Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 декабря 2004 г. N А56-14598/04 Дело по иску ОАО к Учреждению юстиции о признании недействительным акта о погашении регистрационной записи об ипотеке и обязании ответчика восстановить в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке спорных объектов недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку суду следует установить, имелись ли у регистрирующего органа основания для погашения регистрационной записи об ипотеке и соответствовало ли волеизъявление ОАО, выраженное в спорном заявлении, его истинной воле

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 декабря 2004 г. N А56-14598/04

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от ОАО "МДМ-Банк" Иванова А.Б. (доверенность от 31.12.2003 N 621-08), от ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" Тихоновой Е.В. (доверенность от 22.04.2004), от ООО "Даймонд" Бабочкина Б.В. (доверенность от 13.04.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "МДМ-Банк Санкт-Петербург" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2004 по делу N А56-14598/04 (судьи Полубехина Н.С., Копылова Л.С., Хайруллина Х.Х.),

установил:

Открытое акционерное общество "МДМ-Банк Санкт-Петербург" (далее - ОАО "МДМ-Банк") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Гатчинскому городскому территориальному отделению государственного учреждения юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" (далее - Теротделение) и государственному учреждению юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" (далее - ЛОРП) о признании недействительным акта Теротделения от 19.02.2004 о погашении регистрационной записи об ипотеке девяти строений и права аренды двух земельных участков, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Киевская, д. 65; обязании Теротделения восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ипотеке указанных объектов недвижимости.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены закрытое акционерное общество "Руссо-Балт Петролеум" (далее - ЗАО "Руссо-Балт Петролеум") и общество с ограниченной ответственностью "Даймонд" (далее - ООО "Даймонд").

Решением от 30.07.2004 (судья Попова Н.М.) производство по делу в отношении Теротделения прекращено, так как последнее не является юридическим лицом; заявленные требования удовлетворены в связи с признанием их ЛОРП.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.09.2004 решение суда отменено по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части четвертой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; по результатам рассмотрения дела по правилам рассмотрения в суде первой инстанции в удовлетворении заявления о признании недействительным акта о погашении регистрационной записи об ипотеке отказано, в отношении Теротделения производство по делу прекращено. Суд исходил из того, что у ЛОРП не имелось оснований для отказа в прекращении ипотеки, поскольку представленные для совершения регистрационного действия документы соответствовали требованиям законодательства; ООО "Даймонд", которое не знало и не должно было знать об отчуждении имущества с нарушением статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), является добросовестным приобретателем; договоры аренды земельных участков, на основании которых в ипотеку были переданы права аренды этих участков, в настоящее время прекращены, заключены новые договоры в отношении участков другой площади.

В кассационной жалобе ОАО "МДМ-Банк" просит отменить указанное постановление, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм права. По мнению подателя жалобы, третьи лица, не явившись своевременно за получением судебных извещений о рассмотрении дела в суде первой инстанции, злоупотребили своими процессуальными правами; прекращение записи об ипотеке при отсутствии к тому воли залогодержателя является нарушением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации); признание заявленных требований ЛОРП не противоречит закону; статьи 37, 39 Закона об ипотеке и статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменимы к рассматриваемому спору, а ООО "Даймонд" не является добросовестным приобретателем недвижимости, поскольку не могло не знать о наличии обременении имущества и не доказало возмездности приобретения.

ООО "Даймонд" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемое постановление без изменения, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель ОАО "МДМ-Банк" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" и ООО "Даймонд" против удовлетворения жалобы возражали, считая ее доводы несостоятельными, а выводы суда - правильными.

ЛОРП о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Банк "Петровский" (кредитор, далее - Банк "Петровский", в настоящее время - ОАО "МДМ-Банк") и обществом с ограниченной ответственностью "Синтез-Ойл" (заемщик, правопредшественник ЗАО "Руссо-Балт Петролеум", далее - ООО "Синтез-Ойл") заключен кредитный договор от 15.12.98 N 180, по условиям которого заемщику предоставляется кредит в сумме 125 000 долларов США под 18% годовых сроком на 24 месяца с даты предоставления кредита, но не позднее 15.02.2001.

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору ООО "Синтез-Ойл" (залогодатель) и Банк "Петровский" (залогодержатель) заключили договор от 12.02.99 N 180/6 ипотеки находящегося по указанному выше адресу недвижимого имущества - девяти нежилых строений - и имущественного права аренды двух земельных участков, на которых расположены строения.

Определением арбитражного суда от 22.10.2003 по делу N А56-5526/01 утверждено мировое соглашение от 12.08.2003 между ОАО "МДМ-Банк", ЗАО "Руссо-Балт Петролеум", обществом с ограниченной ответственностью "Руссо-Балт Петролеум" (далее - ООО "Руссо-Балт Петролеум"), обществом с ограниченной ответственностью "Верея" (далее - ООО "Верея"), в соответствии с которым стороны расторгли кредитный договор от 15.12.98 N 180; ответчики признали долг перед ОАО "МДМ-Банк" в сумме 189 223,64 доллара США и обязались перечислить указанную сумму в течение 25 дней после утверждения мирового соглашения арбитражным судом ОАО "МДМ-Банк", которое, в свою очередь, в течение двух дней с момента утверждения мирового соглашения обязалось произвести погашение регистрационной записи об ипотеке на девять нежилых строений и земельный участок. От имени ОАО "МДМ-Банк" мировое соглашение от 12.08.2003 подписано представителем Осокиным В.А., действующим по доверенности от 14.08.2003.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.03.2004 по делу N А56-5526/01 определение суда об утверждении мирового соглашения отменено по мотиву нарушения судом норм процессуального права, а также для проверки полномочий лица, подписавшего Мировое соглашение от имени ОАО "МДМ-Банк"; дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда. В настоящее время решение по существу спора по указанному делу не принято.

Решением арбитражного суда от 26.03.2004 по делу N А56-6910/04 в пользу ОАО "МДМ-Банк" с ООО "Руссо-Балт Петролеум" и ООО "Верея" солидарно взыскано 116 331,01 доллара США процентов и неустойки по кредитному договору от 15.12.98 N 180; обращено взыскание на имущество, в том числе принадлежащее ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" и являющееся предметом договора ипотеки от 12.02.99 N 180/6, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 1 800 000 руб. Данное решение не вступило в законную силу, производство в суде апелляционной инстанции приостановлено.

В период действия мирового соглашения на основании заявления ОАО "МДМ-Банк"" от 13.02.2004, подписанного от его имени представителем Бушкиным В.В., действующим по доверенности от 02.02.2004, и заявления ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" от той же даты Теротделение 19.02.2004 погасило регистрационную запись об ипотеке в отношении указанных выше нежилых строений и земельных участков.

К заявлению ОАО "МДМ-Банк" было приложено письмо за подписью председателя правления Казанской О.А. и главного бухгалтера Даушвили С.М. об исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспечиваемых договором об ипотеке, и отсутствии у банка имущественных требований к заемщику.

По договору от 24.02.2004 N 1 ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" продало спорное имущество (девять строений) ООО "Даймонд".

Решением постоянно действующего третейского суда "Санкт-Петербургский Экономический Арбитраж" от 10.03.2004 по делу N 16-1-04 по иску ООО "Даймонд", заявленному в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, признано право собственности ООО "Даймонд" на девять нежилых строений, приобретенных у ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" по договору купли-продажи от 24.02.2004; предписано зарегистрировать в Теротделении переход права собственности на данное имущество.

На основании решения третейского суда ЛОРП 19.03.2004 произвела государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты к ООО "Даймонд".

Ссылаясь на то, что погашение регистрационной записи об ипотеке произведено ЛОРП на основании заявления представителя ОАО "МДМ-Банк" по подложной доверенности, ОАО "МДМ-Банк" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 27 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно статье 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Установление названными правовыми нормами заявительного порядка для совершения регистрационных действий предполагает наличие соответствующего волеизъявления правообладателя или лица, в пользу которого зарегистрировано обременение.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что формальных оснований для отказа в государственной регистрации у ЛОРП не имелось, проведенной в рамках компетенции регистрирующего органа правовой экспертизой несоответствие представленных на регистрацию документов требованиям закона установлено быть не могло.

Между тем в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, заявление заинтересованного лица - это лишь основание для начала регистрационного процесса, а сами регистрационные записи вносятся на основании правоустанавливающих документов.

Формальное соответствие требованиям действующего законодательства представленных на регистрацию документов не исключает возможности оспаривания произведенной на их основании государственной регистрации в связи с выявленной в последующем порочностью зарегистрированных прав. Государственная регистрация прав, в отношении которых установлено, что они не возникли либо не прекратились, не может быть сохранена.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. К числу таких оснований относится, в частности, прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В письме ОАО "МДМ-Банк", приложенном к заявлению от 13.02.2004 о погашении регистрационной записи об ипотеке, указывалось на полное выполнение ЗАО "Руссо-Балт Петролеум" обязательств по кредитному договору. Однако никаких доказательств, свидетельствующих об этом, не имеется, указанное в качестве приложения к данному письму платежное поручение не представлено. По условиям мирового соглашения заемщик должен был перечислить сумму долга в течение 25 календарных дней после утверждения мирового соглашения арбитражным судом. На момент подачи заявления в ЛОРП названный срок истек.

При отсутствии доказательств надлежащего исполнения обязательство в силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться прекращенным.

Кроме того, в упомянутом письме от 13.02.2004 ОАО "МДМ-Банк" заявило также о том, что не имеет к настоящему моменту имущественных требований к ЗАО "Руссо-Балт Петролеум". Между тем направление данного письма по времени совпадает с подачей банком кассационной жалобы на определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения (по данным делопроизводства Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, кассационная жалоба ОАО "МДМ-Банк" по делу N А56-5526/01 поступила в суд кассационной инстанции 12.02.2004), что ставит по сомнение заявление банка об отсутствии претензий к заемщику.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств нуждается в дополнительном исследовании вопрос о прекращении ипотеки к моменту подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, от чего зависит и возможность сохранения произведенной регистрационной записи.

Мотивами к отказу в удовлетворении заявленного ОАО "МДМ-Банк" требования для суда апелляционной инстанции послужило также признание ООО "Даймонд" со ссылкой на статьи 37, 39 Закона об ипотеке добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости. Однако этот вопрос находится за пределами предмета заявленного требования. Для применения указанных норм необходимо сначала установить, правомерно ли была погашена запись об ипотеке, а в зависимости от этого должны будут оцениваться и последствия отчуждения имущества.

Суд также указал на невозможность восстановления записи об ипотеке права аренды двух земельных участков, поскольку договоры аренды, на основании которых права передавались в ипотеку, в настоящее время прекращены, заключены новые договоры аренды на другие земельные участки (другой площади и с другими кадастровыми номерами). Между тем, как подтвердил представитель ЗАО "Руссо-Балт Петролеум", земельные участки, в отношении которых в настоящее время имеются договоры аренды, заняты спорными строениями. Поэтому сам по себе факт перезаключения договоров аренды земельных участков основанием к отказу в восстановлении записи являться не может.

С учетом изложенного постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку содержащиеся в нем выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам права, суд не установил все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства.

Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе, так как оно основано только на признании ЛОРП требований, в то время как в данном случае без исследования обстоятельств дела нельзя сделать вывод, не противоречит ли такое признание закону и не нарушает ли права и охраняемые законные интересы других лиц.

В связи с отменой решения и постановления суда дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором следует установить, имелись ли у регистрирующего органа основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, соответствовало ли волеизъявление ОАО "МДМ-Банк", выраженное в заявлении от 13.02.2004, его истинной воле; в зависимости от установленного разрешить спор.

По результатам нового рассмотрения дела необходимо решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, связанных с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 30.07.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.09.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-14598/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В.Сергеева И.Л.Грачева

А.В.Кадулин