Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 сентября 2005 г. N А56-6112/2005 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пеней направлено на новое рассмотрение, так как из материалов дела видно, что, арендуя земельный участок, ОАО продало ответчику помещение, а судом не установлено, какой объект недвижимости, принадлежащий ОАО, находится на спорном земельном участке и какой объект (или часть его) отчужден по договору купли-продажи, исследование данного обстоятельства позволит суду установить, подлежит ли применению при разрешении данного спора положения ГК РФ и ЗК РФ, устанавливающие необходимость заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 сентября 2005 г. N А56-6112/2005

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 июля 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2006 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 января 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Кадулина А.В., при участии от КУГИ Валдайцевой В.Р. (доверенность от 12.01.05),

рассмотрев 14.09.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.05 по делу N А56-6112/2005 (судья Новикова Т.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - ООО "Меркурий") о взыскании 64 547 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.02 по 31.12.04 по договору аренды земельного участка от 26.09.96 N 11/ЗД-00592 и 49668 руб. 28 коп. пеней за просрочку оплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Березка" (далее - ОАО "Березка").

Решением от 30.05.05 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение арбитражного суда и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указал, что выводы суда основаны не неправильном применении статей 552 и 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы.

ООО "Меркурий" м ОАО "Березка" надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, в обоснование своих исковых требований КУГИ указал следующее. Между ООО "Меркурий" (покупатель) и ОАО "Березка" (продавец) 29.09.2000 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Почтамтская ул., д. 1/7. Право собственности ответчика зарегистрировано 19.10.2000. ОАО "Березка" занимало земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, на основании договора аренды от 26.09.96 N 11/ЗД-00592. Поскольку с 19.10.2000 ООО "Меркурий" пользуется земельным участком, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости, в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и статьей 1 Федерального закона "О плате за землю" он обязан вносить арендную плату в размере, установленном договором от 26.09.96.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что истец не представил доказательств замены стороны в договоре аренды с ОАО "Березка" на ООО "Меркурий", заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет автоматической замены стороны в договоре аренды земельного участка, а при отсутствии договора с ответчиком требование о взыскании долга и пеней по договору удовлетворению не подлежит.

Суд кассационной инстанции находит, что решение арбитражного суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и неполным установлением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

По договору аренды земельного участка от 26.09.96 ОАО "Березка" был предоставлен в пользование земельный участок площадью 40 кв. м, кадастровый номер 78:1092:2, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Почтамтская, д. 1/7, лит. А.

Однако договора купли-продажи объекта недвижимости между ОАО "Березка" и ООО "Меркурий" истцом суду не представлено.

Из сообщения государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" следует, что за ООО "Меркурий" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 141, 9 кв. м, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Почтамтская, дом 1/7, лит. А, пом. 6Н, кадастровый номер 78:1092:2:2:1.

Таким образом, из материалов дела можно сделать вывод, что, арендуя земельный участок площадью 40 кв. м, ОАО "Березка" продало ответчику помещение площадью 141, 9 кв.м. Судом фактически не установлено, какой объект недвижимости, принадлежащий ОАО "Березка", находится на спорном земельном участке и какой объект (или часть его) отчужден по договору купли-продажи.

Исследование данного обстоятельства позволит суду установить, подлежит ли применению при разрешении данного спора пункт 3 статьи 552 ГК РФ либо положения части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие необходимость заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если здание (помещения в нем) принадлежит нескольким лицам на праве собственности.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что вне зависимости от фактических обстоятельств по данному делу, выводы суда, послужившие основанием для отказа в иске, ошибочны и не соответствуют нормам материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может перейти к другому лицу на основании закона.

В случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и у лица, приобретшего объект недвижимости, возникает обязанность по внесению арендной платы. В связи с этим отсутствие нового договора аренды с таким лицом не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату.

Суд кассационной инстанции находит, что решение арбитражного суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, в ходе которого суду надлежит учесть вышеизложенное, полно и всесторонне исследовать фактические обстоятельства дела и на основании правильного применения норм материального права принять законное решение по существу спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.05 по делу N А56-6112/2005 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

Е.В. Коняева М.Г. Власова

А.В. Кадулин