Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 ноября 2005 г. N А56-43323/04 Иск Кооператива к Управлению о признании недействительной государственной регистрации прекращения права аренды истца на земельный участок не удовлетворен, так как в связи с отказом КУГИ от договора аренды спорного земельного участка, заключенного между Комитетом и Кооперативом, договор прекратил свое действие и у истца отсутствуют права на данный участок

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 ноября 2005 г. N А56-43323/04

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ООО "Эрго" Гаспаряна P.O. (доверенность от 14.09.2005), от Главного управления Росрегистрации Черновой В.О. (доверенность от 11.01.2005), от КУГИ Самойленко Г.В. (доверенность от 24.01.2005), от компании "Северная корона" Зубаировой Д.Т. (доверенность от 07.02.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эрго" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2005 по делу N А56-43323/04 (судьи Ларина Т.С., Герасимова М.М., Жиляева Е.В.),

установил:

Производственный кооператив "Эрго" (далее - кооператив "Эрго") обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) о признании недействительной государственной регистрации от 14.04.2004 N 78-01-88/2004-33 прекращения права аренды заявителя на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, угол Тверской ул. и ул. Ремизова, кадастровый номер 78:17201Е:1005.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Протокольным определением от 24.02.2005 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица закрытое акционерное общество "Торгово-промышленная компания "Северная корона" (далее - компания "Северная корона"). В связи с реорганизацией ГБР заменено правопреемником - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Главное управление Росрегистрации).

Решением от 03.03.2005 (судья Виноградова Л.В.) государственная регистрация от 14.04.2004 прекращения права аренды земельного участка признана недействительной ввиду несоответствия статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку произведена до истечения трехмесячного срока, установленного данной статьей для предупреждения одной стороной другую сторону об отказе от договора.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2005 решение суда отменено, в удовлетворении требования кооперативу "Эрго" отказано.

С кассационной жалобой на указанное постановление обратилось общество с ограниченной ответственностью "Эрго" (далее - ООО "Эрго") как правопреемник кооператива "Эрго", просит отменить данный судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционной инстанции обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, не основан на материалах дела вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор действовал до 04.05.2004 и не был пролонгирован на неопределенный срок; содержание уведомления КУГИ от 17.02.2004 не соответствует статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствует о его намерении отказаться от договора; регистрация прекращения договора произведена преждевременно, до истечения трехмесячного срока, исчисляемого с момента направления арендодателем уведомления; незаконная регистрация прекращения права аренды нарушает права арендатора, поскольку отсутствие зарегистрированного договора аренды означает отсутствие договора как такового.

Поскольку из приложенных к кассационной жалобе документов видно, что ООО "Эрго" создано в результате реорганизации путем преобразования кооператива "Эрго" и является правопреемником всех прав и обязанностей последнего в полном объеме, кассационная инстанция в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производит замену истца его правопреемником - ООО "Эрго".

В судебном заседании представитель ООО "Эрго" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Главного управления Росрегистрации, КУГИ и компании "Северная корона" против удовлетворения жалобы возражали, указав, что КУГИ неоднократно сообщал арендатору об отказе от дальнейших арендных отношений, государственная регистрация прекращения права аренды до истечения трехмесячного срока не повлияла на права кооператива "Эрго".

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и кооперативом "Эрго" (арендатор) заключен договор от 29.05.2000 N 06/ЗК-01488 аренды земельного участка площадью 294 кв. м, расположенного по указанному выше адресу, для использования под строительство (в течение 6 месяцев) и дальнейшую эксплуатацию торгового павильона без права возведения капитальных строений сроком по 04.05.2003 с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 05.05.2000. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.12.2000.

По окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, новый договор стороны не оформляли.

Уведомлением от 17.02.2004 КУГИ сообщил кооперативу "Эрго" об истечении срока действия договора аренды и предложил арендатору со ссылками на статьи 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации освободить земельный участок до 04.05.2004.

На основании данного уведомления 14.04.2004 ГБР произвело государственную регистрацию прекращения права аренды по договору от 29.05.2000.

Считая, что уведомление от 17.02.2004 не является надлежащим извещением арендодателем арендатора о прекращении договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и что государственная регистрация прекращения права аренды произведена преждевременно, кооператив "Эрго" обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По смыслу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оспариванию в судебном порядке подлежит зарегистрированное право (прекращение права), а не сама запись о регистрации. Поэтому в рамках настоящего дела подлежали исследованию отношения, возникшие между сторонами на основании договора аренды, и вопрос о прекращении этих отношений.

Поскольку по окончании определенного в договоре от 29.05.2000 срока кооператив "Эрго" продолжал пользоваться земельным участком, новый договор стороны не заключали, суд правомерно посчитал, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после 04.05.2003 договор от 29.05.2000 был возобновлен на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции, делая вывод об отсутствии оснований считать договор продленным на неопределенный срок, имел ввиду, что он прекратился после направления КУГИ уведомления от 17.02.2004, данный вывод исходя из контекста постановления относится к характеристике правоотношений сторон в период с мая 2004 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Из уведомления от 17.02.2004 ясно усматривается воля КУГИ на прекращение имеющегося между сторонами договора аренды, в данном письме содержится предложение арендодателя со ссылками на статьи 610, 622 упомянутого Кодекса освободить арендуемый земельный участок. Получение указанного уведомления кооперативом "Эрго" не оспаривается. Прекращение имеющегося между сторонами договора аренды не исключает возможности заключения нового договора, однако данное обстоятельство не влияет на оценку правоотношений сторон по ранее заключенному договору.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к правильному выводу о том, что в связи с отказом арендодателя от договора аренды он прекратил свое действие, прекращение права аренды зарегистрировано в установленном порядке, оснований для удовлетворения заявления кооператива "Эрго" не имеется.

Ссылка подателя жалобы на то, что из уведомления от 17.02.2004 не усматривается воля КУГИ на прекращение арендных отношений, противоречит содержанию данного документа, в котором определенно сформулировано предложение арендодателя освободить земельный участок. Упоминание о возможности заключения договора на новый срок не свидетельствует о согласии на пролонгацию договора от 29.05.2000. Вывод о наличии у КУГИ воли на прекращение арендных отношений апелляционная инстанция сделала по результатам надлежащего исследования содержания названного уведомления. Доводы подателя жалобы в этой части направлены на переоценку выводов судебной инстанции о фактических взаимоотношениях сторон, данные выводы кассационная инстанция находит соответствующими собранным по делу доказательствам.

Факт государственной регистрации прекращения права аренды до истечения трехмесячного срока со дня направления уведомления также не может служить основанием для признания данной регистрации недействительной, поскольку по смыслу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, поставлено в зависимость от своевременного направления одной стороной предупреждения другой стороне об отказе от договора, а не от факта государственной регистрации уведомления. Предусмотренная статьей 622 того же Кодекса обязанность возвратить арендованное имущество возникает у арендатора по истечении трехмесячного срока, установленного статьей 610 упомянутого Кодекса. Несмотря на государственную регистрацию прекращения права аренды 14.04.2004 кооператив "Эрго" продолжал пользоваться земельным участком. Требование КУГИ об освобождении земельного участка, рассмотренное в рамках другого дела (дело N А56-31618/04), было предъявлено за пределами трехмесячного срока; при рассмотрении данного требования суд, в частности, проверял, истек ли на дату обращения КУГИ в суд с требованием об освобождении земельного участка трехмесячный срок после направления уведомления об отказе от договора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что апелляционная инстанция, отказав в удовлетворении требования кооператива "Эрго", правильно применила нормы материального права, выводы об обстоятельствах дела соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2005 по делу N А56-43323/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эрго" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина