Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2022 г. по делу N 66а-2184/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Сумбаевой А.В, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000710-37 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 августа 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, участвовавшего в судебном заседании с использованием системы вебконференц-связи, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке индивидуального предпринимателя ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5 889, 90 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", наименование: торговый комплекс с подземной автостоянкой, равной его рыночной стоимости в размере 115 036 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 188 511 166, 72 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и плательщика налога на имущество.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 августа 2022 года административные исковые требования удовлетворены частично, по состоянию на 1 января 2021 года установлена на основании заключения судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ года N N равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 137 630 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 23 июня 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости нежилого здания не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; положенное судом в основу решения заключение эксперта содержит недостатки, повлиявшие на итоговый результат: экспертом при расчете рыночной стоимости с применением сравнительного подхода приняты в качестве аналогов несопоставимые объекты, отличающиеся от объекта оценки по площади, по местоположению, допущены ошибки при проведении корректировок на наличие отделочных работ, не обоснован отказ от использования затратного подхода, не проведено полное исследование представленных материалов и объектов, не дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед экспертом вопросам.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается данным кодексом и законами субъекта Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с данным кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что АО "Тандер" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 5 889, 90 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", наименование: торговый комплекс с подземной автостоянкой, что подтверждено сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 188 511 166, 72 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 2 ноября 2021 года, подлежат применению с 1 января 2022 года.

Как верно указал суд первой инстанции, принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимого имущества, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом суду представлен выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО11. отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2021 года определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 115 036 000, 00 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), в связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции в порядке статьи 77 КАС РФ по ходатайству представителя административного истца Штомпель А.Н. назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Южная независимая оценочная компания".

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ года N N представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а именно, в нарушение требований пункта 22е Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299 в отчете об оценке при расчетах сравнительным подходом некорректно подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по местоположению, не скорректированы различия по данному фактору, отсутствует обоснование примененного коэффициента торможения при введении корректировки на площадь. Таким образом, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к искажению результатов итоговой стоимости.

По состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 137 630 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия выполненного оценщиком ФИО13. отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N приведенным выше требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины. В связи с допущенными нарушениями суд первой инстанции обоснованно отклонил указанный отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства и установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, при верном установлении фактических обстоятельств дела, надлежащей правовой оценке представленных в дело доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Соглашаясь с судом первой инстанции, оценивая данное экспертное заключение, дополнительные письменные пояснения эксперта по приведенным в апелляционной жалобе замечаниям, суд апелляционной инстанции исходит из того, что оно соответствует приведенным положениям, а также требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик; анализ рынка коммерческой недвижимости Краснодарского края на дату оценки, в результате которого выявлен ряд предложений к аренде сходных объектов коммерческого (торгового и свободного) назначения. Учитывая достаточное количество информации, экспертом обосновано применение доходного подхода к оценке и метода капитализации доходов, отказ от применения других подходов и методов мотивирован и обусловлен не только возможностью их применения, но и целями и задачами оценки, предполагаемым использованием результатов, допущений, полноты и достоверности исходной информации, в связи с чем доводы апеллянта о неправомерном отказе эксперта от затратного подхода следует признать несостоятельными. Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты проверяемы, не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО N 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В полном соответствии с указанными положениями ФСО N7, а также пункта 24 ФСО N1 экспертом осуществлен расчет стоимости нежилого помещения с применением доходного подхода методом прямой капитализации. Использование метода прямой капитализации дохода также согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности, арендная плата за единицу площади.

Последовательность процедуры оценки экспертом соблюдена. В целях определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом рассчитана арендная ставка торговых помещений с использованием трех объектов-аналогов и с применением корректирующих коэффициентов (на торг, на площадь), обоснован отказ от применения других корректировок. Выбор аналогов, вопреки доводам апелляционной жалобы, осуществлен экспертом корректно, с соблюдением методики оценки, аналоги относятся к одному сегменту рынка. Различия с объектом оценки по масштабу компенсированы путем введения соответствующей поправки, что допускается ФСО N 7, Справочником оценщика недвижимости-2020 год. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под редакцией Лейфера Л.А. Данный Справочник оценщика допускает использование аналогов, значительно отличающихся по масштабу, хотя и с осторожностью. С этой целью экспертом произведена проверка скорректированной стоимости аналогов на соответствие вариации выборки, полученный коэффициент вариации входит в диапазон нормативных значений 0 - 33%, в связи с чем основания для исключения аналогов из расчета отсутствуют.

Отказ эксперта от применения корректировки на местоположение мотивирован тем, что объекты-аналоги, как и объект исследования согласно тексту объявлений расположены в местах с высокой проходимостью, что свидетельствует об их сопоставимости по данному фактору.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом ошибках при проведении корректировки на наличие отделочных работ подлежат отклонению. Тот факт, что согласно фотоматериалам аналог N 4 без отделочных работ, не препятствует его использованию в качестве такового для расчета ставки арендной платы. Как мотивировал данный подбор аналога эксперт, в объявлении о сдаче в аренду указанного объекта нет особых отметок об условиях аренды (ремонт в счет аренды или без ремонта), при том, что заблаговременная подача объявления об аренде (на этапе ремонта) является обычной практикой. Более того, анализ полученной величины арендной ставки по этому объекту показал ее соответствие помещениям с ремонтом, что не повлияло на итоговый расчет.

Экспертом рассчитан потенциальный валовый доход от сдачи объекта в аренду, исходя из операционных расходов в размере 19, 6%, коэффициента капитализации - 11, 3%, потери от недозагрузки - 11, 1%.

При расчете стоимости объекта в рамках доходного подхода исключена стоимость земельного участка под застройкой объекта оценки (доля стоимости улучшений в составе ЕОН - 0, 81).

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, рассчитанная по состоянию на 31 января 2018 года в рамках доходного подхода, округленно составила 251 303 000, 00 рублей.

Анализ и согласование полученных результатов произведены в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7, так как экспертом применялся только один подход к оценке, доходному подходу присвоен 100% удельный вес в общей стоимости объекта оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО17, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной, равно как и дополнительной судебной экспертизы, по результатам апелляционного производства не установлено и не следует из материалов дела.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании повторного заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО18 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В целом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи