Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2005 г. N А56-10463/04 Иск КУГИ о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате и пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения удовлетворен, так как Предприниматель в нарушение условий упомянутого договора допустил просрочку внесения арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 июля 2005 г. N А56-10463/04

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 октября 2004 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Изотовой С.В., судей Афанасьева С.В. и Тарасюка И.М., при участии Хорина А.Ю.

рассмотрев 21.07.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2005 по делу N А56-10463/04 (судьи Хайруллина Х.Х., Кожемякина Е.В., Несмиян С.И.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хорину Антону Юрьевичу о взыскании 25 710 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2002 по 29.02.2004, 2 675 руб. 23 коп. пеней за период с 08.10.2003 по 16.02.2004 на основании договора аренды от 11.10.2002 N 20-А073735, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из арендуемого помещения.

Решением от 22.06.2004 (судья Сенопальникова Л.И.) с предпринимателя Хорина А.Ю. в пользу КУГИ взыскано 28 385 руб. 48 коп., в том числе 25 710 руб. 25 коп. долга, 2 675 руб. 23 коп. пеней; договор аренды от 11.10.2002 N 20-А073735 расторгнут, предприниматель Хорин А.Ю. выселен из спорного помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.02.2005 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение оставить в силе. Податель жалобы указывает, что постановление принято с нарушением норм материального права, а именно статей 168, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11 час. 30 мин. для предоставления Хорину А.Ю. возможности ознакомиться с материалами дела.

В судебном заседании Хорин А.Ю. обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

КУГИ о времени и месте слушания дела извещено, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность постановления апелляционной инстанции проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и предпринимателем Хориным А.Ю. (арендатор) заключен договор от 11.10.2002 N 20-А073735 аренды нежилого помещения общей площадью 43,8 кв. м. расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 44, литера А, помещение 31Н. Согласно пунктам 1.3 и 1.4 договор заключен на 5 лет; его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 11.10.2002. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование объектом составляет 482,604 у.е. в квартал без учета НДС. Пунктом 3.4 договора установлено, что арендатор вправе перечислять арендную плату ежемесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Заявлением от 17.10.2002 Хорин А.Ю. уведомил КУГИ о своем намерении производить оплату аренды ежемесячно.

Согласно пункту 5.3.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случае возникновения задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Арендуемое нежилое помещение передано ответчику согласно акту приемки-передачи от 11.10.2002.

Письмом от 17.11.2003 N 12212 КУГИ предложил предпринимателю Хорину А.Ю. оплатить задолженность по арендной плате и расторгнуть спорный договор. Поскольку предприниматель Хорин А.Ю. требования КУГИ не выполнил, последний обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, указав, что ответчик в нарушение условий упомянутого договора допустил просрочку внесения арендной платы за период с 01.12.2002 по 29.02.2004, что является основанием для взыскания задолженности и пеней, расторжения договора и выселения предпринимателя из занимаемого помещения.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку противоречит пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд сослался на заключение 14 ОПО УГПС Главного управления внутренних дел по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 17.12.2002 N 47-4610, согласно которому помещение, переданное в аренду по оспариваемому договору, не соответствует противопожарным нормам и не может эксплуатироваться.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены последствия передачи в аренду имущества с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им. Таким образом, нарушение арендодателем требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для признания договора аренды ничтожным, а влечет за собой иные последствия. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 11.10.2002 N 20-А073735 связан с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Доказательства, свидетельствующие об обращении предпринимателя Хорина А.Ю. к КУГИ с требованием о снижении арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного имущества, в материалах дела отсутствуют.

Довод ответчика о том, что арендную плату за спорный период следует взыскивать с него с учетом коэффициента социальной значимости 0,5, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендатором которых является Санкт-Петербург" (в редакции от 28.11.2001) ставка арендной платы за пользование объектом нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. В пункте 19 Приложения к упомянутому закону предусмотрено применение коэффициента социальной значимости 0,5 при аренде помещений, используемых индивидуальными предпринимателями для оказания бытовых услуг, предусмотренных кодами 013000-013451 Общероссийского классификатора услуг. Арендатор должен использовать под данный вид деятельности не менее 70% площади арендуемого здания (помещения). Ответчик не представил доказательств того, что при заключении договора он обращался к КУГИ с требованием о применении коэффициента. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что предприниматель Хорин А.Ю. в спорный период осуществлял деятельность, являющуюся основанием для применения коэффициента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Поскольку ответчик не вносил арендную плату в установленных договором порядке и размере, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность и пени.

Суд первой инстанции также правомерно, на основании требований пункта 3 статьи 619 и пункта 5.3.2 договора, удовлетворил требование о его расторжении и выселении ответчика из арендованного помещения.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что на момент принятия решения истец не занимал арендованное помещение, документально не подтвержден. Согласно протоколу судебного заседания от 16.06.2004 ответчик в судебном заседании пояснил, что с октября 2003 года нежилое помещение он использовал для хранения инструментов; до мая 2004 года в помещении существовала мастерская.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2005 по делу N А56-10463/04 отменить.

Решение от 22.06.2004 по делу оставить в силе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хорина Антона Юрьевича в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

С.В. Изотова С.В. Афанасьев

И.М. Тарасюк