Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 1999 г. N А05-2221/99-8/13 Иск ООО к ТОО и Комитету о признании недействительным договора о переводе долга и применении последствий недействительности сделки не удовлетворен, поскольку ТОО приняло обязательство ООО по погашению задолженности по арендной плате перед Комитетом, договоры аренды, и договор о переводе долга, не прошли госрегистрацию, однако права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона "О госрегистрации...", признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации, введенной названным законом

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 ноября 1999 г. N А05-2221/99-8/13

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 сентября 1999 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Стрелова И.М.,

судей Кирилловой И.И. и Матлиной Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тросан" на решение от 26.05.99 (судья Сметанин К.А.) и постановление апелляционной инстанции от 19.07.99 (судьи Пигурнова Н.И., Полуянова Н.М., Лепеха А.П.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-2221/99-8/13,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Тросан" (далее - ООО "Тросан") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Торгсин" (далее - ТОО "Торгсин") и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Северодвинска (далее - КУМИ) о признании недействительным договора от 16.04.98 о переводе долга и применении последствий недействительности сделки.

Решением от 26.05.99 в иске отказано. Взыскано с ООО "Тросан" в доход федерального бюджета 3.365 руб. 68 коп. госпошлины.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.07.99 решение оставлено без изменения и взыскано с ООО "Тросан" в доход федерального бюджета 1.432 руб. 85 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе ООО "Тросан" просит отменить решение и постановление, признать недействительным договор от 16.04.98 и применить последствия его недействительности, указывая, что истец не был уведомлен о рассмотрении дела апелляционной инстанцией, и полагая, что договор о переводе долга недействителен в связи с отсутствием его государственной регистрации, поскольку был заключен во исполнение договоров аренды от 19.12.97, подлежащих государственной регистрации, хотя и не прошедших ее.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, договор о переводе долга является ничтожным и в силу его притворности в связи с отсутствием реального долга, который был якобы переведен, поскольку у ООО "Тросан" не имелось задолженности по арендной плате, в погашение которой заключался договор о переводе долга.

Как указано в жалобе, судом не исследован вопрос о том, кто является собственником помещения, в то время как, по мнению подателя жалобы, это имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку совершать сделки в отношении спорного имущества могло только уполномоченное на то лицо.

Стороны извещены о времени и месте слушания дела, но представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция находит, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела, между КУМИ и ООО "Тросан" 19.12.97 были заключены договоры аренды нежилых помещений площадью 265,5 и 367,4 кв. м в здании по адресу: город Северодвинск, ул. С. Орджоникидзе, 8. Срок аренды установлен с 01.01.98 по 11.09.2010.

ТОО "Торгсин" и ООО "Тросан" с согласия КУМИ 16.04.98 заключили договор, по которому ТОО "Торгсин" приняло обязательство ООО "Тросан" по погашению задолженности по арендной плате перед КУМИ в размере 47.877 руб. 20 коп., образовавшейся по договорам аренды от 19.12.97.

Договоры аренды, как и договор о переводе долга, не прошли государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Гражданский кодекс Российской Федерации допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных кодексом. В Законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения.

Нежилые помещения, в отношении которых были заключены договоры аренды от 19.12.97, являются частью здания, прочно связанного с землей, и их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Понятие "здание" характеризует строение как капитальное. В отличие от временных переносных строений облегченного (разборного) типа без фундамента (павильоны, киоски и т.д.) нежилые помещения, в отношении которых были заключены договоры аренды, следует классифицировать как часть здания и по их функциональному назначению, и по их неразрывной связи с капитальным строением.

Указанные признаки свидетельствуют о том, что названные нежилые помещения являются недвижимым имуществом и, следовательно, объектом государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 6 этой же статьи порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако до принятия этого закона применяется, как следует из статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом вышеприведенного положения Вводного закона при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договоров аренды от 19.12.97 следует руководствоваться пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Законом же - пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации - установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается ссылки суда на статью 6 Закона Российской Федерации "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то в силу этой статьи права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако это не исключает необходимости той регистрации, которая являлась обязательной на момент заключения договора, на основании которого возникли эти права. Вводный закон не содержит указания на то, что требования статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договоров аренды не подлежат применению до введения в действие Закона Российской Федерации "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а напротив - прямо предписывает до введения этого закона применять действующую регистрацию. Следовательно, положения статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости государственной регистрации, действовавшей до введения в действие закона о регистрации, подлежат применению.

Договоры аренды от 19.12.97 предусматривали срок их действия более одного года. Факт досрочного их расторжения не внес изменений в этот срок. Следовательно, эти договоры подлежали государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 кодекса. В частности, в силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Следовательно, договор о переводе долга от 16.04.98 подлежал регистрации в порядке, установленном для регистрации договоров аренды, долг по которым был переведен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Положения пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат указания на то, что незарегистрированные договоры аренды являются недействительными. Не содержат такого требования и нормы закона об условиях и форме перевода долга.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, по этим основаниям договор о переводе долга от 16.04.98 следует признать незаключенным. В то же время стороны не лишены возможности в установленном законом порядке решить вопрос о регистрации договора.

В связи с изложенным следует признать, что в иске о признании недействительным договора о переводе долга отказано правомерно, как и в удовлетворении требования о применении последствий недействительности этого договора.

Кроме того, последствия недействительности договора не могут быть применены и по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. КУМИ не являлся стороной по договору о переводе долга, хотя этот договор и был заключен с его согласия. Долг был уплачен КУМИ в счет другого договора - аренды.

ТОО "Торгсин" и ООО "Тросан" по договору о переводе долга ничего не получили друг от друга, поэтому в отношении них не могли бы быть применены и соответствующие последствия в случае недействительности этого договора.

Доводы истца о неисследованности судом вопросов о праве собственности на объекты аренды и о притворности договора о переводе долга правильно отвергнуты судом апелляционной инстанции, поскольку указанные обстоятельства не входили в предмет иска, заявленного по иным основаниям.

Что касается доводов жалобы о необходимости отмены постановления апелляционной инстанции по причине ненадлежащего извещения истца о рассмотрении дела, то они являются необоснованными, поскольку в материалах дела имеется подтверждение направления судом процессуальных документов по последнему известному адресу истца, что в силу статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет признать извещение истца надлежащим.

Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 26.05.99 и постановление апелляционной инстанции от 19.07.99 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-2221/99-8/13 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Тросан" - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Тросан" в доход федерального бюджета 1432 руб. 85 коп. госпошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.М. Стрелов И.И. Кириллова

Е.О. Матлина