Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июня 2004 г. N А56-18079/03 Иск Комитета к Тресту, Учреждению юстиции, Фонду имущества и Комитету по культуре о признании недействительной государственной регистрации права собственности Треста на объект недвижимости, являющийся памятником архитектуры, удовлетворен, поскольку суд на основании анализа документов, на основании которых у Треста возникло право собственности на спорный объект недвижимости, пришел к выводу, что надлежащими основаниями возникновения права они служить не могут

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 18 июня 2004 г. N А56-18079/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Тарасюка И.М.,

при участии от Теруправления Петрова Р.В. (доверенность от 04.02.2004 N 3), от Леноблкомимущества Шишокиной С.А. (доверенность от 28.11.2003 N 309), от Строительного треста Сергеева О.А. (доверенность от 20.04.2004), от Фонда имущества Скурихина В.А. (доверенность от 12.01.2004 N 1), от Комитета по культуре Ивановой А.А. (доверенность от 13.01.2004), Максимовой С.М. (доверенность от 13.01.2004),

рассмотрев 15 июня 2004 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2004 по делу N А56-18079/03 (судьи Мельникова Н.А., Копылова Л.С., Горшелев В.В.),

установил:

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее - Леноблкомимущество) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к акционерному обществу закрытого типа "Строительный трест N 31" (далее - Строительный трест), учреждению юстиции - Ленинградской областной регистрационной палате (далее - ЛОРП), Фонду имущества Ленинградской области (далее - Фонд имущества), Комитету по культуре Правительства Ленинградской области (далее - Комитет по культуре) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Строительного треста на объект недвижимости, являющийся памятником архитектуры.

Решением от 19.11.2003 (судья Ятманов А.В.) заявленное требование удовлетворено по следующим мотивам. Суд исходил из того, что договор от 23.04.92 выкупа арендованного имущества, заключенный с Фондом имущества, который фактически и исполнялся сторонами, не подтверждает передачу спорного объекта в собственность Строительному тресту, а договор от той же даты, где продавцом имущества выступал Леноблкомимущество, в части приватизации спорного объекта, относящегося к памятникам истории и архитектуры, противоречит законодательству о приватизации и является ничтожным.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.03.2004 решение от 19.11.2003 отменено, в удовлетворении заявленного требования отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что в силу статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право собственности Строительного треста на спорный объект являлось действительным и без государственной регистрации, проведенной в порядке, установленном названным Законом. В связи с этим ЛОРП была не вправе отказать Строительному тресту в регистрации ранее возникшего права; считать документы, представленные на регистрацию, в том числе и договор выкупа с Леноблкомимуществом, не соответствующими действовавшему законодательству оснований не имелось. По мнению апелляционной инстанции, вопрос о действительности договора, заключенного с Леноблкомимуществом, не входил в предмет исследования по заявленному требованию.

В связи с образованием Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (далее - Теруправление) и признанием приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 29.12.2003 N 618 утратившим силу приказа Министерства государственного имущества Российской Федерации (далее - Мингосимущество России) от 07.09.98 N 213 о наделении Леноблкомимущества полномочиями территориального органа Мингосимущества России кассационная инстанция в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит замену Леноблкомимущества на Теруправление.

Теруправление в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, на основании выданного Фондом имущества 23.04.92 свидетельства о собственности невозможно установить наличие у Строительного треста права собственности на спорный объект, а договор выкупа, заключенный с Леноблкомимуществом и представленный на регистрацию, в части приватизации здания-памятника является ничтожным, заключен без предварительного уведомления государственного органа охраны памятников, со стороны продавца - ненадлежащим лицом. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в дополнение к договору аренды имущества не требовалось заключения договора купли-продажи, а также с применением судом исковой давности по требованию о недействительности договора, о чем Строительный трест до вынесения решения по делу не заявлял. Как указывает Теруправление, регистрация права собственности Строительного треста на спорное здание произведена на основании противоречащих друг другу документов, не подтверждающих в совокупности передачу объекта в собственность Строительному тресту.

ЛОРП в отзыве на жалобу поясняет, что на основании представленных на регистрацию документов причин для отказа в регистрации не имелось. Однако в связи с обнаружением договора выкупа, заключенного с Фондом имущества, из которого усматривается воля собственника на передачу здания в безвозмездное бессрочное пользование, а не на его отчуждение, государственная регистрация права собственности Строительного треста может быть признана недействительной. ЛОРП просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании представитель Теруправления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Леноблкомимущества, Комитета по культуре, Фонда имущества поддержали позицию Теруправления. Представитель Строительного треста против удовлетворения жалобы возражал, считая правильными выводы суда апелляционной инстанции.

ЛОРП о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, своего представителя в заседание суда не направила и просила рассмотреть жалобу без его участия.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Согласно статье 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. По смыслу названной статьи оспариванию подлежит зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Таким образом, в рамках рассмотрения требования о признании недействительной государственной регистрации подлежат исследованию основания возникновения права, регистрация которого оспаривается.

С учетом указанных положений Закона суд апелляционной инстанции неправильно оценил государственную регистрацию права собственности Строительного треста на здание казармы как формальное внесение ЛОРП соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, не требующее представления правоустанавливающих документов и их проверки.

Напротив, суд первой инстанции проанализировал документы, на основании которых, по мнению Строительного треста, у него возникло право собственности на спорный объект недвижимости, и пришел к правомерному выводу, что надлежащими основаниями возникновения права они служить не могут.

Как следует из материалов дела, Строительный трест создан решением членов трудового коллектива в результате реорганизации организации арендаторов "Трест N 31". Строительный трест осуществил выкуп арендованного имущества государственного предприятия по договору от 13.04.92 N 011, причем суд установил наличие двух вариантов договора купли-продажи арендованного государственного имущества от одной даты и под одним номером, отличающихся по содержанию.

Один вариант договора от 13.04.92 был подписан со стороны продавца государственного имущества Фондом имущества. В соответствии с данной редакцией договора основные фонды производственного назначения на сумму 2537 тыс. руб. в результате их выкупа переходят в коллективную собственность покупателя, а основные фонды социально-бытового и жилищно-коммунального назначения на сумму 3519,9 тыс. руб. передаются покупателю в безвозмездное бессрочное пользование.

Согласно другому варианту договора от 13.04.92 продавцом государственного имущества выступает Леноблкомимущество. Указанной редакцией договора предусмотрен переход в коллективную собственность покупателя основных фондов производственного и непроизводственного назначения на сумму 6093,6 тыс. руб.

На момент заключения договора выкупа спорный объект - здание бывшей казармы 146-го пехотного Царицынского полка постройки 1872 года - было включено в список памятников архитектуры местного значения.

Строительному тресту, выкупившему государственное имущество на сумму 2537 тыс. руб. в соответствии с требованиями договора от 13.04.92, Фонд имущества выдал свидетельство от 23.04.92 N 011 АРсВ о праве собственности на выкупленное имущество.

Указом Президента Российской Федерации от 20.02.95 N 176 утвержден перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, в который включен комплекс казарм по пр. Карла Маркса, д. 3 в г. Кингисеппе.

Обращаясь в ЛОРП с заявлением о регистрации права собственности на административное здание площадью 1744,1 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, г. Кингисепп, пр. Карла Маркса, д. 3, Строительный трест представил договор выкупа от 13.04.92 N 011, подписанный с Леноблкомимуществом, выданное Фондом имущества свидетельство о собственности от 23.04.92, ведомость оценки стоимости основных средств. На основании перечисленных документов ЛОРП зарегистрировала 04.04.2003 за Строительным трестом право собственности.

Согласно статье 15 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 13.04.92, выкуп имущества государственного предприятия, сданного в аренду, является одним из способов приватизации. Как установлено статьей 27 названного Закона, независимо от способа приватизации между продавцом и покупателем государственного предприятия заключается договор в соответствии с законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса РСФСР (1964 года) договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам.

Варианты договоров, подписанные с Фондом имущества и Леноблкомимуществом, отличаются содержанием пунктов 1.1 и 1.2, кроме того, в договоре с Фондом имущества имеется пункт 1.3, отсутствующий в договоре в Леноблкомимуществом. Отличия касаются общей суммы выкупаемого имущества, а также последствий выкупа: по договору с Фондом имущества основные фонды производственного назначения на сумму 2537,0 тыс. руб. переходят в коллективную собственность покупателя (пункт 1.2), основные фонды непроизводственного назначения на сумму 3519,9 тыс. руб. - в безвозмездное бессрочное пользование (пункт 1.3); по договору с Леноблкомимуществом основные фонды и производственного и непроизводственного назначения на сумму 6093,6 тыс. руб. переходят в коллективную собственность покупателя.

Договор выкупа заключался на основании плана приватизации государственного имущества Треста N 31, утвержденного Леноблкомимуществом 25.03.92. Планом приватизации стоимость выкупаемого имущества определена в размере 2537,0 тыс. руб. В пункте 5 плана приватизации содержится указание на передачу необходимых документов в Фонд имущества для заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал, что фактически выкуп имущества производился на условиях договора, заключенного с Фондом имущества, а наличие у собственника воли на передачу Строительному тресту в собственность имущества помимо основных фондов на сумму 2537,0 тыс. руб. не установлено. О том, что стороны и в дальнейшем руководствовались условиями договора в данной редакции, свидетельствуют и имеющиеся в материалах дела письма Строительного треста от 05.09.2001, от 11.09.2002 (том 1, листы дела 93, 94, 95), адресованные Леноблкомимуществу, в которых речь идет об аренде спорного здания.

Что же касается варианта договора, подписанного с Леноблкомимуществом и представленного Строительным трестом на государственную регистрацию права собственности, то его условия суд первой инстанции правомерно оценил как противоречащие законодательству. Так, согласно пункту 6 статьи 2 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" приватизация объектов культурного наследия регулируется иными законодательными актами РСФСР и союзных республик в составе РСФСР. Статьей 5 Закона РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" продажа, дарение или иное отчуждение памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. Доказательства такого уведомления не представлены.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "пункту 6 статьи 2" следует читать "пункту 5 статьи 2"

Правомерным является и довод подателя жалобы о том, что Леноблкомимущество не может считаться надлежащим продавцом государственного имущества, так как согласно статье 7 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" в таком качестве выступают фонды имущества. Временным положением о Леноблкомимуществе, утвержденным постановлением главы администрации Ленинградской области от 06.03.92 N 34, на которое имеется ссылка в постановлении апелляционной инстанции (с ошибочным указанием реквизитов документа), данный довод не опровергается. В то же время согласно Положению о Фонде имущества, утвержденному решением 6 сессии Леноблсовета 21 созыва от 17.01.92 N 4, продажа государственного имущества в порядке приватизации относится к функциям Фонда.

Суд апелляционной инстанции ошибочно исходил из того, что выкуп арендованного государственного имущества осуществлялся Строительным трестом в соответствии с Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, а заключения договора купли-продажи в данном случае не требовалось и законодательство о приватизации к отношениям сторон не применимо.

Согласно статье 10 названных Основ условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды. Однако в договоре от 20.03.91 N 19 УС аренды государственной собственности, заключенном между Управлением собственностью в строительстве Леноблисполкома и правопредшественником Строительного треста, конкретные условия выкупа не содержались, а предусмотрено было лишь право арендатора на выкуп арендованного имущества в соответствии с действующим законодательством. В таком случае выкуп арендованного имущества мог быть осуществлен только на основании отдельно заключенного договора, который должен соответствовать всем требованиям действовавшего на момент его заключения законодательства.

Ссылка суда апелляционной инстанции на преюдициальное значение фактов, установленных решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2003 по делу N А56-1413/03, а именно факта возникновения у Строительного треста в результате приватизации государственного имущества права собственности на здание казармы, несостоятельна, поскольку предметом судебного разбирательства по названному делу был спор о взимании арендной платы по договору аренды, а спор о праве подлежит разрешению в рамках настоящего дела.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что представленные на регистрацию документы не подтверждали переход к Строительному тресту права собственности на здание казармы и не могли служить надлежащими основаниями возникновения такого права, в связи с чем регистрация права является недействительной.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, неправильно применил нормы материального права и сделал выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, поэтому его постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В связи с отменой обжалуемого судебного акта и удовлетворением кассационной жалобы Теруправления, освобожденного от уплаты государственной пошлины, со Строительного треста надлежит взыскать в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Принятые определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2004 обеспечительные меры в виде ареста нежилого здания казармы в соответствии со статьей 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2004 по делу N А56-18079/03 отменить.

Решение того же суда от 19.11.2003 оставить в силе.

Взыскать с акционерного общества закрытого типа "Строительный трест N 31" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 500 руб.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2004 по делу N А56-18079/03.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

И.М. Тарасюк