Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 октября 2006 г. N А56-27624/2005 Заявление Предпринимателя о признании незаконным действия КУГИ (отказа в заключении договора аренды земельного участка) удовлетворено, поскольку, в частности, покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 октября 2006 г. N А56-27624/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кирилловой И.И., Марьянковой Н.В.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Барсуковой О.И. (доверенность от 21.12.2005 N 9555-42), Кузьминой А.А. (доверенность от 08.09.2006 N 6884-42), от предпринимателя Колокольцевой Е.В. представитель Трифонов П.А. (доверенность от 14.02.2006),

рассмотрев 12.10.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2006 по делу N А56-27624/2005 (судьи Слобожанина В.Б., Медведева И.Г., Черемошкина В.В.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Колокольцева Елена Викторовна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным действия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) - отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 8 741 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, дом 15, литера А, указав в резолютивной части решения суда во исполнение нормы пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на обязанность КУГИ устранить допущенные нарушения прав заявителя. Отказ содержится в письме от 23.03.2005 N 1397 Управления (агентства) недвижимого имущества Адмиралтейского района КУГИ.

Определением от 20.09.2005 производство по делу прекращено, поскольку вопрос об обязанности КУГИ заключить договор аренды может быть разрешен только в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2006 определение от 20.09.2005 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 04.04.2006 (судья Корж Н.Я.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2006 решение отменено. Признаны незаконными действия КУГИ, содержащиеся в письме управления (агентства) недвижимого имущества Адмиралтейского района от 23.03.2005 N 1397, по отказу предпринимателю Колокольцевой Е.В. в заключении договора аренды земельного участка площадью 8 741 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, дом 15, литера А, кадастровый номер 78:8002А:3, как не соответствующие нормам статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Суд обязал КУГИ в двухнедельный срок после получения постановления апелляционной инстанции направить предпринимателю проект договора аренды названного земельного участка.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление апелляционной инстанции, а решение оставить в силе. По мнению подателя жалобы, оспариваемый предпринимателем отказ в письме от 23.03.2005 N 1397 является офертой для заключения договора аренды по типовой форме сроком на 49 лет и не свидетельствует об отказе от заключения договора.

КУГИ также ссылается на то, что возникшие разногласия должны быть рассмотрены в исковом порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

От предпринимателя поступил отзыв на кассационную жалобу, содержащий просьбу оставить оспариваемый судебный акт без изменения, а жалобу КУГИ - без удовлетворения. Предприниматель указывает на то, что так называемая оферта для заключения договора аренды земельного участка по типовой форме сроком на 49 лет является прямым отказом КУГИ заключить договор аренды спорного земельного участка, что противоречит пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ и пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.

В отзыве также отмечается, что в Санкт-Петербурге утверждение границ земельного участка отнесено к компетенции Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность постановления апелляционной инстанции проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, к предпринимателю на основании договора купли-продажи от 12.03.2002 N 1-0-1086 перешло право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, дом 15, литера А, кадастровый номер 78:8002А:0:21, о чем 22.03.2002 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 78-01-57/2002-318.1.

Продавец указанного объекта недвижимости на основании договора от 05.10.99 N 11/ЗД-01343, заключенного с КУГИ, арендовал сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 8 762 кв.м, кадастровый номер 78:8002А:1, на котором располагается данное нежилое здание.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга от 05.05.2003 N 323 утверждены границы земельного участка площадью 8 741 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, Митрофаньевское шоссе, дом 15, литера А, в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным Комитетом по градостроительству и архитектуре, и проведенными натурными топографо-геодезическими работами. Колокольцевой Е.В. предложено заключить с КУГИ договор долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, утвержден план границ названного земельного участка с кадастровым номером 78:8002А:3.

Письмом от 23.03.2005 N 1397 Управление (агентство) недвижимого имущества Адмиралтейского района КУГИ сообщило предпринимателю об отказе в согласовании договора аренды земельного участка общей площадью 8 741 кв.м, расположенного по указанному адресу, и информировало о возможности заключения договора аренды земельного участка, находящегося под одноэтажным нежилым зданием по названному адресу, после проведения процедуры межевания земельного участка в установленном порядке.

Полагая, что письмо от 23.03.2005 N 1397 содержит отказ в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее Колокольцевой Е.В. на праве собственности, последняя обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ и пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования, на праве аренды.

Из материалов дела следует, что после перехода права собственности на здание, расположенное в Санкт-Петербурге, Митрофаньевское шоссе, дом 15 литер А (кадастровый номер 78:8002А:0:21), индивидуальный предприниматель Колокольцева Е.В. обратилась в компетентные органы администрации Санкт-Петербурга для формирования и утверждения границ земельного участка, на котором расположено данное нежилое здание.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга от 05.05.2003 N 323 утверждены границы земельного участка площадью 8 741 кв.м, присвоен кадастровый номер 78:8002А:3, внесены соответствующие сведения в государственный земельный кадастр (л.д. 12, 13).

При таких обстоятельствах отказ КУГИ в заключении договора аренды земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет и сформированного уполномоченным органом власти для целей использования здания складского назначения, является незаконным, на что правильно указал суд апелляционной инстанции.

Довод КУГИ о том, что обжалуемое предпринимателем письмо от 23.03.2005 N 1397 является офертой для заключения договора аренды по типовой форме сроком на 49 лет на земельный участок, находящийся под нежилым зданием, противоречит закону.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего лредложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Письмо от 23.03.2005 N 1397 названным требованиям не отвечает. Кроме того, отсутствует сформированный земельный участок (объект аренды), в отношении которого КУГИ предлагает заключить договор аренды. Между тем в силу пункта 3 статьи 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

На основании статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права. При этом в силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания недействительным акта государственного органа.

Поскольку письмо КУГИ содержит отказ собственнику здания в заключении договора аренды спорного земельного участка, предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд в том числе и с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на что обоснованно указал суд апелляционной инстанции.

С учетом изложенного ссылка КУГИ на то, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав, не основана на законе.

Таким образом, постановление апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба КУГИ - без удовлетворения.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2006 по делу N А56-27624/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.М. Стрелов И.И. Кириллова

Н.В. Марьянкова