Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 2006 г. N А56-20300/2005 Иск ЗАО о признании незаконным отказа Регистрационной службы в регистрации ипотеки и об обязании ответчика зарегистрировать ипотеку земельного участка, доли участка и нежилого помещения не удовлетворен, поскольку условия предшествующего договора об ипотеке упомянутого имущества запрещают последующую ипотеку без согласования с залогодержателем, а такого согласия не было получено, а также не имелось доказательств, подтверждающих прекращение предшествующего договора ипотеки к моменту заключения последующего договора об ипотеке

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 апреля 2006 г. N А56-20300/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 марта 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 марта 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В.,

при участии от ЗАО "Алеко на Петроградской" Лозовского С.А. (доверенность от 06.10.2005), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Михайловой О.А. (доверенность от 30.12.2005), от ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" Наумова Н.Ю. (доверенность от 06.12.2004) и Воронова В.В. (доверенность от 06.12.2004),

рассмотрев 24.04.2006 в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" и Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2006 по делу N А56-20300/2005 (судьи Серикова И.А., Горшелев В.В., Тимухина И.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Алеко на Петроградской" (далее - ЗАО "Алеко на Петроградской") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании незаконным бездействия Регистрационной службы и обязании ее зарегистрировать ипотеку земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4; 186/842 доли земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4, и нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, пом 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4:1, в соответствии с документами, полученными по входящим номерам 78-78-01/0135/2005-434, 78-78-01/0135/2005-435, 78-78-01/0135/2005-445.

До принятия решения заявитель уточнил требования и просил суд признать незаконным отказ регистрационной службы в регистрации ипотеки и обязать регистрационную службу зарегистрировать ипотеку земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4; 186/842 доли земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4, и нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, пом 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4:1, в соответствии с документами, полученными по входящим номерам 78-78-01/0135/2005-434, 78-78-01/0135/2005-435, 78-78-01/0135/2005-445.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено открытое акционерное общество "Внешторгбанк" (далее - ОАО "Внешторгбанк").

Решением от 15.07.2005 (судья Орлова Е.А.) заявленные требования удовлетворены.

Определением апелляционного суда от 18.01.2006 (судьи Серикова И.А., Горшелев В.В., Тимухина И.А.) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк).

Постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2006 решение отменено в связи с тем, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и дело рассмотрено по правилам, установленным для суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции принял от заявителя уточнение заявленных требований. Суд апелляционной инстанции признал незаконным отказ регистрационной службы в регистрации ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4; 186/842 доли земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4, и нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, пом 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4:1. Суд обязал регистрационную службу зарегистрировать ипотеку земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4; 186/842 доли земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4, и нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, пом 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4:1, на основании договора залога от 29.03.2005 N 4396-01-03/2005-Н. Суд также обязал регистрационную службу внести в ЕГРП запись о прекращении ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4; 186/842 доли земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4 и нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 24, пом 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:3074:0:4:1, зарегистрированной на основании договора ипотеки от 19.03.2004 N 103-04/И, заключенного между ЗАО "Алеко на Петроградской" и Сбербанком.

В кассационных жалобах Сбербанк и Регистрационная служба просят постановление апелляционной инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении заявления отказать.

Податели жалобы ссылаются на то, что судом неправильно применены пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статья 25 и пункт 2 статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В отзывах на кассационные жалобы ЗАО "Алеко на Петроградской" просит оставить постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители Сбербанка и Регистрационной службы подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель ЗАО "Алеко на Петроградской" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ОАО "Внешторгбанк" о времени и месте слушания дела извещено, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции, поскольку дело рассмотрено судом первой инстанции без привлечения к его участию Сбербанка, привлек указанное лицо к участию в рассмотрении спора, и рассмотрел дело по правилам, предусмотренным для суда первой инстанции.

Однако суд апелляционной инстанции неправомерно удовлетворил заявленные требования. При этом суд апелляционной инстанции необоснованно исходил из того, что надлежащее исполнение кредитного договора N 103-04/И, обеспеченного ипотекой упомянутого имущества, подтверждается вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2005 по делу N А56-13151/2005, которым Сбербанку отказано в обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога по договору N 103-04/И.

Материалами дела подтверждается следующее.

Письмом от 27.05.2005 N 78-78-01/0135/2005-434, 78-78-01/0135/2005-435, 78-78-01/0135/2005-445 Регистрационная служба отказала ЗАО "Алеко на Петроградской" в проведении государственной регистрации обременения в отношении упомянутых объектов недвижимости на основании представленного договора залога от 29.03.2005, заключенного между ЗАО "Алеко на Петроградской" и ОАО "Внешторгбанк", ссылаясь на пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства). При этом Регистрационная служба указала, что согласно пункту 4.1.13 договора предшествующей ипотеки от 19.03.2004 N 103-04/И, заключенного между ЗАО "Алеко на Петроградской" и Сбербанком, последующая ипотека упомянутого имущества не допускается без согласования с залогодержателем, а в регистрирующий орган представлено письмо Сбербанка от 18.03.2005 о том, что ранее выданное ЗАО "Алеко на Петроградской" письмо от 10.03.2004, исходящий N 03/2872 считать недействительным.

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами по делу, что на момент отказа в государственной регистрации, оформленного письмом от 27.05.2005, в регистрирующий орган не поступало совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении ипотеки, а письмо Сбербанка (залогодержателя) от 10.03.2004 было отозвано его же письмом от 18.03.2005, о том, что ранее выданное письмо является недействительным в связи с неисполнением обязательств, обеспеченных залогом. Не имеется и вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2005 по делу N А56-13151/2005 судебным актом, на основании которого погашается регистрационная запись об ипотеке, не может быть признано, поскольку по делу N А56-13151/2005 решение о прекращении ипотеки не принималось.

Поскольку регистрационная запись об ипотеке, произведенная на основании договора ипотеки от 19.03.2004 N 103-04/И, заключенного между ЗАО "Алеко на Петроградской" и Сбербанком, не была погашена, Регистрационная служба правомерно отказала в государственной регистрации ипотеки на основании договора залога от 29.03.2005 как первичной ипотеки.

Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, регламентированы статьей 43 Закона об ипотеке. В соответствии с пунктом 2 статьи 43 этого закона последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Поскольку условия предшествующего договора об ипотеки упомянутого имущества, запрещают последующую ипотеку без согласования с залогодержателем, а такого согласия не было получено, а также не имелось доказательств, подтверждающих прекращение предшествующего договора ипотеки к моменту заключения последующего договора об ипотеки, у Регистрационной службы не имелось и оснований для государственной регистрации ипотеки на основании договора залога от 29.03.2005 как последующей ипотеки.

Таким образом, отказ Регистрационной службы в государственной регистрации ипотеки, оформленный письмом от 27.05.2005 соответствует требованиям закона и, соответственно, не нарушает права заявителя.

При таких обстоятельствах решение и постановления подлежат отмене, а в удовлетворении заявления следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2006 по делу N А56-20300/2005 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Алеко на Петроградской" в пользу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" 2 000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам и в пользу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 1 000 руб. расходов по кассационной жалобе.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Алеко на Петроградской" в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий Судьи

Т.И. Сапоткина И.Л. Грачева

И.В. Сергеева