Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2004 г. N А56-23236/04 Иск ООО о признании недействительным решения Комитета об учете в качестве объекта недвижимости строения и об обязании исключить из кадастра недвижимости сведений об указанном объекте не удовлетворен, так как материалами дела подтверждается, что спорный объект является недвижимым имуществом, и следовательно, подлежит государственной регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 ноября 2004 г. N А56-23236/04

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от Управляющей компании Евдокимова А.А. (доверенность от 01.03.2004), от КЗРиЗ Семеновой Ю.И. (доверенность от 24.05.2004 N 3762), от ГУИОН Чичкановой М.Б. (доверенность от 27.10.2004 N 72), от КУГИ Гусаковой О.А. (доверенность от 13.01.2004 N 150-42), от ГУП "Горэлектротранс" Слепченка К.В. (доверенность от 06.08.2004 N 190),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северная Венеция" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2004 по делу N А56-23236/04 (судья Попова Н.М.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северная Венеция" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ) и государственному учреждению "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) с заявлением о признании недействительным решения ГУИОН от 19.03.2004 и КЗРиЗ от 25.03.2004 об учете в качестве объекта недвижимости строения площадью 245,0 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Комарово, ул. Пионерская, д. 1, лит. А, и о присвоении ему кадастрового номера; об обязании КЗРиЗ и ГУИОН устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем исключения из Государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга, а также всех иных официальных реестров и регистров сведений об указанном объекте.

Определением от 23.07.2004 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), государственное унитарное предприятие "Горэлектротранс" (далее - ГУП "Горэлектротранс").

Решением от 06.08.2004 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу, что спорный объект относится к недвижимому имуществу, в связи с чем является ничтожным договор купли-продажи от 10.11.2003, по которому Управляющая компания приобрела данный объект как временное строение; план первичного объекта недвижимости составлен в соответствии с действующим порядком; нарушения прав заявителя не доказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

Управляющая компания в кассационной жалобе просит отменить указанное решение, ссылаясь на неполное выяснение судом фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и неполное исследование представленных доказательств, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд, сделав вывод о ничтожности договора купли-продажи от 10.11.2003, вышел за рамки заявленных требований; характеризуя строение как объект недвижимости, суд не принял во внимание экспертное заключение, согласно которому строение полностью разрушено, представляет собой совокупность строительных материалов. Как считает заявитель, проведение кадастрового и технического учета физически не существующего имущества противоречит нормам права; для разрешения вопроса о том, является строение временным или нет, требуются специальные познания, данный вопрос поставлен перед экспертами в рамках арбитражного дела N А56-4067/04.

ГУИОН в отзыве на жалобу просит оставить решение суда без изменения, указывая, что выводы суда не противоречат законодательству, не нарушают прав заявителя, соответствуют фактическим обстоятельствам. Как считает ГУИОН, вопрос о возникновении у заявителя права собственности на объект входил в предмет исследования суда, в связи с чем суд дал правовую оценку договору купли-продажи; права заявителя как арендатора земельного участка проведением кадастрового учета строения не нарушены; нарушений норм процессуального права об исследовании доказательств судом не допущено.

В судебном заседании представитель Управляющей компании поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители КЗРиЗ, ГУИОН, КУГИ, ГУП "Горэлектротранс" против удовлетворения жалобы возражали, считая, что технический и кадастровый учет спорного объекта проведен правомерно, права заявителя этим не нарушены.

Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ГУП "Горэлектротранс" заключен договор от 17.04.95 N 19000033-з аренды земельного участка площадью 11960 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Комарово, ул. Пионерская, д. 1, для размещения выездной дачи детского сада сроком действия с 20.05.93 по 20.05.2042.

По договору от 10.11.2003 ГУП "Горэлектротранс" в порядке пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации без согласия, но с последующим уведомлением собственника передало Управляющей компании права и обязанности по указанному договору аренды. Договор передачи прав зарегистрирован учреждением юстиции 17.11.2003.

Те же стороны заключили договор от 10.11.2003 "купли-продажи временных строений и сооружений", в соответствии с которым ГУП "Горэлектротранс" продало, а Управляющая компания приобрела расположенные на данном земельном участке объекты, в том числе режимный корпус общей площадью 332,4 кв. м. Отчуждаемое по названному договору имущество определено сторонами как движимое.

В марте 2004 года ГУИОН изготовило план первичного объекта недвижимости - нежилого здания площадью 245,0 кв. м, расположенного по указанному выше адресу. Данному объекту КЗРиЗ присвоен кадастровый номер 78:22213:2:4.

Управляющая компания, считая, что кадастровый и технический учет строения произведен неправомерно, поскольку данное строение не относится к недвижимому имуществу и собственник строения с соответствующим запросом не обращался, и что этим нарушаются права и законные интересы заявителя, обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на организацию какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения требования о признании решения, действий органа, должностного лица незаконными необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствия оспариваемых решения, действий закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этими решением, действиями прав и законных интересов заявителя.

Управляющая компания, обосновывая свое право на предъявление настоящего требования и в подтверждение нарушения оспариваемым решением ГУИОН и КЗРиЗ ее прав, ссылалась на договор от 10.11.2003 "купли-продажи временных строений и сооружений". Таким образом, обоснованность требования Управляющей компании зависела от оценки данного договора, поэтому его исследование входило в круг вопросов, подлежащих разрешению при рассмотрении данного дела.

Считая действия ГУИОН и КЗРиЗ неправомерными, Управляющая компания ссылалась на то, что строение к недвижимому имуществу не относится, поскольку практически полностью разрушено и представляет совокупность строительных материалов.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом недвижимое имущество как объект гражданского права характеризуется не только физической, но и правовой связью с землей.

Как видно из материалов дела, спорное строение в числе других дач, находящихся в поселке Комарово, передано с баланса Дачного треста на баланс Трамвайно-троллейбусного управления на основании распоряжения Ленгорисполкома от 09.08.62 N 1265-р. Согласно акту передачи от 27.08.62 дача - бревенчатая, с мансардой и верандой на каменных столбах с гранитной забиркой под железной кровлей, перекрытие деревянное, двери филенчатые, оконные переплеты, стены оклеены обоями, имеется печное отопление, электричество; общее состояние - хорошее. На указанное строение в декабре 1978 года составлен технический паспорт. Под размещение дач КУГИ предоставил ГУП "Горэлектротранс" земельный участок в долгосрочную (на 49 лет) аренду. Технический и кадастровый учет проведен в марте 2003 года по заявке КУГИ.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о том, что составление ГУИОН и КЗРиЗ плана первичного объекта недвижимости на спорное строение с присвоением ему кадастрового номера не противоречит действующему законодательству, в частности статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правомерен. Следствием данного вывода является признание договора купли-продажи от 10.11.2003 совершенным с нарушением требований статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в связи с чем не подтверждается нарушение оспариваемыми решением, действиями КЗРиЗ и ГУИОН прав Управляющей компании.

Отсутствие на момент заключения договора от 10.11.2003 сведений об объекте недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не означает, что имущество не относится к недвижимому и не имеет владельца, поскольку внесение записей в ЕГРП производится в заявительном порядке, а права на имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрируются по желанию их обладателей.

Ссылка подателя жалобы на то, что объект фактически не существовал на момент проведения технического и кадастрового учета, также не является доказательством его неправомерности, поскольку изменение физического состояния имущества не влечет изменения его правового режима. Гибель или уничтожение имущества согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из оснований прекращения права собственности, но не перевода объекта из одной категории в другую (из недвижимых вещей в движимые).

Ссылка на необходимость привлечения лиц, обладающих специальными познаниями, для решения вопроса о том, к какому виду имущества относится спорный объект, ошибочна, так как данный вопрос является не столько техническим, сколько правовым и разрешение его входит в компетенцию суда.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что при вынесении обжалуемого судебного акта нормы материального права применены судом правильно, выводы суда об обстоятельствах дела соответствуют имеющимся в нем материалам, таких нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь безусловную отмену судебного акта, не допущено, в связи с чем решение суда первой инстанции должно быть оставлено без изменения.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2004 по делу N А56-23236/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Северная Венеция" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин