Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 апреля 2004 г. N А56-28589/03 Иск ЗАО об обязании Фонда имущества заключить договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка в редакции и на условиях представленного проекта договора не удовлетворен, так как в данном случае в аренду было сдано имущество стоимостью более 1 млн. руб., исключает возможность выкупа имущества на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного до вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ", в которых не определены или сроки, или величина, или порядок, или условия внесения выкупа

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 апреля 2004 г. N А56-28589/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" Левнева Л.В. (доверенность от 22.01.2004), от ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Яковлевой М.Ш. (доверенность от 05.01.2004), от КУГИ Золотаревой Я.В. (доверенность от 05.01.2004),

рассмотрев 08.04.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2003 по делу N А56-28589/03 (судья Виноградова Л.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Производственное ремонтно-эксплуатационное объединение "Нежилой фонд" (далее - ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга") и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) об обязании ответчиков заключить с истцом договор выкупа нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 28-30 (Апраксин двор), корпус 6, на условиях проекта договора, представленного истцом.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" уточнило исковые требования и просило обязать ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с ним договор купли-продажи нежилого здания с мансардой общей площадью 1058,5 кв.м, кадастровый номер 78:1056Р:0:5, и земельного участка общей площадью 753 кв.м, кадастровый номер 78:1056Р:3, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 28-30, корпус 6, в редакции и на условиях представленного проекта договора.

Решением от 17.12.2003 (с учетом определения об исправлении опечатки от 27.01.2004) суд обязал ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в срок до 11.01.2004 заключить с ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" договор купли-продажи нежилого двухэтажного здания с мансардой общей площадью 1058,5 кв.м, кадастровый номер 78:1056Р:0:5, и земельного участка площадью 753 кв.м. кадастровый номер 78:1056Р:3, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 28-30 (Апраксин двор), корпус 6, на условиях согласованного сторонами проекта договора. Кроме того, суд указал, что в случае невыполнения ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" обязанности по заключению договора купли-продажи в установленный арбитражным судом срок считать договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений заключенным в редакции ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" с момента вступления решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-28589/03 в законную силу.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" заявлено ходатайство об отложении рассмотрения жалобы на месяц в связи с возможностью заключения мирового соглашения.

Учитывая требования статьи 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция лишена возможности удовлетворить заявленное ходатайство.

В судебном заседании представители КУГИ и ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" поддержали кассационную жалобу и просили ее удовлетворить, а представитель ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" против удовлетворения жалобы возражал.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, 10.01.90 между территориально-производственным объединением жилищного хозяйства Исполкома Ленсовета (Арендодатель) и трудовым коллективом производственного ремонтно-эксплуатационного объединения "Нежилой фонд" (Арендатор) заключен договор аренды государственного предприятия - производственного ремонтно-эксплуатационного объединения "Нежилой фонд" сроком до 01.04.2004.

Пунктом 4.4 договора аренды от 10.01.90 предусмотрено, что Арендатор вправе выкупить арендованное имущество по остаточной стоимости в сроки, согласованные с Арендодателем. Другие пункты, касающиеся выкупа арендованного имущества, в договоре отсутствовали.

Решением Исполкома Куйбышевского районного Совета народных депутатов Ленинграда от 22.02.90 N 134 зарегистрирован устав арендного производственного ремонтно-эксплуатационного объединения "Нежилой фонд".

В соответствии с Законом РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (1991 г.) приватизация имущества государственного предприятия, сданного в аренду по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу данного Закона (19.07.91), осуществляется в соответствии с договором аренды, если размеры, сроки, порядок и иные условия выкупа установлены договором аренды.

Поскольку в данном случае размеры, срок, порядок и иные условия выкупа не были предусмотрены договором, то приватизация арендованного имущества могла быть осуществлена только путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа.

Все внесенные в последующем изменения в договор аренды от 10.01.90 не имели правового значения для определения способа приватизации.

В силу пункта 2 статьи 15 Закона РСФСР от 03.07.91 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" при определении наличия права на выкуп арендованного имущества необходимо исходить из положений договора, заключенного до вступления в силу настоящего Закона.

Данное положение закреплено и в Указе Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду".

Согласно пункту 7 названного Указа выкуп имущества по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (1991 г.), в которых не определены или сроки, или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, осуществляется:

- в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла не более 1 млн руб., - на основании дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества и определении величины выкупа по заявлению арендодателя;

- в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла более 1 млн. руб., - путем преобразования предприятия-арендатора в акционерное общество открытого типа.

В данном случае в аренду было сдано имущество стоимостью более 1 млн руб., что также исключает возможность выкупа имущества на основании договора аренды.

Статья 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (1997 г.) предусматривала возможность выкупа государственного имущества, сданного в аренду в соответствии с договором, при условии, что договор аренды с правом выкупа заключен до вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и в нем определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия.

Пунктом 12 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом и соответствующим комитетам по управлению имуществом предписывалось до 1 января 1993 г. переоформить договоры аренды в соответствии с настоящим Указом. Причем при переоформлении договоров аренды не допускался пересмотр условий этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Указом.

КУГИ и истец 13.10.95 переоформили договор аренды от 10.01.90 путем заключения соглашения, заменив арендодателя - территориально-производственное объединение жилищного хозяйства Исполкома Ленсовета на КУГИ.

В дальнейшем между КУГИ и истцом 16.10.95 заключен договор N 00-002738(10) аренды спорных помещений.

В преамбуле данного договора указано, что КУГИ с арендным производственным ремонтно-эксплуатационным объединением "Нежилой фонд" договорились, руководствуясь существенными изменениями обстоятельств (наличие в Приложении N 1 запрещенных к приватизации зданий-памятников, обнаружившиеся права третьих лиц на некоторые объекты, отсутствие достаточных финансовых ресурсов у арендатора и т.п.) о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 10.01.90, переоформленный 13.10.95.

Арендное производственное ремонтно-эксплуатационное объединение "Нежилой фонд" решением регистрационной палаты Санкт-Петербурга от 15.11.95 N 28434 реорганизовано в ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд".

Вывод суда о том, что договор аренды от 16.10.95 N 00-002738(10) является не новым договором, а новой измененной редакцией договора аренды с правом выкупа от 10.01.90, следует признать ошибочным. При переоформлении договоров аренды в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 не допускался пересмотр условий этих договоров. Договор аренды от 16.10.95 содержал условия аренды, отличные от условий договора от 10.01.90, и являлся новым договором, заключенным по соглашению сторон.

Договор аренды от 16.10.95 N 00-002738(10), несмотря на то, что в нем были определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия, в соответствии с законодательством о приватизации не предоставлял истцу права на выкуп арендованного имущества.

Действующий в настоящее время Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусматривает такого способа приватизации, как выкуп арендованного имущества.

При таких обстоятельствах следует признать, что у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в иске ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд" следует отказать.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2003 по делу N А56-28589/03 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Производственное ремонтно-эксплуатационное объединение "Нежилой фонд" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий