Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2004 г. N А21-336/04-С2 Дело по иску ООО к Обществу о расторжении заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилого комплекса и о признании права собственности истца на объекты незавершенного строительства направлено на новое рассмотрение, так как суду надлежит разрешить вопрос о привлечении к участию в деле Мэрии как собственника земельного участка, на котором произведено строительство, проверить соблюдение сторонами порядка возведения спорных объектов, установить, имеются ли предусмотренные законом основания для возникновения у истца права собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 августа 2004 г. N А21-336/04-С2

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 24 августа 2004 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Калининграда на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.01.2004 по делу N А21-336/04-С2 (судья Мельник И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Комплектжильесервис" (далее - ООО "Комплектжильесервис") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТВЦ" (далее - ООО "ТВЦ") о расторжении заключенного между сторонами договора от 12.08.2002 долевого участия в строительстве жилого комплекса по ул. Гагарина в Калининграде и о признании права собственности истца на объекты незавершенного строительства - фундаменты двух жилых домов.

Решением от 29.01.2004 иск удовлетворен.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

С кассационной жалобой на решение от 29.01.2004 обратилась мэрия города Калининграда (далее - мэрия), которая к участию в деле не привлекалась. В жалобе мэрия просит отменить данный судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, принятое решение нарушает права муниципального образования как собственника земельных участков, от имени которого мэрия осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками: строительство спорных объектов осуществлялось незаконно - без получения необходимых разрешительных документов, без разработки и согласования проектной документации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Комплектжильесервис" указывает на несостоятельность доводов мэрии, считая, что обжалуемое решение ее прав и обязанностей не затрагивает; согласовав место размещения объектов и заключив договор аренды земельного участка, мэрия распорядилась землей, занятой спорным имуществом.

Стороны и податель жалобы о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Калининграда от 11.09.2001 N 2784 ООО "ТВЦ" предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома с оздоровительным центром на земельном участке по ул. Ю. Гагарина в Ленинградском районе сроком на 6 месяцев; ООО "ТВЦ" предписано оформить договор на предварительное согласование земельного участка и другую необходимую документацию, перечислять арендную плату за предварительное согласование в соответствии с договором на передачу в аренду городских земель.

Постановлением мэра города Калининграда от 01.04.2002 N 930 срок действия постановления от 11.09.2001 продлен до 11.02.2003, частично изменено наименование объекта строительства - квартал жилых домов с культурно-оздоровительным комплексом. Постановлением мэра города Калининграда от 18.03.2003 N 574 срок действия постановления от 11.09.2001 продлен до 11.09.2003.

В соответствии с постановлениями мэра города Калининграда между мэрией (арендодатель) и ООО "ТВЦ" (арендатор) заключен договор от 06.02.2003 N 005095-в на временную передачу в аренду земельного участка площадью 1,3833 га сроком до 11.02.2003. Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляемся для предварительного согласования места размещения квартала жилых домов с культурно-оздоровительным комплексом.

ООО "ТВЦ" и ООО "Комплектжильесервис" заключили договор от 12.08.2002 долевого участия в строительстве блокированного жилого дома общей площадью 1235 кв. м и четырехэтажного с мансардой жилого дома общей площадью 883,28 кв. м в квартале жилых домов с культурно-оздоровительным комплексом, расположенных по указанному выше адресу.

В соответствии с разделом 2 договора ООО "ТВЦ" приняло на себя обязательства по получению необходимых документов, разрешений и согласований на строительство, разработке проектной документации, заключению договоров подряда и поставки, а ООО "Комплектжильесервис" - по финансированию строительно-монтажных работ.

Согласно справкам государственного унитарного предприятия "Калининградтехинвентаризация" от 16.01.2004 готовность неоконченных строительством двухэтажного блокированного дома N 7-7а-7б-7в-7г по ул. Ю. Гагарина составляет 2,4%, четырехэтажного дома N 9 - 4,8% (возведен свайный фундамент).

ООО "Комплектжильесервис", ссылаясь на то, что строительные работы выполнены за его счет, а ООО "ТВЦ" не выполняет принятых по договору от 12.08.2002 обязательств, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Наличие у лица в собственности объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, влечет в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации возникновение у него исключительного права на приватизацию соответствующего земельного участка или приобретение права аренды данного участка и корреспондирующую этому праву обязанность полномочного органа предоставить земельный участок в собственность или пользование.

Кроме того, принятие решения о предоставлении земельного участка под строительство в границах соответствующего населенного пункта согласно статьям 29, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также выдача разрешения на строительство, являющегося основанием для осуществления застройки земельного участка, строительства здания, в силу статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации входят в компетенцию органов местного самоуправления.

Таким образом, решение о признании за истцом права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на землях в границах муниципального образования, непосредственно касается прав и обязанностей органа местного самоуправления, в связи с чем кассационная жалоба мэрии в силу статьей 42, 273 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для проверки вынесенного судом решения в кассационном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что ответчик иск признал, работы выполнены за счет истца, договор подлежит расторжению в связи с существенным его нарушением ООО "ТВЦ", и признал право собственности ООО "Комплектжильесервис" на объекты незавершенного строительства со ссылкой на статью 237 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем данные выводы суда не соответствуют нормам права и имеющимся в деле материалам.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пунктам 1, 2 указанной статьи право собственности на новую вещь приобретается лицом, изготовившим или создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из обстоятельств, на которые ссылалось ООО "Комплектжильесервис" в исковом заявлении, применительно к объекту незавершенного строительства основанием приобретения права собственности на него в данном случае может служить либо факт правомерного создания его за счет собственных средств, либо совершение сделки по отчуждению объекта. Однако ни то, ни другое материалами дела не подтверждается.

Так, в обоснование правомерности строительства истец представил постановление мэра о предварительном согласовании места размещения объекта и договор аренды от 06.02.2003. Между тем земельный участок по указанному договору предоставляется для предварительного согласования места размещения квартала жилых домов. Решение о предоставлении земельного участка под строительство, заключенный на основании его договор аренды земли под строительство, разрешение на строительство в материалах дела отсутствуют. Не имеется также и согласованной проектной документации на возведение спорных объектов.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Право собственности на такое имущество может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Признание за ООО "Комплектжильесервис" права собственности на фундаменты жилых домов при отсутствии в деле перечисленных выше документов противоречит названной правовой норме.

В деле также отсутствуют доказательства, подтверждающие факт выполнения работ по возведению фундаментов жилых домов за счет истца. Одних только объяснений сторон, на которые имеется ссылка в решении суда, для установления данного обстоятельства недостаточно.

Кроме того, удовлетворяя иск о признании права собственности на основании статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд применил закон, не подлежащий применению. Данная статья регулирует порядок принудительного изъятия у собственника имущества путем обращения на него взыскания по обязательствам названного лица. Спорные отношения упомянутая статья не регулирует.

Право собственности на незавершенный строительством объект в силу статей 218, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не может возникнуть и вследствие расторжения договора долевого участия в строительстве.

Таким образом, обжалуемый судебный акт как принятый о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и содержащий выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также нормам материального и процессуального права, на основании части первой и пункта 4 части четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит разрешить вопрос о привлечении к участию в деле мэрии; проверить соблюдение сторонами порядка возведения спорных объектов; установить, имеются ли предусмотренные законом основания для возникновения у истца права собственности, и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.01.2004 по делу N А21-336/04-С2 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина