Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 ноября 2022 г. по делу N 66а-2181/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Колпаковой А.В. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-000704-55 (3а-966/2022) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 августа 2022 г. об удовлетворении административного искового заявления, Заслушав эксперта ФИО10 принимающей участие в заседании судебной коллегии с использованием системы видеоконференц-связи, судебная коллегия

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер") обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: помещения с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес"; помещения с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес"; нежилого здания с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес"; в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 6 июня 2022 г. N, выполненным оценщиком ФИО11 равной их рыночной стоимости в сумме 8 817 596, 51 руб, 8 817 596, 51 руб, 8 878 899, 36 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 августа 2022 г. административные исковые требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в соответствии с заключением эксперта ФИО12 (общество с ограниченной ответственностью "Южная независимая оценочная компания") от 9 августа 2022 г.:

- нежилого помещения с кадастровым номером N в сумме 11 340 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в сумме 11 060 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N в сумме 10 030 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 22 июня 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить. Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку в условиях развитого рынка продаж объектов недвижимости торгово-офисного назначения эксперт необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, результаты оценки доходным подходом, в рамках которого в качестве аналогов использованы объекты существенно отличающиеся от объектов оценки по локальному местоположению и площади, существенно ниже среднерыночной стоимости коммерческой недвижимости в месте расположения оцениваемых объектов.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены возражения, поддержанные представителя АО "Тандер" ФИО13, принявшим участие в судебном заседании с использованием системы веб-конференции.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд по вызову не явились, извещались надлежащим образом и своевременно, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие на основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 245 КАС РФ, статья 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела и установлено судом, АО "Тандер" оспариваются результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

1) помещения с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес"; площадью 576, 00 кв.м; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение N 1 - магазин продовольственных товаров, расположенное в здании склада-магазина непродовольственных товаров; кадастровой стоимостью 15 386 279, 04 руб.;

2) помещения с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" площадью 576, 00 кв.м; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение N 2 - магазин непродовольственных товаров, расположенное в здании склада-магазина непродовольственных товаров; кадастровой стоимостью 15 386 279, 04 руб.;

3) здания с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес"; площадью 580, 60 кв.м; назначение: нежилое; наименование: магазин N 1; кадастровой стоимостью 13 748 260, 52 руб.

Административный истец является собственником упомянутых объектов недвижимости, а также плательщиком имущественного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации из их кадастровой стоимости, размер которой утвержден по состоянию на 1 января 2021 г. приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края".

Удовлетворяя требования административного искового заявления и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции руководствовался приведенными выше положениями закона, разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной и нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца как налогоплательщика.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положениями статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет N, выполненный 6 июня 2022 г. ФИО14 членом саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), определением суда первой инстанции от 12 июля 2022 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО15 (общество с ограниченной ответственностью "Южная независимая оценочная компания") от 9 августа 2022 г, отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки.

В нарушение пункта 10 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 61, объекты-аналоги несопоставимы по параметру местоположения, результаты оценки не скорректированы на выявленные отличия.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости определена экспертом в сумме 11 340 000 руб, нежилого помещения с кадастровым номером N - 11 060 000 руб, нежилого здания с кадастровым номером N - в сумме 10 030 000 руб.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение, судебная коллегия соглашается с тем, что выводы эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, а также письменных и устных пояснений эксперта ФИО16 в заседании судебной коллегии 24 ноября 2022 г, при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием оцениваемых строений является их разрешенное использование.

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

На основании пункта 23 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

На основе проведенного анализа рынка аренды объектов коммерческого назначения экспертом в заключении сделан вывод о его развитости и активности (пункты 2.3.4, 2.3.6 заключения).

При таких обстоятельствах применение доходного подхода при оценке объектов капитального строительства коммерческого назначения возможно с учетом необходимых корректировок и не противоречит приведенным выше требованиям федеральных стандартов оценки.

В ходе анализа рынка продаж объектов, которые бы соответствовали объектам оценки по объемно-планировочному решению, местоположению и масштабу, на дату оценки в достаточном для применения сравнительного подхода количестве экспертом выявлено не было.

Использованные оценщиком ФИО17 при подготовке отчета в качестве аналогов объекты несопоставимы по параметру местоположения, в результате проверки приведенных в апелляционной жалобе ответчиком предложений о продаже трех коммерческих объектов в пгт. Джубга и в с. Кабардинка экспертом выявлены противоречия в информации об их рыночной стоимости, что в совокупности с длительной экспозицией и приведенными в объявлениях условиями сделок свидетельствует об их нетипичности.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

С учетом изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, отказ эксперта от применения сравнительного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, не противоречит приведенными выше нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки.

Напротив, использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Расчет примененных экспертом корректировок на масштаб (общую площадь), на этаж, тип объекта (отношение удельной арендной ставки встроенного помещения к такому же отдельно стоящему) соответствует избранной экспертом методике, обоснован в заключении рыночными данными, содержащимися в Справочнике оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов (под ред. Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2020 г.), в апелляционной жалобе не опровергнут.

Фактических данных, указывающих на необходимость применения корректировки на локальное месторасположение (отношение удельной арендной ставки торгового объекта, расположенного внутри квартала, к такому же объекту, расположенному на красной линии), не имеется.

В целях определения однородности полученных в результате применения корректировок цен объектов-аналогов экспертом использована математическая модель определения коэффициента вариации (таблица 2.8 заключения), что свидетельствует об объективности результатов оценки.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, решение суда является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 6 декабря 2022 г.

Председательствующий

Судьи