Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 ноября 2022 г. по делу N 66а-2104/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Печуриной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000297-15 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пакри" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации Кореновского городского поселения Кореновского района на решение Краснодарского краевого суда от 21 июля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Пакри" (далее также - ООО "Пакри", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года равной рыночной кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N1088, площадью 6 818, 8 кв. м, наименование "Торгово-развлекательный комплекс "Кореновский", расположенного по адресу: "адрес", в размере 129 837 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года в размере 205 421 445, 52 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе разбирательства административным истцом в лице представителя по доверенности Скляровым О.В. подан уточненный административный иск об установлении в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N1088 по состоянию на 1 января 2021 года в размере рыночной стоимости 148 874 000, 00 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 июля 2022 года заявленные требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2021 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N1088 в размере 148 874 000, 00 рублей, определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 2 марта 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки, в связи с чем нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости нежилого здания не доказано; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; суд первой инстанции безосновательно принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, при выполнении которого допущены существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый расчет рыночной стоимости, а именно: при расчетах величины арендной платы в рамках доходного похода эксперт использовал объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом исследования по типу здания (объект исследования - торгово-развлекательный комплекс, а объекты-аналоги - встроенные помещения торгового назначения) без применения поправочного коэффициента, по площади; ошибочно определилудельный показатель арендной платы без учета разницы площади сдаваемых помещений, расположения на этаже, сроков аренды помещений, степень заполняемости объекта; арендную ставку надлежало рассчитывать не на основании рыночных данных, а на основании конкретных договоров аренды, заключенных с собственником объекта исследования; эксперт не обосновал применение коэффициента на арендопригодную площадь объекта исследования, корректировки на долю стоимости земельного участка в ЕОН.

Администрация Кореновского городского поселения Кореновского района в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении административного иска отказать ввиду установления кадастровой стоимости спорного нежилого здания в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", уменьшение кадастровой стоимости приведет к снижению наполняемости доходов бюджета.

Административным истцом представлен письменный отзыв на апелляционные жалобы.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в заявлении от 12 октября 2022 года ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N1088, площадью 6 818, 8 кв. м, с наименованием "Торгово-развлекательный комплекс "Кореновский", расположенного по адресу: "адрес", право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 24 апреля 2018 года.

Государственная кадастровая оценка зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земель водного и лесного фонда на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2021 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1088 утверждена в размере 205 421 445, 52 рублей по состоянию на 1 января 2021 года, внесена в ЕГРН 8 ноября 2021 года, подлежит применению с 1 января 2022 года.

Как верно указал суд первой инстанции, принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, согласно которому по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N1088 составила 129 837 000, 00 рублей.

В силу положений статьи 77 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью проверки его достоверности и определения действительной рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО "Юг Эксперт Центр".

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО9 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, отчет об оценке ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а именно, в нарушение требований пунктов 11а, 11д, 22е Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в отчете отсутствует анализ и выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания экспертом не применен корректировочный коэффициент в отношении объекта-аналога N 3, расположенного в другом городе, чем объект оценки; не обосновано применение максимального значения корректирующего коэффициента на торг; вывод о нахождении объектов-аналогов N 1 и N 3 в хорошем состоянии не подтвержден содержанием объявлений. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к искажению результатов итоговой стоимости, что является нарушением пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, статьи 11 Закона N 135-ФЗ. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 23:12:0601029:1088 по состоянию на 1 января 2021 года составила 148 874 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета об оценке ООО " "данные изъяты"" от 21 февраля 2022 года N N требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины. В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО10 N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, при верном установлении фактических обстоятельств дела, надлежащей правовой оценке представленных в дело доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Соглашаясь с судом первой инстанции, оценивая данное заключение, суд апелляционной инстанции исходит из того, что оно соответствует приведенным положениям, а также требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик; содержится анализ рынка недвижимости коммерческого назначения Краснодарского края, а также рынка арендных ставок помещений торгового назначения в районе нахождения объекта оценки (г. Кореновск); приведено обоснование выбранного доходного подхода и метода прямой капитализации, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты проверяемы, не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В соответствии с пунктами 16, 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При осуществлении расчетов доходным подходом методом прямой капитализации экспертом осуществлен анализ предложений о продаже и об аренде объектов по основным характеристиками и конструктивным элементам с объектом экспертизы на дату определения стоимости в г. Кореновске, соблюдена последовательность действий - определен ожидаемый годовой доход в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании, рассчитана ставка капитализации, определена стоимость объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициента капитализации. Расчет потенциального валового дохода осуществлен по формуле, включающей площадь, сдаваемую в аренду, и рыночную величину годовой арендной платы за 1 кв.м, при расчете последней в качестве объектов сравнения были выбраны объекты в количестве 3-х, которые в наибольшей степени схожи с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика, подборка объектов-аналогов отвечает условиям однородности и сопоставимости, имеющиеся различия скорректированы с мотивированным введением поправок на торг, на площадь, на тип объекта с использованием "Справочника оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2020 год. Экспертом учтены особенности объекта исследования, а именно, его нестандартная площадь (6 818, 8 кв.м) и то, что предложения об аренде торговых центров с сопоставимой площадью в районе расположения объекта экспертизы на дату определения стоимости отсутствуют, в связи с чем подобрал аналоги меньшей площади с введением соответствующей корректировки. Экспертом аналогичным образом обосновано использование в качестве аналогов N1-N3 встроенных помещений, у которых отсутствуют вспомогательные помещения, в связи с чем арендопригодная площадь объекта определена как разница между общей и вспомогательной площадями доходной недвижимости.

Для корректного определения стоимости нежилого здания эксперт применил корректировку на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), так как независимо от того, является объект отдельным зданием или встроенным помещением при сдаче в аренду он представляет собой ЕОН.

Подателем апелляционной жалобы не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что арендная ставка, рассчитанная в рамках доходного подхода, значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости; ее размер соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании, при том, что определенное экспертом при анализе рынка среднее значение стоимости арендной ставки за 1 кв.м. помещений коммерческого назначения рассчитано без учета корректировок. Использованная экспертом информация соответствует дате оценки и подтверждена приложенными к заключению материалами.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Иное мнение заявителя апелляционной жалобы относительно необходимости применения доходного подхода к оценке нежилого здания на основании контрактной арендной ставки не свидетельствует об ошибках при проведении судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Эксперт обосновал отказ от использования иных подходов, что не противоречит пункту 11 ФСО N 1.

Вопреки доводам апелляционных жалоб определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной, при определении итоговой величины стоимости нежилого здания использовался надлежащие метод и подходы, обоснование их применения приведено.

При подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости нежилого здания, кроме заключения эксперта ФИО11 не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость нежилого здания должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь апеллянтами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Доводы апелляционных жалоб о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, исходя из установленных по делу обстоятельств, совокупности доказательств, с учетом дополнительно представленных экспертом письменных пояснений на замечания представителя административного ответчика, подлежат отклонению как несостоятельные по приведенным выше основаниям.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований к назначению по делу повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия также не усматривает, поскольку противоречий в выводах эксперта и их необоснованности в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по настоящему делу не установлены, а лицами, подавшими апелляционные жалобы, вопреки положениям статьи 62 КАС РФ, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для отклонения данного заключения и назначения судом апелляционной инстанции повторной либо дополнительной судебной экспертизы.

Указания в апелляционных жалобах на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянтов о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации Кореновского городского поселения Кореновского района - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи