ниже уровня средних цен предложений на объекты торгового назначения, представленных на рынке недвижимости г. Краснодара по состоянию на 01 января 2018 г.

Судебная коллегия отклоняет доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, исходя из следующего.

Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Выше указано и следует из экспертного заключения, письменных пояснений эксперта Гуниной Е.Н, представленных в суд апелляционной инстанции, что отказ от применения затратного и сравнительного подходов экспертом обоснован.

Так, в заключении указано, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы затратным подходом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположение объектов и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества. Кроме того, в ходе исследования сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, было выявлено достаточное количество объектов, предложенных к аренде, что позволяет определить рыночную стоимость объектов экспертизы в рамках доходного подхода.

Рассматривая вопрос о возможности применения сравнительного подхода, эксперт исходил из того, что в ходе исследования сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, отсутствует достаточное количество аналогов, сопоставимых с объектами оценки по сегменту рынка и основным ценообразующим факторам, позволяющих использовать данный подход при определении рыночной стоимости.

В части ошибочного указания арендопригодной площади, используемой при расчете рыночной стоимости спорных объектов, в письменных пояснениях эксперт со ссылкой на источник "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2017, с. 29, указала, что арендопригодная площадь объекта недвижимости определяется как разница между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости. Арендопригодная площадь учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи, др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др).

Эксперт указала, что к дополнительным факторам, влияющим на выбор конкретного значения корректировки внутри расширенного интервала, являются: масштаб объекта; конфигурация помещений (размер входной группы, ширина лестниц, коридоров).

Коэффициент арендопригодной площади рассчитан экспертом на основании данных, представленных в источнике "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2017, с. 30" и по зданию с кадастровым номером N:321 составил 0, 72 (находится в пределах от 0, 68 до 0, 87).

В письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, эксперт Гунина Е.Н. указала, что арендопригодная площадь учтена экспертом на основании данных технического паспорта, то есть использована основанная площадь помещений, вспомогательные помещения, представляющие собой коридоры, туалеты. Лестничные клетки, щитовые, тамбуры и пр. не учитывались в арендопригодной площади, так как аналогичные помещения не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации обслуживании здания, из чего следует, что при сдаче основных помещений здания учитывается наличие коридоров, санузлов, подсобных и прочих помещений вспомогательного назначения, то есть условно при формировании величины арендной платы за основные площади учитывается наличие помещений вспомогательного (подсобного) характера, так как без вспомогательных помещений в аренду основные помещения не могут быть сданы, но так как этими помещениями пользуются различные арендаторы, то стоимость их аренды включена не напрямую, а косвенно в стоимость аренды 1 кв.м.

Аналогичный подход применен при определении арендопригодной площади нежилого здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88.

Доводы о некорректном подборе объектов-аналогов, а также об отличии стоимости 1 кв.м объектов оценки от средних цен предложений на объекты коммерческого (торгового) назначения не нашли своего подтверждения, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, письменными пояснениями эксперта Гуниной Е.Н, в связи с чем отклоняются как несостоятельные.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, исследование проведено экспертом объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания развлекательного салона с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г. составляет 85 603 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. - 335 317 000 рублей.

Имеющийся в материалах дела отчет об оценке, представленный административным истцом, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных объектов, поскольку опровергается названным выше заключением судебной оценочной экспертизы, оценка которому дана судом выше.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции следует изменить в части размера установленной судом кадастровой стоимости и принять в отмененной части по делу новое решение, которым установить по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N:321 в размере рыночной стоимости, составляющем 85 603 000 рублей; кадастровую стоимость нежилого здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88 по состоянию на 03 марта 2021 г. в размере рыночной стоимости, составляющем 335 317 000 рублей.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

С учетом приведенных разъяснений резолютивная часть решения подлежит дополнению указанием на период действия кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" заявило ходатайство о распределении судебных расходов на проведение повторной экспертизы в размере 280 000 рублей, представило счет на оплату, экономическое обоснование стоимости экспертного исследования.

Разрешая ходатайство экспертной организации о взыскании судебных расходов, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 КАС РФ, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указал, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N:321 по состоянию на 01 января 2018 г, установленная департаментом имущественных отношений Краснодарского края в размере 109 707 944, 88 рублей, превышает рыночную стоимость, установленную судом в размере 85 603 000 рублей, на 21, 98%; кадастровая стоимость нежилого здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88 на 03 марта 2021 г, установленная ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в размере 427 547 567, 51 рублей, превышает рыночную стоимость, установленную судом в размере 335 317 000 рублей, на 21, 58%, данное обстоятельство не может с достоверностью свидетельствовать о нарушении методики определения кадастровой стоимости и ее применения к объектам недвижимости административного истца.

Обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости, административные истцы реализовали свое право, предусмотренное статьей 248 КАС РФ, на приведение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик этих объектов.

Таким образом, разрешая вопрос о возмещении издержек связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возложении судебных расходов на проведение судебной экспертизы на административного истца. Судебная коллегия исходит из того, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, экспертное заключение положено в основу судебного акта, доказательств, подтверждающих освобождение административного истца от уплаты судебных расходов, не имеется.

Из материалов дела следует, что в депозит Третьего апелляционного суда общей юрисдикции во исполнение определения от 11 августа 2022 г. департаментом имущественных отношений Краснодарского края на основании распоряжения от 30 августа 2022 г. N 504295 внесены денежные средства на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 280 000 рублей, в связи с чем подлежат перечислению в указанном размере в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга"; с ООО "СБС Мегамолл" в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края подлежит взысканию 280 000 рублей расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2022 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N:321 в размере его рыночной стоимости, составляющем 85 603 000 рублей;

установить по состоянию на 03 марта 2021 г. кадастровую стоимость здания гипермаркета "АШАН" с кадастровым номером N:88 в размере его рыночной стоимости, составляющем 335 317 000 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2022 г. оставить без изменения.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на период применения определенной судом кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N:321 с 01 января 2019 г. по 23 декабря 2021 г.; нежилого здания с кадастровым номером N:88 - с 03 марта 2021 г. по 01 января 2022 г.

Перечислить с депозитного счета Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ОГРН 1146165001102, ИНН 6165187746) 280 000 рублей, внесенные департаментом имущественных отношений Краснодарского края на основании распоряжения от 30 августа 2022 г. N 504295.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СБС Мегамолл" в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края 280 000 рублей расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 23 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи