Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2022 г. по делу N 8Г-33954/2022[88-37854/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арзуманяна Мгера Геворковича к Якшевой Олесе Николаевне о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, по кассационной жалобе Якшевой Олеси Николаевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

Арзуманян М.Г. обратился в суд с исковым заявлением к Якшевой О.Н. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано, что между Арзуманяном М.Г. и Якшевой О.Н. 03 февраля 2021 года заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков. По условиям пункта 1.3 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю в срок до 15 февраля 2021 года. В соответствии с п. 3.2, 3.2.1, 3.2.2 покупатель производит оплату в размере 4 000 000 руб. задаток при подписании договора, 8 000 000 руб. выплачиваются в день подписания основного договора купли-продажи. Арзуманяном М.Г. в установленном порядке передан задаток Якшевой О.Н. в размере 4 000 000 руб, что подтверждается приложением N 1 к предварительному договору купли-продажи и распиской от 03 февраля 2021 года. Якшевой О.Н. предусмотренные договором обязательства не исполнены, основной договор купли-продажи ответчик составлять отказалась, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском и просил взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 8 000 000 рублей, а так же расходы по уплате государственной пошлины в сумме 48 200 рублей.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 22 июня 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований Арзуманяна М.Г. к Якшевой О.Н. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 октября 2021 года решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Арзуманяна М.Г. С Якшевой О.Н. в пользу Арзуманяна М.Г. взыскана двойная сумма задатка в размере 8 000 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 48 200 рублей.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2022 года отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 октября 2021 года, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 года решение Хостинского районного суда г. Сочи от 22 июня 2021 года отменено. Принято по делу новое решение.

Исковые требования Арзуманяна М.Г. к Якшевой О.Н. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи удовлетворены частично.

Взыскана с Якшевой О.Н. в пользу Арзуманяна М.Г. сумма задатка в размере 4 000 000 рублей, а так же государственная пошлина в сумме 28 200 рублей.

Судебный акт мотивирован обоснованностью исковых требований о возвращении истцу денежных средств, уплаченные ответчику в качестве задатка, ввиду незаключения основного договора купли-продажи.

В кассационной жалобе представитель Якшевой О.Н. - Рябцева А.В. ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Якшевой О.Н. - Хостикоев А.Э. поддержал доводы кассационной жалобы и просил удовлетворить, отменив апелляционное определение.

Представитель Арзуманяна М.Г. - Алимов Г.Р. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 03 февраля 2021 года между Якшевой О.Н. (продавец) и Арзуманяном М.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", г. ФИО1, "адрес", снп "Сутугинское", участок N; земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", г. ФИО1, "адрес", снп "Сутугинское", участок N.

В соответствии с п. 1.3 предварительного договора купли-продажи, стороны принимают не себя обязательства заключить договор купли-продажи земельных участков и подать сделку на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок до 15 февраля 2021 года.

На основании п.п. 2.1.2, 2.1.3 предварительного договора купли-продажи, покупатель обязуется оплатить стоимость земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 договора, заключить договор купли-продажи с продавцом в соответствии с п. 1.3 договора.

Согласно п. 2.2.3 предварительного договора купли-продажи, продавец обязался подготовить и предоставить следующие документы, необходимые для исполнения договора: правоустанавливающие документы, правоудостоверяющие документы, нотариальное согласие супруга на продажу земельного участка либо любого недвижимого имущества (заявление - "в браке не состою"), нотариальную доверенность (при необходимости).

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанные земельные участки никому не отчуждены, в судебном споре и под запрещение (арестом) не состоят, в том числе, не проданы, не подарены, не обременены правами найма, аренды, не внесены в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов нет (п. 2.2.6 предварительного договора купли-продажи).

Стороны пришли к соглашению, что стоимость земельных участков составляет 12 000 000 руб, каждый земельный участок за 6 000 000 руб. (п. 3.1 предварительного договора купли-продажи).

В п. 3.2 предварительного договора купли-продажи установлен порядок расчетов, согласно которому покупатель производит оплату земельных участков путем передачи денежных средств продавцу: 4 000 000 руб. - в безналичной форме в качестве задатка при подписании договора, по 2 000 000 руб. за каждый земельный участок; 8 000 000 руб. - выплачивается в день подписания основного договора купли-продажи, но в срок не позднее 15 февраля 2021 года.

Между Якшевой О.Н. (продавец) и Арзуманяном М.Г. (покупатель) заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи от 03 февраля 2021 года, согласно п. 1 которого покупатель передает продавцу задаток в размере 4 000 000 руб. в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения гарантии своего намерения приобрести в собственность вышеуказанные земельные участки.

На основании п. 2 соглашения о задатке, продавец принимает и подтверждает получение суммы задатка в размере 4 000 000 руб. в качестве подтверждения своего намерения продать покупателю земельные, участки, предусмотренные в п. 1.1 предварительного договора.

В соответствии с п. 3 соглашения о задатке в случае отказа от заключения договора купли-продажи продавцом, последний обязуется в течение 10 рабочих дней возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере. В случае отказа от заключения договора купли-продажи покупателем сумма задатка остается у продавца.

Ответчик не оспаривал факт получения денежных средств от истца в размере 4 000 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от 03 февраля 2021 года и соглашению о задатке.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из текста соглашения о задатке к предварительному договору купли- продажи от 03 февраля 2021 года следует, что задаток предоставлен в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи и в качестве обеспечения намерения приобрести в собственность недвижимое имущество, определенное сторонами, то есть в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи земельных участков на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьями 309, 310, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив, что ответчиком в адрес истца направлялась телеграмма с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельных участков на условиях предварительного договора, в то время как истцом не представлено доказательств того, что им предпринимались попытки заключения основного договора купли-продажи, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Принимая обжалуемое судебное постановление об отмене решения суда первой инстанции с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 380-381, 429, 431 ГК РФ, исследовав и оценив в порядке статей 12, 56, 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, пришел к следующим выводам.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчиком в адрес истца 15 февраля 2021 года направлена телеграмма с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельных участков на условиях предварительного договора.

Якшева О.Н. прямо сообщала о пригодности земельных участков для целевого использования, и гарантировала, что земельные участки не имеют скрытых дефектов, что подтверждается п. 2.2.6 предварительного договора купли-продажи 03 февраля 2021 г.

Истцом указано, что при проверке правоустанавливающих документов, было выявлено, что земельные участки расположены в санитарно-защитной зоне "СЗЗ-С" от объектов специального назначения "Кладбище".

Судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела были приняты дополнительные доказательства, как имеющие существенное значение для правильного разрешения дела и подлежавшие установлению, подтверждающие факт нахождения земельных участков в санитарно-защитной зоне "СЗЗ-С" от объектов специального назначения "Кладбище", а именно: обращение Арзуманяна М.Г. в Департамент архитектуры и градостроительства города Сочи Краснодарского края о предоставлении информации об ограничениях в отношении земельных участков, ответ Департамента архитектуры и градостроительства города Сочи Краснодарского края по обращению, сведения государственной информации системы обеспечения градостроительной деятельности МО городской округ город-курорт Сочи (ИСОГД) в отношении земельных участков, включающие в том числе фрагмент карты территориального зонирования, графический план; адвокатский запрос N 12 и представленные в соответствии с ним документы, в частности, ответ ООО "АС.Реалти" N 10 от 23 июня 2021 года, договор возмездного оказания услуг от 28 января 2021 года, договор возмездного оказания услуг от 03 февраля 2021 года, агентский договор от 13 октября 2020 года, скриншоты переписки между агентом Казачьяном Т.Л. с продавцом Якшевой О.Н. в WhatsApp Messenger, фрагменты карт из правил землепользования и застройки городского округа "город Сочи" границ зон с особыми условиями использования.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предусмотрено, что санитарно-защитные зоны устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Положение о санитарно-защитных зонах утверждается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 марта 2018 года N 222 утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарнозащитных зон (далее - Правила).

Согласно указанных пункту 5.1 Правил в границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения дачного хозяйства и садоводства.

Согласно пункту 25 указанных Правил санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в единый государственный реестр недвижимости.

Наряду с этим частью 8 статьи 26 Федерального закона от 03 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определено, что до 01 января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до дня официального опубликования настоящего Федерального закона одним из следующих способов: решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; решением суда.

В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности (ч. 9).

Из представленных сведений государственной информации системы обеспечения градостроительной деятельности МО городской округ город- курорт Сочи (ИСОГД), включающих фрагмент карты и графический план земельных участков, ответа Департамента архитектуры и градостроительства города Сочи Краснодарского края по обращению Арзуманяна М.Г. следует, что земельный участок с кадастровым номером N (полностью), земельный участок с кадастровым номером N (частично) находятся в границах зоны "СЗЗ-С" - санитарно-защитные зоны от объектов специального назначения - Кладбище - 100 м. В соответствии с п. 13.1.5. "Ограничения на территории санитарно-защитных зон от техногенных стационарных источников" Правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. N 202, на территории санитарно-защитных зон от объектов специального назначения запрещены все виды функционального использования по результатам осуществления градостроительных изменений, связанные со строительством жилых зданий, общеобразовательных школ, детских дошкольных и лечебных учреждений.

Таким образом, достоверно установлено нахождение земельных участков в границах зоны "СЗЗ-С" - санитарно-защитные зоны от объектов специального назначения - Кладбище - 100 м.

При этом, предварительный договор купли-продажи указанных существенных условий о расположении земельных участков не содержит.

Согласно п. 13.1.5 Правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. N 202 в санитарно-защитных зонах от объектов специального назначения запрещены все виды функционального использования по результатам осуществления градостроительных изменений, связанные со строительством жилых зданий, общеобразовательных школ, детских дошкольных и лечебных учреждений.

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и то, что он лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении предварительного договора, нашли свое подтверждение.

При этом, истец как покупатель при заключении предварительного договора купли-продажи не имел возможности визуально определить местонахождение земельных участков в санитарно-защитной зоне. При этом, на момент приобретения участка, истец не являлся его правообладателем, в связи с чем, обязанность предоставить всю правдивую информацию об участке в силу закона возложена на продавца.

Между тем, данные характеристики земельных участков являются существенными, поскольку влияют на возможность определения порядка использования собственником указанного недвижимого имущества, ввиду ограничения способов, предоставленных видом разрешенного использования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчик не довел до истца сведения о расположении земельных участков, являющихся предметом предварительного договора купли-продажи, в зоне с особыми условиями использования территории: санитарно-защитные зоны от стационарных техногенных источников - от объектов специального назначения "СЗЗ-С" "Кладбище", что согласно правовой позиции истца повлияло на его решение об отказе от приобретения указанных земельных участков ввиду несогласованностью с целью покупки.

Таким образом, поскольку истец, не обладая достаточной информацией о наличии ограничений в отношении приобретаемых земельных участков, в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи, а именно использование земельных участков по назначению, в том числе с возведением жилого строения.

Согласно пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка: об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка: о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка: иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1). В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (пункт 2).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие до начала его исполнения вследствие невозможности его исполнения.

При этом, суд апелляционной инстанции указал, что доказательств подтверждающих недобросовестное поведение истца и ответчика, повлекшее дальнейшее незаключение основного договора купли-продажи суду не представлено, пришел к выводу о возврате истцу денежных средств, уплаченных ответчику в качестве задатка в размере 4 000 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводами нижестоящей судебной инстанции, которые соответствуют установленным обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда при кассационном производстве.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемое судебное постановление отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов