Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2005 г. N А56-42019/04 Иск КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей в соответствии с договором аренды нежилого помещения, о расторжении данного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения не удовлетворен в части, так как КУГИ передал в аренду помещение, находящееся в неудовлетворительном состоянии, требующее выборочного капитального ремонта, который не мог быть осуществлен без предварительного ремонта подвала здания. При этом ремонт подвала является обязанностью Жилищного агентства, отвечающего за содержание данного здания в надлежащем состоянии

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 сентября 2005 г. N А56-42019/04

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2005 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 августа 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "КОМТЕК.РУ" генерального директора Якимчука Ю.Н. (решение учредителя от 03.01.2005), Шахновича И.В. (доверенность от 29.04.2005), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Гнатюк Т.В. (доверенность от 11.01.2005),

рассмотрев 21.09.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМТЕК.РУ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2004 (судья Горбик В.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2005 (судьи Горшелев В.В., Попова Н.М., Копылова Л.С.) по делу N А56-42019/04,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КОМТЕК.РУ" (далее - Общество) о взыскании 312 296 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2002 по 30.09.2004 и 200 117 руб. 61 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 11.07.2002 по 04.10.2004 в соответствии с договором от 25.01.2001 N 09/000615 аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 09.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.05.2005, исковые требования частично удовлетворены: с ответчика в пользу КУГИ взыскано 312 296 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате и 1000 руб. пеней, уменьшенных судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор аренды от 25.01.2001 расторгнут; ответчик выселен из занимаемого помещения. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что арендуемое помещение непригодно для использования, поэтому в соответствии с пунктом 7 приложения 4 к Методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р (далее - Методика), арендная плата должна рассчитываться с коэффициентом состояния помещения (К4), равным 0,6; вывод апелляционного суда о том, что ответчик, подписывая 01.02.2001 дополнительное соглашение N 1, знал о недостатках арендуемого объекта и выразил волю на продолжение арендных отношений, является ошибочным; Общество получило объективную возможность представить документы для решения вопроса об изменении срока капитального ремонта только после подачи КУГИ искового заявления в суд; обязанностью ответчика являлся капитальный ремонт арендуемого помещения, проведение которого возможно после выполнения противоаварийных работ в подвале, являющемся зоной истца (без их выполнения завершение капитального ремонта невозможно). Общество ссылается на то, что именно действия истца обусловили неисполнение ответчиком договорных обязанностей.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель КУГИ - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 07.12.2000 (протокол N 26), распоряжения Территориального управления Кронштадтского административного района Санкт-Петербурга от 27.12.2000 N 907-р КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.01.2001 N 09/000615 аренды нежилого помещения общей площадью 209,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, пр. Ленина, д. 45, лит. А, 1-й этаж, пом. 3-Н, для использования под нежилые цели сроком на 10 лет.

Государственная регистрация договора аренды осуществлена 07.05.2001.

Ссылаясь на нарушение Обществом обязательств по уплате аренды, а также на невыполнение ремонта в согласованный сторонами срок, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно материалам дела помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 25.01.2001. При его составлении стороны исходили из того, что названное помещение находится в нормальном состоянии.

В последующем по заявлению арендатора от 30.01.2001 арендодатель совместно с представителями балансодержателя помещения (государственного учреждения "Жилищное Агентство Кронштадтского административного района", далее именуемого Жилищным агентством) и арендатора провел 01.02.2001 обследование арендуемого ответчиком объекта и по результатам данной проверки составил акт. В ходе обследования было установлено, что занимаемое ответчиком помещение находится в неудовлетворительном состоянии, обнаружены дефекты, препятствующие использованию помещения по функциональному назначению и устранимые только с помощью выборочного капитального ремонта.

В связи с данными обстоятельствами стороны 01.02.2001 подписали дополнительное соглашение к договору аренды, которым уменьшили размер арендной платы за квартал с 2100,301 у.е. до 1470,270 у.е., применив при ее расчете установленный Методикой для нежилых помещений, находящихся в неудовлетворительном состоянии, коэффициент состояния помещения (К4), равный 0,7. Данный расчет арендной платы суд обоснованно счел правильным, поскольку имеющимися в материалах дела документами состояние арендуемого ответчиком помещения определено как неудовлетворительное, а не как непригодное для использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, установлена статьей 612 названного Кодекса. Согласно названной статье при наличии недостатков имущества арендатор вправе выбрать любой из перечисленных в этой статье способов защиты нарушенного права, в частности потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо потребовать досрочного расторжения договора.

Однако, обнаружив недостатки предоставленного в аренду помещения, ответчик не потребовал досрочного расторжения договора аренды. Помимо уменьшения размера арендной платы, решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 14.11.2002 (протокол N 23) арендатору разрешено проведение капитального ремонта (ремонтно-реставрационных работ) нежилого помещения 3-Н. Кроме того, КУГИ разрешил проведение данных работ с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке, а также отсрочил перечисление арендной платы до 01.01.2004.

Поскольку арендованное Обществом нежилое помещение расположено в здании, являющемся историческим памятником местного значения, то в соответствии с пунктами 2.2.19 и 6.5 договора аренды Общество заключило с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга (далее - КГИОП) охранное обязательство от 03.10.2002 N 3471 (т.1, л.д. 72-75). Пунктами 4.3 и 4.5 данного обязательства предусмотрено, что арендатор может приступить к выполнению ремонтных работ в спорном помещении только после получения разрешения КГИОП на основании и в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной с КГИОП.

В составленном КГИОП акте технического состояния памятника истории - названного здания от 25.12.2001 и в заключении открытого акционерного общества "ЛенжилНИИпрект", составленного по результатам произведенного в феврале 2001 года обследования арендованного Обществом помещения (т.1, л.д. 64-68), указано на аварийное состояние отдельных перекрытий подвала под арендованным помещением и на необходимость проведения ремонтных работ в подвале и замены инженерного оборудования.

В архитектурно-реставрационном задании на разработку Обществом научно-проектной документации на объекте культурного наследия, выданном КГИОП только 06.05.2003, предусмотрено проведение работ по ремонту инженерных сетей подвала здания.

Общество в многочисленных письмах, копии которых имеются в материалах дела, неоднократно сообщало КУГИ о невозможности выполнить ремонт арендованного помещения в установленный сторонами и охранным обязательством срок в связи с необходимостью осушения и ремонта не являющегося объектом аренды подвала здания.

КГИОП в акте от 25.03.2003 обследования помещения 3Н и подвала в названном доме обязал балансодержателя - Жилищное агентство осушить подвал, очистить его от мусора.

Однако ремонтные работы в подвале выполнены балансодержателем не были. В связи с этим КГИОП в акте от 14.10.2004 указал на невозможность выполнения в срок, установленный в охранном обязательстве, ремонтных работ в помещении 3-Н без проведения противоаварийных работ в подвале. В ноябре-декабре 2004 года КГИОП согласовал Обществу план-график производства работ в помещении 3-Н и противоаварийных работ в подвале дома с новым сроком их окончания и проектно-сметную документацию.

После согласования порядка проведения работ с КГИОП Общество выполнило ряд ремонтно-реставрационных работ, что подтверждено имеющимися в материалах делам справками КГИОП (т.2, л.д. 119, 120). Представители Общества в судебном заседании кассационной инстанции пояснили, что в настоящее время арендатор выполнил противоаварийные работы в подвале названного дома и в помещении 3-Н в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной КГИОП.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В данном случае обстоятельства дела свидетельствуют о том, что КУГИ передал в аренду помещение, находящееся в неудовлетворительном состоянии, требующее выборочного капитального ремонта, который не мог быть осуществлен без предварительного ремонта подвала здания. При этом ремонт подвала является обязанностью Жилищного агентства, отвечающего за надлежащее содержание здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

Из вышеизложенного следует, что Общество не выполнило ремонтные работы в срок до 01.01.2004 по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Кроме того, кассационная инстанция считает необходимым отметить, что расторжение договора аренды и выселение Общества приведет к нарушению баланса прав и интересов сторон, поскольку интересы КУГИ как арендодателя за период, указанный в иске, не нарушены вследствие взыскания в его пользу арендной платы, но в случае расторжения договора аренды и выселения Общества из отремонтированного им помещения последний утрачивает возможность возместить расходы, связанные с ремонтом этого помещения.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения требования КУГИ о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Однако, поскольку КУГИ предоставил Обществу отсрочку по внесению арендной платы только до 01.01.2004, требование истца о взыскании долга по арендной плате является правомерным. Расчет арендной платы согласован сторонами в дополнительном соглашении от 01.02.2001 и соответствует Методике.

Снижение судом начисленных КУГИ на сумму задолженности пеней до 1000 руб. в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами не оспаривается.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что решение суда первой инстанции от 09.12.2004 и постановление апелляционного суда от 23.05.2005 следует отменить в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения и в этой части в иске отказать.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2005 по делу N А56-42019/04 отменить в части расторжения договора аренды и выселения общества с ограниченной ответственностью "КОМТЕК.РУ" из арендуемого помещения.

В иске в этой части отказать.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева