Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г. N А56-30378/04 Дело по иску КУГИ к ГУП о выселении ответчика из помещений направлено на новое рассмотрение, так как законодательством, действовавшим как на момент издания распоряжения Исполкома о выделении помещений на арендной основе, так и на момент заключения договора аренды, ненормативные акты не были предусмотрены в качестве оснований возникновения права аренды, которое возникает только из договора, и таким образом, для установления наличия у ГУП правовых оснований пользования помещениями следовало оценить договор аренды, заключенный с КУГИ, а также выяснить, считается ли договор действующим или он прекращен в установленном порядке

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 августа 2005 г. N А56-30378/04

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 сентября 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

при участии от КУГИ Федорова К.В. (доверенность от 29.12.2004), от ГУП "Горэлектротранс" Вайдо С.А. (доверенность от 24.12.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2004 по делу N А56-30378/04 (судья Трегубова А.И.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному унитарному предприятию "Горэлектротранс" (далее - ГУП "Горэлектротранс") о выселении ответчика из помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шаврова, д. 9, кв. 234, 235.

Решением от 03.12.2004 в иске отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить данное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, договор аренды прекращен в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, посредством направления арендатору соответствующего уведомления; на момент заключения договора аренды и предъявления настоящего иска органом, уполномоченным управлять объектом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга, являлся КУГИ, поэтому распоряжение исполкома Приморского райсовета не может служить надлежащим основанием пользования помещениями.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ГУП "Горэлектротранс" против удовлетворения жалобы возражал, считая, что при наличии установленного распоряжением исполкома Приморского райсовета условия договор аренды не мог быть расторгнут на общих основаниях, КУГИ был не вправе распорядиться спорными помещениями.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением исполкома Приморского райсовета от 24.04.90 N 99-р ТПО "Ленгорэлектротранс" на арендной основе до ввода в эксплуатацию здания конечной станции выделены две двухкомнатные квартиры N 234 и N 235 площадью 31,1 кв. м и 30 кв. м соответственно в доме по указанному выше адресу для размещения трамвайно-троллейбусной диспетчерской станции и пункта питания водителей. Квартиросъемщикам указанных квартир взамен предоставлены квартиры по другим адресам, обязанность по капитальному ремонту которых возложена на ТПО "Ленгорэлектротранс".

Между КУГИ (арендодатель) и ГУП "Горэлектротранс" (арендатор) заключен договор от 27.12.95 N 17-А-001267 аренды квартир 234, 235 по названному выше адресу общей площадью 104,8 кв. м (1 этаж) для использования в указанных целях сроком по 27.12.98.

Уведомлением от 17.01.2000 КУГИ сообщил арендатору, что договор аренды от 27.12.95, продленный на неопределенный срок, прекращает действие по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления.

Ссылаясь на то, что договор аренды прекратил действие с 17.04.2000, а ответчик продолжает занимать переданные в аренду помещения, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что спорное имущество передано ответчику целевым назначением на основании распоряжения исполкома Приморского райсовета от 24.04.90 до определенного этим актом момента - ввода в эксплуатацию здания конечной станции, в связи с чем арендные отношения не могут быть прекращены на общих основаниях. Суд также указал, что названным распоряжением спорные квартиры исключены из числа служебных, следовательно, из жилого фонда.

Однако данные выводы не основаны на материалах дела и нормах права.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из сделок, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Законодательством, действовавшим как на момент издания распоряжения исполкома Приморского райсовета от 24.04.90, так и на момент заключения договора аренды от 27.12.95, ненормативные акты не были предусмотрены в качестве оснований возникновения права аренды, которое возникает только из договора.

Договор от 27.12.95 не содержит ссылок на изданное более чем за пять лет до указанной даты распоряжение от 24.04.90 N 99-р. В разделе 1 договора указано, что имущество предоставляется арендатору на основании решения комиссии от 11.10.95 N 112 и распоряжения главы администрации от 27.12.95 N 1366.

Распоряжением исполкома Приморского райсовета от 24.04.90 предусматривалось предоставление помещений на арендной основе, для реализации данного распоряжения необходимо заключение договора аренды в соответствии с общими нормами гражданского законодательства, к договору аренды применяются общие нормы о порядке расторжения, прекращения действия договора.

Кроме того, суд со ссылкой на данное распоряжение указал на исключение спорных квартир из числа служебных и, следовательно, из жилого фонда. Однако данное утверждение не соответствует содержанию документа. Согласно абзацу пятому распоряжения от 24.04.90 из числа служебных исключены квартиры, выделенные квартиросъемщикам взамен квартир N 234 и 235. К тому же исключение квартир из числа служебных означает только перевод их из специализированного жилого фонда в общий, но не изменение назначения помещений (из жилых в нежилые). Документов о переводе квартир N 234, 235 в установленном порядке в нежилой фонд в материалах дела не имеется. Статус помещения имеет значение для оценки договора аренды с точки зрения его действительности.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Сторона договора аренды недвижимого имущества, возобновленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 названного Кодекса, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Договором от 27.12.95 определен срок его действия, при этом указаний на наступление определенных условий, при которых договор может быть прекращен, не содержится. Поэтому к договору, действие которого продлилось после 27.12.98 на неопределенный срок, подлежат применению нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке прекращения такого договора.

Таким образом, для установления наличия у ГУП "Горэлектротранс" правовых оснований пользования помещениями следовало оценить договор аренды от 27.12.95, заключенный с КУГИ, а также выяснить, считается ли договор действующим или он прекращен в установленном порядке.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция находит решение суда подлежащим отмене, поскольку содержащиеся в нем выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, а дело должно быть направлено в первую инстанцию арбитражного суда на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное, в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить между сторонами судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2004 по делу N А56-30378/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Е.В. Коняева