Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 ноября 2022 г. по делу N 66а-2136/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Гылкэ Д.И., судей Колпаковой А.В., Катанаевой А.С., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела административное дело N 3а-390/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-001624-92) по административному исковому заявлению Гришко Александра Михайловича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Гришко А.М, являясь собственником объектов недвижимого имущества, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 г.:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 101, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 2 180 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 100, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 2 046 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 101, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 1 954 000 руб.;

-нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 86, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 2 074 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 84, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 2 044 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 86, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 1 688 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 86, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 1 688 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 99, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" - в размере 2 148 000 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г. административные исковые требования Гришко А.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной удовлетворены частично.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 101, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 750 565 рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г..

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 100, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 727 417 рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 101, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 749 019 рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 86, 1 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 503 002 рубля, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 84, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 485 843 рубля, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г..

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 86, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 509 309 рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 86, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 509 440 рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, площадью 99, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 1 724 626 рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N постановлено считать 24 декабря 2021 г.

Взыскана с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО "Сервис-Юг" оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90000 рублей.

Иные судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить и в удовлетворении требований отказать.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости составляет более 50%. Ссылается на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Нарушение прав Гришко А.М. установлением и размером кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества не доказано.

Также автор жалобы указывает на неправомерность возложения на него судебных расходов в пользу экспертного учреждения (общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Юг") в размере 90000 рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Гришко А.М. - Шлык А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" - Мордовин Р.В. доводы, изложенные в жалобе, поддерживает и просит апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - удовлетворить, решение Краснодарского краевого суда от 3.08.2022 г. -отменить, в удовлетворении требований Гришко А.М. отказать

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является установление кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N по состоянию на 1 января 2018 г.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровым номером N, N, N, N, N, N, N, N, расположенные по адресу: "адрес", следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость.

Согласно данным Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г. составляет:

- помещения с кадастровым номером N - 3 666 286, 8 рублей;

- помещения с кадастровым номером N -3 626 592, 75 рублей;

- помещения с кадастровым номером N -3 677 112, 45 рублей;

- помещения с кадастровым номером N -3 106 961, 55 рублей;

- помещения с кадастровым номером N- 3 056 441, 85 рублей;

- помещения с кадастровым номером N- 3 110 570, 1 рублей;

- помещения с кадастровым номером N- 3 110 570, 1 рублей;

- помещения с кадастровым номером N -3 604 941, 45 рублей.

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2368 от 9 ноября 2018 г.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 Постановления Пленума N 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N N от 9 декабря 2021 г, подготовленный ИП Ю. согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.: - помещения с кадастровым номером N составляет 2 180 000, 00 руб.;- помещения с кадастровым номером N составляет 2 046 000, 00 руб.;- помещения с кадастровым номером N составляет 1 954 000, 00 руб.;- помещения с кадастровым номером N составляет 2 074 000, 00 руб.;- помещения с кадастровым номером N составляет 2 044 000, 00 руб.;- помещения с кадастровым номером N составляет 1 688 000, 00 руб.; - помещения с кадастровым номером N составляет 1 688 000, 00 руб.;- помещения с кадастровым номером N составляет 2 148 000, 00 руб.

Судом правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 09 декабря 2021 г, выполненного экспертом ООО "Сервис Юг" М, отчет об оценке N N от 9 декабря 2021 г, подготовленный ИП Ю. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: при анализе максимальной эффективности оценщик использует таблицу 17, где безосновательно выставляет баллы по основным параметрам объектов сравнения; при использовании объекта- аналога N 5, у которого имеется служебная стоянка, оценщик не делает корректировку на наличие парковки, что приводит к искажению рыночной стоимости объектов оценки. Также оценщиком использована корректировка на долевую собственность объекта коммерческой недвижимости, при этом не представлен источник информации о доле собственности объекта оценки, таким образом, нарушены требования пункта 22 ФСО N 7.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018г.:

- нежилого помещения с кадастровым номером N

составляет 1 750 565 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N

составляет 1 727 417 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N

составляет 1 749 019 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N

составляет 1 503 002 руб.;

-нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 1 485 843 руб.;

-нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 1 509 309 руб.;

-нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 1 509 440 руб.;

-нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 1 724 626 руб.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение, судебная коллегия соглашается с тем, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из экспертного исследования, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием доходного подхода.

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы, выбор подходов и методов оценки произведен оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности, с учетом того, что пункт 20 ФСО N 1 допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов.

Отказ эксперта от применения сравнительного и затратного подходов был подробно обоснован экспертом как в ходе допроса в суде первой инстанции, так и в письменных пояснениях, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Рассчитывая стоимость доходным подходом, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию, выявив невозможность применения сравнительного подхода ввиду отсутствия сопоставимых объектов (встроенных помещений) по основным характеристикам и параметрам с объектами оценки на дату оценки.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, при расчете рыночной стоимости экспертом подробно описана методика оценки, анализ рынка и примененные корректировки, которые соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7, в силу которого "при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога ичи ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта".

Эксперт, проанализировав уровень торговой активности торгово-офисных помещений, верно пришел к выводу о расчёте величины ежемесячной величины арендной ставки, путем применения сравнительного анализа цен на аренду объектов- аналогов с установлением к ним корректировок на торг, наличие отдельного входа, внутреннюю отделку, этаж расположения. Правильно и с указанием соответствующего обоснования применены экспертом и коэффициенты загрузки 21%, операционных расходов 25%, коэффициент капитализации 12, 7%.

Доводы апеллятора о несопоставимости объектов-аналогов N 1 и N 2 судебная коллегия отклоняет, так как, проведя анализ рынка, эксперт выявил схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. На различия в части площади использовалась корректировка по данным издания "Справочник Оценщика недвижимости - 2016" "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016 год, под редакцией Лейфера Л.А.). Также экспертом учтено, что в законодательстве об оценочной деятельности отсутствует требования к значению корректировок по модулю.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении эксперта приведены фотографии, составлены схемы и чертежи; подробно описаны объекты исследования, приведены их характеристики, анализ местоположения.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При анализе итогов проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не соглашается с позицией апеллятора о процессуальных нарушениях при назначении экспертизы, поскольку приходит к выводу, что в данном случае, неприменимы положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которыми судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях, поскольку данным постановлением не исключается право не государственных экспертов на проведение оценочных экспертиз. Проведение судебной экспертизы судом поручено конкретному эксперту, что полностью соответствует требованиям части 1 статьи 79 КАС РФ.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате назначенной судом судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертом работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу что судом первой инстанции правильно были возложены судебные расходы на административного ответчика, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости расхождение с рыночной стоимостью является существенным и не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Ссылка автора апелляционной жалобы на несоблюдение пункта 22 Положения о возмещении процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 декабря 2012 г. N 1240 "О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации", не обоснована ввиду того, что указанный пункт регулирует порядок определения размера вознаграждения экспертам (экспертным учреждениям), специалистам за исполнение своих обязанностей по уголовным делам.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда 3 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи