Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2005 г. N А56-45894/2004 Дело по иску Предпринимателя к КУГИ о признании расторгнутым договора аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение, так как суд, ошибочно исходя из незаключенности договора, не рассматривал по существу требование Предпринимателя о признании спорного договора расторгнутым

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 июля 2005 г. N А56-45894/2004

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 февраля 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Власовой М.Г., Кадулина А.В.,

при участии от предпринимателя Декмана М.Э. его представителя Башкатова А.Н. (доверенность от 19.05.2004), от КУГИ Загребельной Я.А. (доверенность от 12.01.2005 N 55-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.01.2005 по делу N А56-45894/2004 (судья Корж Н.Я.),

установил:

Предприниматель Декман Марк Эдуардович (свидетельство о государственной регистрации от 25.04.2000 N 614) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании договора от 19.11.2002 N 15-ЗК001134 аренды земельного участка расторгнутым с 17.12.2004.

Решением от 11.01.2005 (с учетом определения от 17.02.2005 об исправлении опечатки в номере договора) в иске отказано на том основании, что договор от 19.11.2002 является незаключенным, поскольку объектом аренды является весь земельный участок, а не его часть, соглашение о присоединении к договору других собственников помещений в здании отсутствует.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит изменить мотивировочную часть решения суда, исключив из нее вывод о признании договора аренды от 19.11.2002 незаключенным. По мнению подателя жалобы, предмет аренды - земельный участок - достаточно определен в договоре путем указания его кадастрового номера и адреса; договором определена доля истца в обязательстве по внесению арендной платы; отсутствие соглашения с другими собственниками помещений в здании не препятствует возникновению обязательства у одного арендатора в соответствующей части; поскольку предприниматель, оставаясь собственником находящейся на земельном участке недвижимости, лишен возможности вернуть арендодателю переданное в аренду имущество и продолжает им пользоваться, то отказ истца от договора заявлен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Декмана М.Э. против удовлетворения жалобы возражал, согласившись с решением суда.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Декманом М.Э. (арендатор) заключен договор от 19.11.2002 N 15-ЗК001134 с множественностью лиц на стороне арендатора аренды земельного участка площадью 913 кв. м, зона 3, кадастровый номер 78:3084:2001, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 52, лит. А, для использования под офис сроком по 18.11.2003 с условием о возможности пролонгации договора на неопределенный срок. Государственная регистрация договора произведена 12.05.2003.

Предприниматель Декман М.Э. является собственником расположенного в указанном здании нежилого помещения.

Уведомлением от 13.09.2004 Декман М.Э. сообщил КУГИ об отказе от договора аренды от 19.11.2002 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем по истечении трех месяцев с момента получения КУГИ данного уведомления договор следует считать расторгнутым.

Письмом от 12.10.2004 в ответ на уведомление предпринимателя КУГИ указал, что поскольку предприниматель, оставаясь собственником нежилого помещения, продолжает пользоваться земельным участком, заявленный им отказ от договора аренды земельного участка является мнимой сделкой, так как направлен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Декман М.Э., ссылаясь на то, что по истечении трех месяцев с даты получения арендодателем уведомления договор аренды следует считать расторгнутым, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что договор аренды от 19.11.2002 является незаключенным, поскольку объектом договора является весь земельный участок, в то время как договор предполагает множественность лиц на стороне арендатора, однако соглашения с соарендаторами - собственниками находящейся на земельном участке недвижимости - не заключены.

Кассационная инстанция находит данные выводы суда ошибочными.

Как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В пункте 1.1 договора от 19.11.2002 имеются данные о площади участка, его кадастровом номере, указан адрес. С учетом изложенного следует признать, что объект аренды в договоре от 19.11.2002 определен надлежащим образом.

Как предусмотрено статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

По смыслу статьи 321 Гражданского кодекса Российской Федерации множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не самого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установленной условиями обязательства.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них, с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.2 договора от 19.11.2002 соарендаторы используют участок на условиях настоящего договора с момента заключения соглашения о присоединении к договору, если иное не предусмотрено соглашением.

Таким образом, договор от 19.11.2002 N 15-ЗК001134 не противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, а отсутствие заключенных с другими соарендаторами соглашений о присоединении к договору не свидетельствует о незаключенности данного договора в отношении Декмана М.Э.

При таких обстоятельствах решение от 11.01.2005, при принятии которого суд неправильно применил нормы материального права, подлежит отмене.

Поскольку суд, ошибочно исходя из незаключенности договора, не рассматривал по существу требование предпринимателя о признании данного договора расторгнутым, дело следует передать на новое рассмотрение, при котором необходимо установить наличие обстоятельств, с которыми законом связывается прекращение договора, и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить между сторонами судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.01.2005 по делу N А56-45894/2004 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева М.Г. Власова

А.В. Кадулин